יום שישי, 10 ביוני 2011

חלק II- כל האמת על בועת הנדל"ן - הגורם לבועה ותרחיש האימים לפיצוצה

אז כפי שראינו בפוסט הקודם למרות שההיצע הוא לא הבעיה,העשור החלש ,שקדם ל2008, בתחום הנדל"ן הוא לא סיבה , חוסר האחריות של הבנקים לא מזיז כמעט לאף אחד כרגע (חוץ מפישר) ואנחנו דומים לארה"ב ,אז אם כך, מהי הסיבה האמיתית להתנפחות הבועה , האם הבועה תתפוצץ, מה יהיה הנזק?

יש סיבה אחת עיקרית שגרמה להתנפחות המפחידה של בועת הנדל"ן קוראים לה : גובה הריבית.
גובה הריבית  זה ההבדל הגדול בין השלוש שנים האחרונות לבין העשור לפני כן בו התרחשו ירידות. גובה הריבית הוא בעצם הטריגר לעליות המחירים הדרמטיות בשנים האחרונות.
ריבית נמוכה מעודדת את הציבור להוציא חסכונות ופקדונות שמקבלים עליהם תשואה אפסית מהבנקים ולהשקיע במקומות עם תשואה גבוהה יותר כמו נדל"ן. 
בנוסף ריבית נמוכה מאפשרת לקחת הלוואה זולה ולמשכן בעזרתה את הבית. גם את הבנקים מאד מפתה מתן כסף זול במיוחד אם יש כל כך הרבה קליינטים כי אפשר "לעשות קופה" , תהליך שמזכיר מאד את מה שהתרחש בארה"ב.
הורדת הריבית לשיא שלילי ב2008 הפכה את שוק הנדל"ן ליותר אטרקטיבי ואז התחיל תהליך מעניין שנמשך כמעט עד היום:
1. המשקיעים החכמים נכנסו ראשונים לרכוש דירות בטרם התחילו עליות המחירים.
2. משקיעים נוספים נכנסו לשוק הנדל"ן אחרי שזיהו עליות מחירים שנוצרו כתוצאה מכניסת המשקיעים החכמים.
3. שאר עם ישראל בין אם זה דירות למגורים או בין אם זה להשקעה נכנסים לשוק הנדל"ן בהדרגה תוך מינופים הולכים וגדלים  .

 בשלב השלישי מתחילה בועה שמתדלקת את עצמה. אנשים חדשים לוקחים משכנתא ורוכשים דירה -> מחיר הדירה עולה כתוצאה מהביקוש -> עליית המחירים מעודדת עוד אנשים לרכוש דירות (כי הרי המחירים רק עולים) ולקחת משכנתא גבוהה יותר (כדי לממן את המחיר הגבוה יותר) -> מחיר הדירה ממשיך לעלות כי הביקוש מתעצם -> עוד אנשים קונים ..    וכך הבועה ממשיכה להתנפח עד שהריבית עולה ואז מתחיל תהליך הפוך ומסוכן:
1. המשקיעים החכמים הם ראשונים לצאת - זה התהליך בו אנחנו נמצאים היום -> השוק נכנס לקפאון . מחירי הדירות יורדים מעט או לא משתנים.
2. משקיעים נוספים יוצאים לאחר שמבחינים בשינוי מגמה במחירי הדירות -> מחירי הדירות יורדים באופן עיקבי אך מתון
3. שאר עם ישראל ,שמשכן את עצמו ודירתו לכמעט כל ימי חייו, ימצא את עצמו תקוע עם דירה שלא יוכל לממן כי התשלום החודשי עבורה כבר הפך להיות גבוה מידי.
אותו ציבור ינסה למכור את דירתו לפני שיהיה מאוחר מידי אבל אז יגלה שאין מי שירכוש ממנו את הדירה באותו מחיר גבוה כפי שרכש בעצמו רק תקופה קצרה לפני כן. הציבור יגלה שהמשקיעים יעדיפו פיקדון בבבנק בריבית גבוהה על השכרת דירה בתשואה נמוכה יותר מלווה בהרבה בלבול מוח. כמו כן מאחר שעלות המשכנתא תהיה גבוהה משמעותית יחסית להיום,  לא הרבה זוגות יוכלו לקנות דירות למגורים כי לא יוכלו לעמוד במימון המשכנתאות ,לפיכך גם קוני הדירות למגורים לא יהוו קונה פוטנציאלי  -> מחירי הדירות ירדו דרמטית בעשרות אחוזים לעומת השיא.
זה התהליך שיתרחש ברגע שריבית בנק ישראל תגיע ל5%-6% והאמינו לי זה יקרה אם לא בשנה הקרובה אז בעוד שנתיים.
 4. אזרחים שלא יוכלו להחזיר משכנתאות יגרמו להפסדים בבנק
5. חלק מהבנקים יפשטו את הרגל -בהמשך אותם בנקים יחולצו או יולאמו  על ידי המדינה. וזה ע"פ הנגיד פישר  שאמר שמספיק ש-0.5% מהלווים ייכנסו למצב של חדלות פירעון – והבנקים כבר יתחילו להפסיד כסף -מה יקרה שיהיו כמה אחוזים?

קחו נשימה ארוכה התהליך הולך להיות כואב , במיוחד לאילו שמינפו עצמם ללא יכולת החזר והסתמכו על ה"יהיה בסדר".

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה