מי לא פתח עיתון ,קרא באינטרנט או צפה בטלויזיה בשורה של "מומחים" שמסבירים מדוע עליות המחירים של הדירות בארץ "מוצדקות" וסביר להניח שיעלו כל עוד נמשיך לגור בישראל. מי מה"הומלסים" מבינינו לא נכנס לחרדות כשהרגשת "הדירה בורחת לנו" או ש"אם לא נשלם היום את ה800 אלף משכנתא נצטרך לשלם מיליון ויותר אחר כך"?
בואו נעצור רגע ,ננשום ונבדוק אחת לאחת את טענות ה"מומחים" שכל כך מלחיצות אותנו.
1. סיבה מספר אחת לעליית מחירי הדירות היא בעיית ההיצע -אין מספיק דירות! כל עוד אין היצע ויש ביקוש (וביקוש תמיד יהיה) המחירים תמיד יעלו.
היצע היה תמיד בעיה בשוק הנדל"ן בישראל ובעיקר במדינת ת"א זה נכון.
העובדה היא שאף פעם בעית ההיצע גדולה אשר היתה לא גרמה לעליות של 60% ויותר במחירי דירות בזמן קצר של שנתיים -שלוש , גם לא בזמן העלייה הרוסית הגדולה במהלך שנות ה90 המוקדמות.
יותר מזה, עליות המחירים הדרסטיות בשנים האחרונות לא פסחו גם על מקומות שההיצע היא לא הבעיה שם: קרית שמונה,ערד, אשקלון , באר שבע ..מדוע שם עלו המחירים?
היתכן אולי שאוכלוסיית מדינת ישראל צמחה ב60% ויותר תוך 3 שנים מה שגרם לבעית היצע פתאומית?
ואגב, אם כבר מתיחסים לעובדות בשנת 2003 היצע הדירות שהיה בארץ היה קטן מהיום. המחירים אז אגב ירדו.
אם כך אז מה הגורם האמיתי להתנפחות הבועה? על כך ארחיב בהמשך.
2. העליות מגיעות אחרי תקופה של עשור שנים בהם המחירים ירדו.
עשר שנים או עשרים שנה בהם המחירים לא עולים הם לכשעצמם אינם סיבה לעליית מחירים חדה מיד לאחריהן. אין בזה שום הגיון כלכלי שיכול להצדיק את זה.
האם יתכן אולי שכל רוכשי הדירות חיכו 10 שנים ואז באיזה תזמון אלוהי או בהתארגנות חשאית דרך הפייסבוק החליטו להתנפל בבת אחת על יתרת הדירות בשוק?
אמנם בהיסטוריה דוגמאות רבות למיקרים בהם אחרי עשר שנים של קיפאון או ירידה במחירים הגיעה עליה חדה במחירים אך מנגד היו גם התרסקויות חסרות תקדים.
על מנת שמחירים ישתנו צריך להיות טריגר לכך ,ולכן מה שמעניין זה לא מה היה בX השנים האחרונות אלא מה השתנה (מהו הטריגר) שגרם לעליית המחירים.
3. מחירי הדירות תמיד עולים. מדובר בהשקעה בטוחה.
זו טענה ששגורה בעיקר אצל גורמים אינטרסנטים שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.
הטענה הזאת סותרת את עובדה מספר 2. טוב אמרנו שיש כאלה שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.
4. אנחנו זה לא ארה"ב - פה קריסת מחירים לא יכולה לקרות כי הבנקים יותר אחראים.
אחריות זה לא הצד שהייתי סומך עליו כשבנק רואה מולו רווחים גדולים.היום לאחר חשיפת תיקי המשכנתאות לפי דרישת בנק ישראל, התקבלה תמונה מפחידה אם נסתכל על הסיכונים שהבנקים לקחו. הסיכונים מתבטאים בגובה המשכנתאות שעד לפני כמה שנים נחשבו למטורפות והיום הפכו לסטנדרט, ברמת המינוף של הלווים, במשך המשכנתא, במסלולי המשכנתא. הנה דוגמא מדהימה מתוך נתונים שהציג בנק הפועלים לאחרונה (ע"פ אתר כלכליסט):
שיעור המשכנתאות בהיקף של מעל 2 מיליון שקל מתוך כלל המשכנתאות גדל מ7.6% ברבעון הראשון של 2010 ל9.5% ברבעון הנוכחי.המשמעות כמעט 10% מלוקחי המשכנתאות של בנק הפועלים לקחו משכנתא של מעל 2 מיליון שקל...ניתן לדמיין אם כך מה מספר הלווים שלקחו משכנתא של מיליון ויותר
תחליטו אתם אם הבנק הפגין פה אחריות או לא?
5. הממשלה לא תיתן לכל כך הרבה בעלי המשכנתאות ליפול.
לא נכנס לפרטים הכלכליים כדי לא לשעמם אתכם אבל המשמעות של חילוץ בעלי המשכנתאות מצרתם תהיה קריסה של השקל עם כל הכלכלה הישראלית. לפיכך חילוץ בעלי המשכנתאות היא לא ריאלית אלא אם הממשלה רוצה לשים את נפשה בכפה.
אגב אתם יכולים להרגע, הבנקים לא יפלו. להם הממשלה תדאג כבר.
6. במקום "לזרוק" כסף על על שכר דירה נשלם על משכנתא ונקבל דירה בסוף.
רבות דובר כבר על נושא זה. אגיד רק בקצרה שבחלק גדול של המשכנתאות הגדולות שנלקחו בשנים האחרונות חישוב פשוט היה מגלה שבתום תקופת המשכנתא יוכלו ה"שוכרים" לקנות את אותה דירה ועוד ישאר להם עודף.. במיקרים מסוימים אפילו עודף גדול. החישוב הוא פשוט וכדאי שתעשו אותו לפני שאתם הולכים "לזרוק" כמה מאות אלפי ש"ח על משכנתא.
בנוסף רבים מלוקחי המשכנתאות לא לוקחים בחשבון מצבים ,שבתקופה של 20-30 שנה יתרחשו בסבירות די גבוהה.מצבים כמו לדוגמא גדילת התא המשפחתי ,פיטורין , מחלות, הוצאות דחופות ,הוצאות לא צפויות ושאר דברים שלא עלינו.
בחלק השני אפרט את הסיבה להיווצרות בועת הנדל"ן והתרחיש המפחיד בפניו אנחנו עומדים.
בואו נעצור רגע ,ננשום ונבדוק אחת לאחת את טענות ה"מומחים" שכל כך מלחיצות אותנו.
1. סיבה מספר אחת לעליית מחירי הדירות היא בעיית ההיצע -אין מספיק דירות! כל עוד אין היצע ויש ביקוש (וביקוש תמיד יהיה) המחירים תמיד יעלו.
היצע היה תמיד בעיה בשוק הנדל"ן בישראל ובעיקר במדינת ת"א זה נכון.
העובדה היא שאף פעם בעית ההיצע גדולה אשר היתה לא גרמה לעליות של 60% ויותר במחירי דירות בזמן קצר של שנתיים -שלוש , גם לא בזמן העלייה הרוסית הגדולה במהלך שנות ה90 המוקדמות.
יותר מזה, עליות המחירים הדרסטיות בשנים האחרונות לא פסחו גם על מקומות שההיצע היא לא הבעיה שם: קרית שמונה,ערד, אשקלון , באר שבע ..מדוע שם עלו המחירים?
היתכן אולי שאוכלוסיית מדינת ישראל צמחה ב60% ויותר תוך 3 שנים מה שגרם לבעית היצע פתאומית?
ואגב, אם כבר מתיחסים לעובדות בשנת 2003 היצע הדירות שהיה בארץ היה קטן מהיום. המחירים אז אגב ירדו.
אם כך אז מה הגורם האמיתי להתנפחות הבועה? על כך ארחיב בהמשך.
2. העליות מגיעות אחרי תקופה של עשור שנים בהם המחירים ירדו.
עשר שנים או עשרים שנה בהם המחירים לא עולים הם לכשעצמם אינם סיבה לעליית מחירים חדה מיד לאחריהן. אין בזה שום הגיון כלכלי שיכול להצדיק את זה.
האם יתכן אולי שכל רוכשי הדירות חיכו 10 שנים ואז באיזה תזמון אלוהי או בהתארגנות חשאית דרך הפייסבוק החליטו להתנפל בבת אחת על יתרת הדירות בשוק?
אמנם בהיסטוריה דוגמאות רבות למיקרים בהם אחרי עשר שנים של קיפאון או ירידה במחירים הגיעה עליה חדה במחירים אך מנגד היו גם התרסקויות חסרות תקדים.
על מנת שמחירים ישתנו צריך להיות טריגר לכך ,ולכן מה שמעניין זה לא מה היה בX השנים האחרונות אלא מה השתנה (מהו הטריגר) שגרם לעליית המחירים.
3. מחירי הדירות תמיד עולים. מדובר בהשקעה בטוחה.
זו טענה ששגורה בעיקר אצל גורמים אינטרסנטים שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.
הטענה הזאת סותרת את עובדה מספר 2. טוב אמרנו שיש כאלה שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.
4. אנחנו זה לא ארה"ב - פה קריסת מחירים לא יכולה לקרות כי הבנקים יותר אחראים.
אחריות זה לא הצד שהייתי סומך עליו כשבנק רואה מולו רווחים גדולים.היום לאחר חשיפת תיקי המשכנתאות לפי דרישת בנק ישראל, התקבלה תמונה מפחידה אם נסתכל על הסיכונים שהבנקים לקחו. הסיכונים מתבטאים בגובה המשכנתאות שעד לפני כמה שנים נחשבו למטורפות והיום הפכו לסטנדרט, ברמת המינוף של הלווים, במשך המשכנתא, במסלולי המשכנתא. הנה דוגמא מדהימה מתוך נתונים שהציג בנק הפועלים לאחרונה (ע"פ אתר כלכליסט):
שיעור המשכנתאות בהיקף של מעל 2 מיליון שקל מתוך כלל המשכנתאות גדל מ7.6% ברבעון הראשון של 2010 ל9.5% ברבעון הנוכחי.המשמעות כמעט 10% מלוקחי המשכנתאות של בנק הפועלים לקחו משכנתא של מעל 2 מיליון שקל...ניתן לדמיין אם כך מה מספר הלווים שלקחו משכנתא של מיליון ויותר
תחליטו אתם אם הבנק הפגין פה אחריות או לא?
5. הממשלה לא תיתן לכל כך הרבה בעלי המשכנתאות ליפול.
לא נכנס לפרטים הכלכליים כדי לא לשעמם אתכם אבל המשמעות של חילוץ בעלי המשכנתאות מצרתם תהיה קריסה של השקל עם כל הכלכלה הישראלית. לפיכך חילוץ בעלי המשכנתאות היא לא ריאלית אלא אם הממשלה רוצה לשים את נפשה בכפה.
אגב אתם יכולים להרגע, הבנקים לא יפלו. להם הממשלה תדאג כבר.
6. במקום "לזרוק" כסף על על שכר דירה נשלם על משכנתא ונקבל דירה בסוף.
רבות דובר כבר על נושא זה. אגיד רק בקצרה שבחלק גדול של המשכנתאות הגדולות שנלקחו בשנים האחרונות חישוב פשוט היה מגלה שבתום תקופת המשכנתא יוכלו ה"שוכרים" לקנות את אותה דירה ועוד ישאר להם עודף.. במיקרים מסוימים אפילו עודף גדול. החישוב הוא פשוט וכדאי שתעשו אותו לפני שאתם הולכים "לזרוק" כמה מאות אלפי ש"ח על משכנתא.
בנוסף רבים מלוקחי המשכנתאות לא לוקחים בחשבון מצבים ,שבתקופה של 20-30 שנה יתרחשו בסבירות די גבוהה.מצבים כמו לדוגמא גדילת התא המשפחתי ,פיטורין , מחלות, הוצאות דחופות ,הוצאות לא צפויות ושאר דברים שלא עלינו.
בחלק השני אפרט את הסיבה להיווצרות בועת הנדל"ן והתרחיש המפחיד בפניו אנחנו עומדים.
לא כל כך הבנתי אותך בסעיף האחרון.
השבמחקהסעיף נוגע למיתוס שנוצר בחברה בו עדיף כלכלית לקנות דירה מאשר להשכיר כי ככה במקום לשלם כל חודש על שכירות אתה משלם כל חודש על משכנתא ובסוף אתה מקבל דירה.
השבמחקאני אומר שבעיקר מי שלוקח משכנתאות גדולות יכול היה להשאר עם יותר כסף בתום תקופת המשכנתא אם היה משכיר במקום לקחת את אותה המשכנתא.
אנשים לא מבינים שמשכנתא של מיליון שקל זה אומר שצריך לשלם בסוף התקופה בערך 2 מיליון ש"ח כולל הריביות וגם שוכחים את העובדה שבמידה שיקרה איזה פאנצ'ר כלכלי במשפחה (פיטורין, הוצאות גדולות ולא צפויות) הם עלולים גם לשלם את המשכנתא וגם להשאר בלי דירה ,ככה שמבחינה כלכלית טהורה לפעמים עדיף להשכיר.
ערן
אני מסכימה עם רוב הדברים שנאמרו במאמר, אך חשוב לי לציין בתור קוראת, שמאוד חורה לי שאדם המתיימר לכתוב מאמר בנושא דיור אינו מבחין בהבדל בין שכירת דירה להשכרת דירה.
השבמחקסביר שאדם שאין בבעלותו דירה, ישכור דירה ולא ישכיר אותה.
היי ערן לגבי:"יוכלו ה"שוכרים" לקנות את אותה דירה ועוד ישאר להם עודף.. במיקרים מסוימים אפילו עודף גדול."
השבמחקאבל מה עם הסיכוי שהבנק בו נמצא רוב הכסף שלי שאתה אמרת שהוא יכל לקרוס כי הוא עושה שטויות ומלווה לאנשים שלא יכולים להחזיר כמו בנקים בארהב... אז אני מאבד את כל הכסף שלי שחסכתי....