יום חמישי, 23 ביוני 2011

פראירים לא מתים הם רק לוקחים משכנתא

פסגת שאיפתו של כל זוג צעיר היום זה שתהיה לו דירה משלו. לפי הגישה הזו העולם מחולק לשלושה:  אילו שאין להם דירה , אילו שיש להם דירה ואילו שחושבים שיש להם דירה -הלוא הם לוקחי המשכנתאות הגדולות.
איך תוכלו לדעת מה הסיכוי שבאמת תוכלו לעמוד בהחזר המשכנתאות ושלא בעצם רכשתם דירה ,שאתם רק חושבים שהיא שלכם, אבל בעצם לעולם לא תהיה בבעלותכם?


ישנם שלושה תנאים עיקריים,שהתשובה עליהם גורלית לכל לוקח משכנתאות בעבר וכאילו ששוקלים לקחת משכנתא בעתיד:
* יכולת ההחזר במקרה של פיטורי אחד מבני הזוג או במקרה של הוצאה חד פעמית או רב פעמית גבוהה במהלך תקופת המשכנתא.
* יכולת ההחזר כתוצאה מהתרחבות התא המשפחתי.
* יכולת החזר המשכנתא כאשר ריבית הפריים תגיע ל10% או תעבור אותה .
אם עמדתם בשלושת התנאים האילו סביר להניח שאם לא יקרה תרחיש קיצון של פיטורי שני בני הזוג או תרחיש של חוסר מזל אחר, אז כנראה רכשתם דירה שתהיה שלכם בתום תקופת המשכנתא. אם נכשלתם באחד מהתנאים הנ"ל אז מזל טוב (או מזל רע), הצטרפתם ל"קבוצת האנשים שחושבים שיש להם דירה משלהם"- קניתם למעשה אשליה.

הרבה מלוקחי המשכנתאות מדחיקים או מתעלמים מחישוב פשוט של שלושת התנאים הנ"ל, בד"כ כי המחשבות שרק מעזות לצוץ, נדרסות על ידי פרסות העדר תחת הנחות כמו:  ריבית הפריים לא תעלה אף פעם ל10% ,אף אחד מבן הזוג אף פעם לא יפוטר ,אנחנו משפחה שחסינה מפני אסונות או צרות שיצריכו מאיתנו להוציא סכום כסף גדול  וגם אם בסוף כל זה יקרה אז 'יהיה בסדר' כי כולם לוקחים.

מה שהעדר שוכח הוא שהמציאות חזקה מהתקווה. הסיכוי שאחד התנאים הנ"ל יתקיים במהלך ה20-30 שנות המשכנתא הוא מתקרב לוודאי:
שינויים רבים מתחוללים ב30 שנות אדם. אל תשכחו מדובר כמעט על מחצית מחייו, חלק מהשינויים ישפיעו על עבודתו -שכן המעבר לכלכלה קפיטליסטית כבר לא נותנת חסינות לאף אחד. חלק מהשינויים ישפיעו על בריאותו, שכן אנחנו לא הולכים ונהיים חזקים יותר עם השנים, שלא לדבר על הוצאות לא צפויות כתוצאה מבעיות לא צפויות לאחד מבני המשפחה או לכולם ביחד. חלק אחר נוגע לגבי התרחבות התא המשפחתי: זה יכול להתבטא בהוצאות נוספות על ילדים נוספים או אפילו הוצאות סעד עבור הורינו או סבינו המתבגרים.
אם הצלחתם לצלוח את התנאי הראשון והשני, מהתנאי השלישי כנראה כבר לא תברחו. מתישהוא ב20-30 שנה הקרובים תעבור ריבית הפריים את ה10% ואני שמרן בהערכתי. אם זה לא יקרה אז המשמעות היא שכלכלת ישראל היא כנראה מהכלכלות היציבות ביותר בעולם. מה הסיכוי שזה נכון?
מי שחושב שזה מספר דימיוני, מוזמן לחזור ולחפור בריבית הפריים של שנות ה90 ותחילת ה2000:  18% (כן זאת לא טעות, שמונה עשר)  לא היה אז מספר גס.

עדר לוקחי המשכנתאות של מחזור 2008-2011 נכנע לפסיכולוגיה ההמונית בין אם זה דרך התקשורת ובין אם זה החברה שהמסר העיקרי בה מתחיל ב"זוג צעיר חייב דירה". "עדיף לשים כסף על משכנתא מאשר על שכר דירה" דרך "נגמרות הדירות ועד "אם לא תקנו היום תשלמו מחר הרבה יותר". כל הסיבות האילו הופרכו במאמר הקודם שלי :      http://kalkala-amitit.blogspot.com/2011/06/i.html

אם אתם לא נקלעתם לעדר אז יש לכם סיכוי טוב לרכוש דירה  משלכם בלי אותיות קטנות ובתנאים נוחים בהרבה בקרוב . כמו שכתבתי לפיצוץ בועת נדלן טיפוסית שלושה שלבים:
1. יציאת המשקיעים החכמים,ירידה חדה בביקוש - המחירים מתיצבים.השוק בקיפאון. זה המצב בו אנחנו נמצאים כעת.
2. יציאת משקיעים נוספים- במצב זה חלה ירידת מחירים מתונה אך עיקבית
3. יציאת כל הבעלי הנכסים שלא יכולים לעמוד במחירי המשכנתאות - פיצוץ הבועה , תחול ירידת מחירי דירות בעשרות אחוזים.
להערכתי אנחנו במרחק שנה -שנתיים מהשלב האחרון.
אם אתם כבר חלק מהעדר -מזערו סיכונים והפחיתו מהאשליה בה אתם חיים, כל עוד אתם יכולים.


 החומר הכלול במאמר  זה ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץו/או יעוץ משפטי. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. 

7 תגובות:

  1. לפי ההגיון הזה איש לעולם לא יוכל לקנות דירה, אם נתכנן את צעדינו רק על פי ה worst case scenario, התרחיש הפסימי ביותר, לעולם לא נעשה שום צעד כלכלי למען העתיד.

    השבמחק
    תשובות
    1. מסכים איתך, בנוסף לקיחת משכנתא "מכריחה" אותך להפנות כסף ל"חיסכון" ולא לבזז ות על פיתויים בדרך......

      מחק
  2. למחשבון משכנתא,
    לא הייתי מרחיק לכת עד כדי כך. תוכל לקנות דירה כשהמחירים יחזרו להיות שפויים ,כרגע אם תקח משכנתא שלא תוכל לעמוד בה, אם אחד התרחישים שתיארתי יתקיים אתה לא עושה זאת למען העתיד אתה עושה זאת להרוס לך את העתיד. אגב התרחישים שתיארתי הם לא worst case scenario אלא
    most case scenario ,זה קרה בארה"ב,אירלנד וספרד רק ב3 שנים האחרונות כתוצאה מאותה בעיה. הסיכוי שלך לפגוש את הבעיות האלה במהלך חייך גם אם תתעלם מהם הוא גבוה ואז מה תעשה?
    אז כן, אתה יכול ללכת על הגישה שיהיה בסדר אבל אם לא יהיה בסדר נגמרו לך החיים ..בלי להגזים.. פשוט תבדוק בבנק מה המשמעות שלא תוכל להחזיר משכנתא ולא תוכל למכור את דירתך ותבין שזה פשוט ככה.
    אני לא נגד לקיחת משכנתא אבל אני נגד לקיחת משכנתא שמראש ידוע שאי אפשר לעמוד בה גם אם המחיר שאין לך דירה משלך (זה עדיף על "אין לך חיים משלך") או בהמתנה מספר שנים שהמחירים יחזרו להיות שפויים.

    ערן

    השבמחק
  3. כל הכבוד לרשומה, לא כל אחד צריך דירה
    עדיף לחסוך ולחיות עם כסף בכיס מלתבוע
    בשילומים לבנק כזה או אחר.

    כסף בבנק שווה ערך לדירה
    שניהם יהיו ירושה נחמדה לדור ההמשך

    השבמחק
  4. ערן לא הצגת את התרחיש הסביר ביותר אלא רמזת לגביו.
    אם השיטה הכלכלית תקרוס לפני שתוחלף לא יהיה עבודה וכנראה יהיה
    היפר אינפלציה
    אזי מחיר הדירות ירדו מאוד - כי אנשים יקנו כמעט רק מזון ודלק
    האבטלה תרקיע שחקים
    שווי הכסף ירד.
    לכן אולי כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה לטווח מקסימלי ב"תקווה"
    לקריסת המטבע.

    אלדד

    השבמחק
  5. אנשים לא יודעים לחסוך ?
    למה אני , רווק עם משכורת 12 ברוטו הצלחתי להגיע ל 500,000 חיסכון ב 10 שנים ?

    קניתי דירה לפני 5 שנים ועוד 5 שנים אני מסיים ....

    כל זוג שהביא ילדים לפני שהצליח לחסוך סכום התחלתי לדירה עשה את טעות חייו.

    השבמחק