יום שני, 29 באוקטובר 2012

5 סיבות למה אנחנו עמוק בתוך בועת נדל"ן

באתר בועת נדל"ן פורסמו ביום חמישי דברים שנשא פישר במפגש פתוח בתיכון למדעים ואמנויות בירושלים. דבריו של פישר מעלים כמה  שאלות קשות על השיטה שמנהלים אצלנו קברניטי הכלכלה בבנק ישראל. וגם האם לא הגיע הזמן לנטוש את ההגדרות שמתעסקות רק במספרים ומנותקות לגמרי מעולם בני האדם רק כדי להסתיר את העובדה שאנחנו עמוק בתוך בועה מסוכנת?


במהלך המפגש הפתוח נשאל פישר:
"אדוני נגיד בנק ישראל, אתה יושב כאן היום מול קהל נפלא, נערים ונערות שהם טובי בנינו. בעוד שנים מעטות יצאו למסלול של עצמאות ויכנסו למעגל דורשי הדיור. אם המגמה הנוכחית תימשך, הרי שהם ישארו ללא אפשרות לרכוש בית בישראל. מה תוכל להגיד לקהל זה? כיצד יוכל לקוות לחיים במדינת ישראל ללא שעבוד כלכלי בעבור הזכות לדיור הוגן?"

תשובתו של פישר היתה:
 "אין בועת נדל"ן. יש הגדרה של בועת נדל"ן. אנחנו לא בבועה." -התשובה לוותה בצחוקים מהקהל. 
פישר מיד התעשת  ונקט בטקטיקה שכלכלנים ושרי אוצר כל כך אוהבים להשתמש בה כאשר הם נתקלים בשאלה קשה מול קהל "עוין": הוא התחיל להציף ולהתיש בתוך זמן קצר את הקהל במקבץ נתונים כלכליים מבלבלים וסותרים כך שברגע שהוא סיים -הקהל פשוט שכח כבר מה היתה השאלה ולמה היא נשאלה. בדרך כלל אנחנו יוצאים מתשובה כזו עם הרגשה ,שאם "הכלכלן הבכיר" שלמד כל כך הרבה שנים כלכלה אמר את מה שאמר , כנראה שהוא מבין הרבה יותר מאיתנו ולכן אפשר לסמוך עליו. 
אחסוך מכם את התשובה של הנגיד ואתמקד ב"הגדרה של בועת הנדל"ן". פישר הגדיר מהי בועת נדל"ן אך התעלם מכך שמאחורי בועת נדל"ן לא עומדים נתונים כלכליים יבשים תאורטיים שאמורים לענות על איזה תבנית מסוימת, אלא בני אדם שנאבקים עם מציאות שלא עונה לשום תבנית שנמצאת בספרי הכלכלה או בדוחות בנק ישראל.

מאחר ואני מאמין שכלכלה אמורה לשרת בני אדם ולא מספרים וסטטיסטיקות - הנה ההגדרה של האתר לבועת נדל"ן בשפת בני האדם:
1. כשחלק ניכר מהציבור רוכש דירה לא לצורך מחסה מפני פגעי מזג האויר אלא כמחסה מפני ירידת ערך הכסף שלו שנובעת מהריבית הנמוכה -אז כנראה שזו בועת נדל"ן *

2. כשחלק ניכר מהציבור מממש את זכותו לקורת גג אך מאבד לשם כך את זכותו לחיות חיים חופשיים רק בשביל להיות רוב חייו משועבד להחזר המשכנתאות לבנק -אז כנראה שזו בועת נדל"ן



3. כשחלק ניכר מהציבור שתופס את הרכבת כל יום בבוקר חושש שאיחר לרכבת אחרת המובילה לרכישת דירה - אז כנראה שזו בועת נדל"ן.**

4. כשאתה אומר שאין בועת נדל"ן ושומע סביבך צחוקים - אז כנראה שזו בועת נדל"ן

5. פישר אמר בהמשך לתשובתו שאם תהיה ירידה חדה במחירי הדירות -השוק יקרוס. הוא גם צודק. הוא גם הסביר:  "יש המון אנשים שהעושר שלהם נמצא בדירות שלהם היום. אם נגרום להם לרדת מהר מאוד תהיה בעיה להמון אנשים". במילים אחרות אומר פישר -אם ההשקעות העתידיות בנדל"ן יפסקו או יפחתו,השקעות העבר ילכו לטמיון.
הדבר הזה מזכיר לי משום מה מקרה אחר שהתרחש רק לפני כמה שנים- מדובר באיש עסקים וברוקר אמריקאי, שכיהן כיושב ראש קרן גידור. הוא ניהל בדיוק בשיטה הזו את קרן הגידור שלו. כשמספר המשקיעים בקרן שלו החל לרדת   - העסק שלו קרס ואיתו כל המשקיעים בקרן. איש העסקים נשפט ונשלח לכלא ל150 שנה על כך. קראו לו ברנרד מיידוף. ההבדל היחידי בינו לבין מנהלי השיטה הכלכלית שלנו בבנק ישראל ,היא שמה שמנהלי הכלכלה שלנו עושים מעוגן בחוק. 
מאחר וכל מערכת כזו (או בשמה האחר: הונאת פונזי) בבסיסה היא מערכת שמועדת לקריסה ,כשרק שאלת העיתוי נשארת פתוחה, תוכלו להוסיף לפיכך הגדרה חמישית לבועת נדל"ן:
אם שוק הנדל"ן מתנהג כמו קרן ההשקעות של מיידוף -אז זה כבר לא כנראה -זו בטוח בועת נדל"ן. ולא סתם בועה אלא כזו שתתפוצץ עלינו מתישהוא בעתיד.
למיידוף לקח 20 שנה עד שזה קרה לו.. כמה זמן יקח לנו?




*   סטנלי פישר הודה ב2010: "עליית מחירי הדירות היא במידה רבה תולדה של שיעורי הריבית הנמוכים" [קישור]
** לפי סקר הלמ"ס 89% מהציבור התייאש מכך שיוכל לרכוש דירה [קישור]

24 תגובות:

  1. הגדרה 1 ו 2 אינן הגדרה לבועת נדלן, 3 היא תאור של תופעה שהיא בועת נדלן אבל לא הגדרה. בועה מרמזת על משהו שעתיד להתפוצץ. לא התיחסת כאן כלל לסיבות או הסכויים שזה עתיד להתפוצץ. אז המחירים עולים בצורה מטורפת זה עדיין לא אומר שזו בועה. בועה זה כשמשהו נתנפח ללא סיבה כלכלית, רק על אויר ריק. כאן יז לנו סיבה סבירה: שימור ערך הכסף. זו אולי לא בועה ויתכן שזה יהיה המצב ל100 השנים הבאות. היית צריך להדגיש יותר את ההשתעבדות של המשפחות לתשלום שכר דירה כנתח גדול מהכנסותיהם ועל ההשפעה שיש לזה על היכולת שלהם להתפתח בעתיד, השפעה גם במישור האישי וגם במישור הכלכלי והחברתי

    השבמחק
    תשובות
    1. השמייים יפלו,
      אולי כדאי שתתחיל עם הבסיס של הבסיס ותחקור מהי הגדרה של הגדרה כי נראה לי שאת זה עדיין אתה לא מכיר
      הגדרה של תופעה = תאור של תופעה :)

      מחק
    2. תופעה של קטוע רגל לא מגדירה תאונה. תופעה מתארת את התופעה לא מגדירה את הסיבה. זה כאילו שאתה אומר ש 10 חייב להיות הגדרה של 2 כפול 5 ושום דבר אחר. התופעות שהעלו פה מ 1-5 מתארות תוצאות, לא מתארות את הבועה, לא מגדירות אותה לא מסבירות מה גרם לה. בועה כלכלית מוגדרת כמצב בו ערכם של ערכים פיננסיים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי ומסתיים כאשר מגיע לבסוף השלב שבו טיפש אחרון מחזיק בידו נכס מנופח לאין שיעור, וסופג את ההפסד. מי אמר שעליית מחירי הדיור יסתיימו בפיצוץ? מי אמר שאנחנו בבועה? אם זו הגדרה של האתר האתר ירד מהפסים.

      מחק
    3. אז זהו שמי שיקבע אם יהיה פיצוץ או לא זה הנגיד (לפי מה שנאמר פה גם הוא מוגבל ביכולתו להחזיק את המחירים ברמתם הגבוהה לנצח). אם יש לך נכס ששווה הון תועפות ובמחי החלטה אחת על הריבית הופך להרבה פחות אטרקטיבי זו בועה ומי שמחזיק את המחט הוא פישר

      מחק
  2. ערן לפי הכרתך את מצעי המפלגות - מי מהם הכי קרובה למטרות האתר?

    השבמחק
    תשובות
    1. לצערי כל המפלגות מנהלות את אותו ויכוח הישן ,המפלג והפופיליסטי - ויכוחים שמביאים קולות אבל לא כאלה שבאמת שואפים להביא לפתרון הבעיות.
      גם אם תרצנה המפלגות הגדולות להציף את הבעיה הן מפוקחות באופן ישיר או עקיף על ידי הבנקים הגדולים שמחזיקים אותן חזק בתוך חובות של עשרות מיליוני ש"ח.

      ערן

      מחק
    2. אני חושב שצריך להביא לכינוס הבא נציגים מכמה מפלגות
      נראה לי שהגאולה תבוא דווקא ממפלגות קטנות כמו הבית היהודי או מרצ

      מחק
  3. הנגיד פישר "התחיל להציף ולהתיש בתוך זמן קצר את הקהל במקבץ נתונים כלכליים מבלבלים וסותרים כך שברגע שהוא סיים -הקהל פשוט שכח כבר מה היתה השאלה ולמה היא נשאלה"? - זה אומר דרשני. אם הנוכחים בקהל לא יודעים לקרוא נתונים כלכליים, אין זו אשמת הנגיד שהם התבלבלו. אשמח לשמוע מכותב הטקסט מהם הנתונים הסותרים שהציג הנגיד. כמו כן, ההגדרות "בשפת בני האדם" לא מגדירות בועה, אלא מהוות טקסט פוליטי יותר מאשר כלכלי.

    השבמחק
    תשובות
    1. היד הנעלמה,
      את הטקסט של תשובת פישר תוכל לקרא בקישור שהבאתי לאתר בועת נדל"ן.
      לא צריך להציג לקהל צעיר נתונים כלכליים מבלבלים שאולי משרתים את מטרתו של הנגיד -מספיק לדבר בגובה העיניים ולהיות כנה.
      אני די מבין את הנגיד - הוא בבעיה , המשחק כרגע הוא רק משחק על זמן ולכן המטרה היא לא לדבר אמת וגם לא להגיד שקר -אלא לתת "פרשנות" משלו לנתונים שאיך לומר.. קצת סותרים את מה שכולנו מרגישים ויודעים אבל רוצים לכך אישור רישמי של כלכלן בכיר.
      ההגדרות שניתנו פה הן עובדות מגובות בקישורים למקורות. נעלם מבינתי איך אתה רואה פה טקסט פוליטי אבל לא אתווכח עם הרגשתך.

      ערן

      מחק
    2. ערן, קראתי בשנית את דברי הנגיד שבאתר של "בועת הנדלן". שוב, חיפשתי סתירות בדבריו ולא מצאתי. אשמח אם תוכל להפנות אותי אליהם.

      באשר להיות דברי הנגיד מבלבלים, אני מניח שזו נקודה סובייקטיבית. לא ניתן להסביר את מדיניות בנק ישראל על ידי שימוש בבובות גרב. בשורה התחתונה פישר אמר שהוא פועל לירידת המחירים אבל במתינות. הוא חושש מצעדים חדים בהם הוא עלול לנקוט שיפגעו בצמיחה, ועלולים לפגוע בעושר הקולקטיבי של אזרחי ישראל (הרוב מחזיקים פה בדירות, ואם ערכן צונח, כך גם עושרם של רוב אזרחי ישראל). לסיכום, התייחס פישר לנקודה המאוד חשובה, שהוא בסך הכל יכול להשפיע על עקומת הביקוש, קרי, לרסן את התמריצים של הציבור לרכישת דירות באמצעות שינויי ריבית (והגבלות על הבנקים). אבל בסופו של דבר עקומת ההיצע נקבעת במידה רבה על ידי הממשלה, ועד שלא יופרשו קרקעות נוספות עליהם יבנו את הבתים, השוק יישאר מגודר.

      גם לי יש הרבה ביקורת על פישר כנגיד, אבל היא בוודאי לא על כך שהנגיד דיבר על נתונים "כלכליים מבלבלים".

      מחק
    3. חוץ מזה, תן לו קצת קרדיט - עברית היא לא שפת האם שלו.

      מחק
    4. יד נעלמה,
      אני מתיחס עניינית למה שאמר הנגיד-זה מובן שהעיברית שלו לא פרפקט אבל זה לא רלוונטי לדיון.

      פישר אמר:
      "עלות הרכישה, מה שהמשקי הבית משלמים עלה הרבה פחות. העלות נמוכה יותר ממה ששילמו בעבר."
      הוא לקח נתון אחד ,השליך אותו על משהו אחר ופירש אותו כמו שהוא רוצה. אני לא מכיר אדם אחד היום שיכול להגיד שעלות רכישת הדירה שלו באמת ירדה.

      פישר שוב ממשיך לסתור את עצמו כשטוען שהבעיה היא בהיצע כשרק לפני כשנתיים טען שזו הריבית. ולא רק הוא- גם דו"ח בנק ישראל עליו הוא אחראי קבע כי הריבית היא הסיבה העיקרית לעליית המחירים.

      פישר התיחס שוב שהסיבה שהוא לא רוצה שהמחירים ירדו היא כדי לא לגרום לקריסה אבל לא מסביר שזו הסיבה שבעצם תביא לקריסה חמורה יותר בעתיד. ראה הגדרה 5.

      ערן

      מחק
    5. ואגב אם הוא חושב שהבעיה היא היצע מדוע פנה לשר אטיאס לפני כשנה בבקשה להפסיק את הפרשת הקרקעות?

      ערן

      מחק
    6. ערן, עכשיו הבנתי - כוונתך הייתה שדבריו סותרים דברים אחרים שאמר בעבר.

      מחק
  4. לא התייחסת לעניין של היצע וביקוש, שהוא לב העניין כשמדברים על "בועה".
    בישראל אין ספק שהביקוש (לדירות) עולה על ההיצע.
    בניגוד למדינות מערביות אחרות, לכל משפחה יש כאן למעלה משלושה ילדים בממוצע. זה הרבה יותר מכל מדינה מערבית אחרת.
    אם אני, כאמא לשישה, רוצה שהחיסכון לילדים שלי יאפשר להם לקנות דירה, בסופו של דבר, הרי שעלי לקנות את הדירה כבר היום, מכיוון שנראה ששום חיסכון לא צמוד למחירי הדירות.
    יש לי אכן, שתי דירות, שזו לכאורה דירה אחת יותר מדי, אבל תחלק אותה במספר הילדים אחרי 120 שלי, ותראה שלמעשה יש לנו שתי דירות ל-6 משפחות (בע"ה).

    השבמחק
    תשובות
    1. טליה,
      נושא המחסור בהיצע עלה כבר מספר פעמים באתר בועת נדל"ן והופרך מכל כיוון אפשרי. http://www.buat-nadlan.com/2010/12/blog-post_3204.html

      המחירים עלו בתוך 3 שנים מ2008-2011 בין 60-80% אחרי שהמחירים כמעט לא עלו 8 שנים קודם לכן. אוכלוסית המדינה לא צמחה בשיעור שאפילו מתקרב לכך באותן 3 שנים, אז מה קרה פתאם ב3 שנים שכולם מתנפלים על דירות?
      אני חושב שהסעיף הראשון בהגדרות מסביר את זה ואפילו פישר ,בניגוד לאינטרס שלו, הודה בנכונותו.

      ערן

      מחק
    2. מוצטפא שמטרלינג29 באוקטובר 2012 בשעה 12:01

      הערה לגבי עניין ההיצע והביקוש.
      לפני חודשיים יצא לנו לארח בתל אביב איזה בחור מאיטליה בן גילנו (ראשית שנות השלושים לחייו) שחי באיזו עיירה שולית ששמה לא אומר כלום לאף אחד. הוא סיפר לנו שבדור של הוריו הם בגילו היו כבר בעלי בית שהם קנו בכסף שהרוויחו מעבודתם כפועלים. הוא ואשתו לעומת זאת, שניהם אקדמאים ומחירי הדיור כל כך עלו שהם לא מסוגלים אפילו לעמוד בתנאים למשכנתא. נשמע מוכר? באיטליה האוכלוסיה דווקא מתכווצת ומקובל שאנשים נשארים לחיות עם הוריהם עד גיל 40. אז מה הקשר באיטליה בין היצע וביקוש ובין מחיר הדיור באיזו עיירה קטנה ולא אטרקטיבית?

      מחק
  5. כמה דברים לזכות פישר:
    1)הוא מנסה לצנן את מחירי הדיור בכך שהוא מעלה את יחס ההון על המשכנתא. נכון שביד השניה הוא בעצם דואג לבנקים שבמקרה של קריסה הם לא יפגעו הרי הבתים ישארו שלהם והם עדין יוכלו להרוויח גם אחרי צניחה של 30% במחירי הדיור.

    2)פישר עושה את התפקיד שמדינת ישראל נכשלה ושם אני חושב הבעיה הגדולה ,לפישר אין כלים כמו למדינת ישראל להוריד את מחירי הדיור. מנהל המקרקעין לא שלו ובטח שלא משרד השיכון.

    3)בוא נצא מנקודת הנחה שפישר יודה שיש כאן בועה ,הרי הדבר יגרור איתו את כול המשק למטה תוך שבוע ,אנשים יתחילו למכור את הבתים שלהם כתוצאה מכך הדיור ירד אבל הרבה אנשים יפגעו ,בעצם אין אדם אחד בישראל שלא יפגע מכך. פישר לא יכול להגיד שיש כאן בועה אפילו אם ישנה בועה בארץ.

    פישר משתמש בכלים שלו כדי למנוע פה אסון לצערי בשיטה הכלכלית של היום אלא המהלכים שאני חושב שהם הטובים ביותר שאפשר לעשות כרגע

    השבמחק
    תשובות
    1. שלום דור,
      1. פישר לא יכול לצנן את מחירי הנדל"ן כי אז גם כלכלת ישראל תצטנן
      2. פישר על פי חוק אחראי על יציבות המחירים ולכן ניתן לו הכלי הכי חזק שיש היום במשק הכלכלי ואין לאף ממשלה -היכולת לייצר כסף ולשלוט בגובה הריבית.
      עניין המחסור היא לא יותר מפרופוגנדה - ראה תשובתי לטליה.
      3. אני מסכים לגמרי איתך -פישר בבעיה -הוא מנהל מערכת שלא תוכל לשרוד הרבה זמן שכן היא תלויה בכך שכמות המשקיעים תגדל ותגדל בלי סוף מה שמתמטית בילתי אפשרי ולכן הוא מושך זמן.

      המהלך הכי טוב שפישר יכול לעשות כרגע זה לבטל את השיטה בה כסף נוצר מחוב ,שיטה שגרמה בסופו של דבר למצב הבילתי אפשרי שאנחנו נמצאים בו היום שילך ויביא אותנו למשבר גדול בעתיד.

      ערן

      מחק
    2. מי שרוצה למנוע בועות ולהיכנס עם תחמושת למשבר הבא שמעבר לפינה צריך להעלות את הריבית

      הריבית ברוב העולם המערבי היא כמעט 0
      http://www.global-rates.com/interest-rates/central-banks/central-banks.aspx

      וכמעט בכל מקום שם לאנשים יש חובות אדירים על הבתים שלהם ופשוט אי אפשר להעלות את הריבית הזאת כי הכל יקרוס

      בישראל המצב לא משהו, אבל עדיין רחוק משם
      הבועה שלנו קטנה יחסית למה שקרה בארה"ב אירלנד ספרד אנגליה וכו', והיא לפחות לא גדלה.
      בקיצור לפישר יש אפשרות לשחק עם הריבית, אפילו כלפי מעלה, בזמן שלאחרים אין.
      והאמת שכל הכבוד לו שהצליח להגיע למצב הזה, בייחוד כמסתכלים על שאר העולם

      הכל כמובן טוב ויפה עד המשבר הבא, שיהיה איך לא הצלטבות גורמים שמביאה לסופה אדירה של פעם ב100 שנה :)

      מחק
  6. מה שפישר מנסה לעשות, בלתי ניתן לביצוע. הוא מנסה למנוע התנפחות נוספת של הבועה, קרי עצירת עליית המחירים בדיור. במקביל, הוא גם לא רוצה לפוצץ את הבועה- מנסה למנוע ירידה במחיר. פישר רוצה לשמור את רמת המחירים הנוכחית פחות או יותר.

    אני לא מכיר שוק- כל שוק- שיודע לשמר רמת מחיר לאורך זמן. שוק יודע לדשדש, אבל כל דשדוש מסתיים בזינוק לכיוון כלשהו.

    זה מה שיקרה גם כאן, בדיור. השוק יעצור, יבין ויעכל את ההגבלות החדשות של פישר, ואז ינוע לכיוון שיראה להמונים הגיוני יותר בתנאים החדשים. פישר לא יכול לנצח את השוק, והייתי מצפה ממנו שיבין את זה, אחרי שניסה-ללא הלחה- לשלוט בשערי הדולר-שקל ושרף מליארדים.

    השבמחק
    תשובות
    1. אורן,
      הדבר האחרון שאפשר להגיד על פישר שהוא לא מבין כלכלה. אני בטוח שהוא מודע גם למה שכתבת אבל אין לו ברירה אלא למשוך את הזמן. האלטרנטיבה היא לגרום לקריסה עכשיו.

      ערן

      מחק
    2. בטח שהוא יודע. פשוט, אין לו ברירה.

      הבעיה היא לא באופי הפתרון שמנסים לאלתר עכשיו, אלא בעובדה שכל הגורמים האמורים להיות אחראים- ממשלה, בנק ישראל- איפשרו לשוק לאבד הגיון בצורה כזו.

      הרגולציה היתה צריכה להתערב הרבה קודם. עכשיו זה כמו לנסות ולכבות את יערות הכרמל בכיבוי צופי.

      מחק
    3. סטנלי פישר הוא נציג של הבנק הפדרלי מניו-יורק. וככזה הוא מגן על האינטרסים שלהם. אני חושב שזה לא יהיה הוגן להאשים את הממשלה ספיצפית. ראינו איזה לחץ הופעל על ממשלת הונגריה לאחר שהיא ביטלה את הבנק המרכזי. אין כמעט ממשלות בעולם שמסוגלות לעמוד בכוח שיש לבנקים.

      מחק