"מחסור ענק בדירות" - המצאה של פוליטיקאים, קבלנים ובנק ישראל

מאת: אייל עופר.

השאלה שעולה מטענת ה"מחסור" בדיור היא - איפה כל העשרות אלפי משפחות שאין להם דירות? הרי אין כמעט הומלסים ברחובות. נתונים שנלקחו מגופים רשמיים מצביעים כי המחסור בדירות רחוק מלהיות הבעיה של שוק הדיור. את הבעיה והפתרון אנחנו צריכים לחפש כנראה במקום אחר. מקום ממנו הפוליטיקאים מעדיפים להתרחק כמו מאש.


כמעט כל מי שירצה לענות על השאלה בפתיח ירוץ ודאי לחפש אותה קודם כל במגמת ה"הצטופפות". הצטופפות הכוונה לכמה אנשים עברו לגור בשנים האחרונות עם ההורים או בכמה דירות החלו להתגורר שתי משפחות ביחד באותה תקופה?

אז ראשית מספר נתונים על צפיפות:
המגמה שרואים בסקרי הלמ"ס היא ברורה: שנת 2007 היתה הכי פחות צפופה אצל היהודים. אצל הערבים יש ירידה בצפיפות שנמשכת עד היום באופן קבוע: 5.1 נפשות במשק בית ב 2001 ל-4.75 כיום.
אצל היהודים חלה  ירידה מ-3.13 בשנת 2001 ל-3.09 ב 2007 ועלייה ל-3.11 ב2014 אבל מספר זה בעיקר מביא לידי ביטוי את הגידול הממוצע במספר הילדים לנשים יהודיות.  אצל הערבים יש ירידה.

פה יש ללמ"ס נתון נוסף: כמה משפחות שונות גרות באותו משק בית ובכמה משקי בית גרים " משפחה + אנשים נוספים"?בנתון השני מבינהם יש ירידה מ-2001 ל-2007 ומשם ללא שינוי.
בנתון של "שתי משפחות גרעיניות המתגוררות במשק בית אחד" יש שינוי מובהק שנותן ביטוי כמותי למצוקת הדיור. יש כאן הפתעה: בשנת 2001 האחוז של שתי משפחות בבית אחד היה 2.3% והוא ירד בהדרגה עד ל2008 ל-1.8%. מ-2008 האחוז עולה  והגיע ל 2.6% . כלומר עליה של למעלה מ 40% מ-2008.

כמה זה מספרית?
עלייה מ 37,000 משקי בית הנדחסים לדירה אחת ל 60,000 ב 2013. לפיכך  ב 6 שנים נוספו 23,000 משפחות שגרות עם משפחה נוספת. מדובר בחוסר של 4000 יחידות בשנה ובסך הכל כאמור 23,000 יחידות דיור. לא מעבר לכך.

ומה אומר המבקר על המחסור בדיור?
המבקר מציין מספרים שונים. כך הוא מביא למשל את נתוני משרד הבינו המראים כי חסרות 115,000 יחידות דיור. קשה להאמין שזהו אכן המספר הנכון - כי הוא לא נתמך על ידי נתוני הצפיפות או במספר אנשים שגרים ברחובות או במקלטים להומלסים.

נתון נוסף שמביא המבקר מבוסס על השוואה שנעשתה בין הגידול במספר משקי הבית לבין הגידול במספר הדירות שבנייתן החלה.
המבקר מציין שבין 2007-2012, גדל מספר משקי הבית בישראל ב 222,000. בתקופה זו, על פי המבקר, הוחל בבנייתן של 216,000 דירות. כלומר התוספת למחסור בשנים 2007-2012 היא של 6,000 יחידות בלבד. זאת מעבר למחסור הגדול כמעט פי 8 של 47,000 יחידות, שנוצר באותו טווח שנים בין 2002-2007.
המבקר מגיע לפיכך למסקנה שחסרות 53,000 דירות. אולם המבקר אינו לוקח בחשבון יצירת דירות באופן בלתי חוקי בישובים ערביים. ניתן לשער שמדובר  בעשרות אלפי דירות במשך עשור. הוא גם לא מתחשב בפיצולי דירות בלתי חוקיים ובניית יחידות דיור בבתים פרטיים בקיבוצים ומושבים. כך שהמחסור בפועל נמוך בהרבה מהמספר  53,000 שנוקב בו המבקר.

ראוי לשים לב שבעוד ע"פ המבקר עלה המחסור ביחידות דיור ל 53,000 ( רובו נוצר עד שנת 2007 , מאז קצב התחלות הבנייה די תואם את הגידול במספר משקי הבית) - הרי באותו זמן חל גידול של 57,000 במספר דירות הרפאים בישראל. מדובר בדירות שרובן נרכשו על ידי משקיעים אמידים ועומדות ריקות. זה נתון מהותי שאיש אינו נותן עליו את הדעת או מוכן לטפל בו.

מה המסקנה ?
שהמנטרה שכולם חוזרים עליה לפיה יש מחסור ענק בדיור אינה המקום לחפש בו, לא את עיקר הבעייה ובוודאי לא את הפתרון.

מגדל רפאים בנתניה (אחד מבין עשרות בעיר) עם מקסימום 30% תפוסה בחניה בכל שעות היממה

גם אם יבוצע שווק קרקעות מוגבר ויוסרו חסמי הבנייה - אף אחד לא יגרום לקבלנים לבנות מעבר לרמת היצע שתשמר את מחירי הדיור . הם לא יתנדבו להוריד את מחירי הדיור. ( ראו  כאן )
פעמיים בשנתיים האחרונות - ב 2011 (המחאה החברתית) וב 2014 (צפייה למע"מ 0) - כאשר הציבור עמד על הגדר והמתין לירידת מחירי הדיור הקבלנים האטו את קצב הבנייה ונמנעו מליצר היצע שיוריד את המחירים. ראו את הגרף מבנק ישראל על הזזת עקומת ההצע ב 2011.

הבעייה בשוק הדיור היא מחירי הדיור ומחירי השכירות אשר לוקחים אחוז גדל והולך של ההכנסה של משקי הבית ומעבירים אותו - לאן ? למי ? כמה ?

זה הרי הסיפור של 10 מיליארד שקל בשנה שנמצא במחירי השכירות הגבוהים מדי ( יחסית להכנסה) ומספר דומה שנמצא בהחזרי המשכנתא החודשיים- שהם בינתיים אינם גבוהים מדי - אך מה יקרה כשתעלה הריבית ?


אייל עופר הוא ממקימי תנועת 'ישראל יקרה לנו'