בועת הנדל"ן: ממה חושש כל כך המפקח על הבנקים?

דודו זקן המפקח על הבנקים החליט בצעד חריג ובהול להעלות את יחס הלימות ההון של הבנקים מ7.5% ל11%.
הוא יודע היטב כי למשבר הקודם נכנסנו בלי הרבה חובות עם אורך נשימה גדול ,למשבר הבא אנחנו והמערכת הבנקאית נכנסים חנוקים ובלי טיפת אויר למקרה שיסתמו לנו את האף או הפה למשך תקופה מסוימת. קבלו את התרחיש שכולם חוששים ממנו.מבוסס על מקרה אמיתי.



על מנת להבין מה הולך להתרחש במשבר הבא נהיה חייבים להכיר קודם כמה מושגי יסוד בכלכלה:
יחס חוב-תוצר
תוצר הוא שווי כל המוצרים והשירותים (המוצהרים) שאנחנו התושבים מפיקים.
החוב הלאומי הוא כמה כסף חייבת המדינה.
היחס בינהם נותן לנו את ההבנה לגבי מצב המדינה. כלומר מה יכולתה של המדינה בעתיד להחזיר את החוב שצברה.
ככל שהחוב ביחס לתוצר גדול יותר ,כך הסיכוי שהמדינה תחזיר את כספה נמוך יותר והפוך. הדבר בא לידי ביטוי בריבית שדורשים המשקיעים על אותו אג"ח של מדינה.

האם החוב הלאומי הוא באמת זה המוצהר על ידי הרשויות?
לשם כך אנחנו צריכים לבחון מה קורה עם חברות כמו למשל חברת חשמל שנושאת על כתפיה חוב של 60 מיליארד שקלים. חוב זה על פניו הוא חוב פרטי של חברת החשמל אף על פי למעשה הוא שייך למדינה כי אם חברת החשמל תקרוס תחת החוב ותפשוט רגל , קשה לי להאמין שהמדינה תשאר אדישה לשבעה מיליון אזרחים ללא חשמל. הדבר נכון גם לגבי חובות הבנקים ,שהרי אם בנק יפול הוא יפיל את שאר הבנקים בתגובת שרשרת ואזרחי המדינה יאבדו את כספם.
כלומר חוב של חברה שנחשבת "גדולה מכדי ליפול" הוא דה פקטו ,חוב ששייך גם למדינה ולכן יחס התוצר -חוב האמיתי הוא גבוה בהרבה מזה המפורסם.
המשבר הקודם כמעט פסח על ישראל ובעצם חברות בודדות היו על סף פשיטת רגל כאפריקה ישראל. אילולא כך ,היתה מדינת ישראל צריכה להציל גופים גדולים.
איך היום בעצם מדינה יכולה להציל גופים גדולים אם אין לה כסף או גרוע מכך אין לה יכולת להדפיס כסף? היא לוקחת על עצמה עוד חוב.

מה קורה בעולם?
היחס חוב תוצר בעולם היא בעיה כואבת ולא במקרה. חובות המדינות (במערב בעיקר אבל לא רק) רק תופחים ותופחים מבלי שתהיה להם יכולת אמיתית להפחיתו ללא הורדת רמת החיים של אזרחיהם לרמת החיים הדומה לזה של האזרח הסיני. וגם אז הם אולי רק יצליחו להפחית אותו, שכן הריבית שיש על החוב רק תמשיך ללחוץ את החוב כלפי מעלה. עד שזה יקרה רוב העבודה בעולם תמשיך לעבור לאיזורים הזולים יותר בגלובוס , והמדינות ימשיכו לאבד עוד הכנסות ממיסים ולכן יצטרכו לממן את עצמם על ידי חוב הולך וגדל הנושא ריבית, שגם היא תלך ותגדל ככל שהחוב יגדל.

איך כל זה קשור לנדל"ן?
המשבר הבא בין אם יתפתח באירופה ובין אם בארה"ב יגרור בארץ אבטלה גדולה מעצם היותנו מדינה שתלויה בייצוא לאיזורים האילו. המצב עלול לגרום לפיטוריהם של מאות ואולי אלפי משפחות שיאבדו על הדרך גם את היכולת שלהם להחזיר את המשכנתאות שלקחו. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שכבר היום יכולת ההחזר של משפחות המשכנתא של 2008-2011  עם המשכורת הקיימת גבולית. וכאן בודאי אתם מתפלאים הרי אומרים לנו כל הזמן שבניגוד לארה"ב אצלינו הבנקים בדקו טוב טוב למי נתנו משכנתאות, אלא שהמפקח על הבנקים דודו זקן סותר הנחה זו בראיון שנתן לגלובס בספטמבר השנה:

"חלק מהבנקים הצהירו שהם רואים במשכנתאות מוצר עוגן ושידרו שהם מוכנים להעניק משכנתאות גם במחירי הפסד. ראינו תופעה של משכנתאות שניתנו ביחס LTV (רש"ת: Loan To Value) גבוה, וניתנו משכנתאות לאנשים שכושר ההחזר שלהם נמוך – כלומר היחס בין ההחזר החודשי להכנסה החודשית הפנויה גבוה."

תוסיפו לכך את דברי הנגיד פישר במאי השנה  שמספיק שחצי אחוז מלוקחי המשכנתאות לא יוכלו להחזיר את המשכנתא אז נכנס למשבר כמו באירלנד והרי לכם מתכון לאסון כלכלי. אבל אל דאגה הבנקים שהרוויחו מהמשכנתאות שלקחתם יהנו גם מכספי החילוץ שלכם במידה ויהיו בסכנה. הם הרי כפי שאמרנו "גדולים מכדי ליפול".
כספי חילוץ הבנקים ימומנו בין השאר גם על ידי חוב שהממשלה תיקח על עצמה אבל במקביל גם תגדל האבטלה שתוריד עוד מהתוצר ואז אנחנו מקבלים יחס תוצר- חוב הולך וגדל. כמו שראינו גדילה כזו מגדילה גם את הריבית שהמדינה צריכה לשלם על החוב שלה,מה שיכביד עוד על משפחות במימון המשכנתא ולבסוף הכל יסתיים בחילוץ של עוד בנק. כך במין סחרור בילתי נשלט עלול כל הפלא הכלכלי שנקרא מדינת ישראל, להפוך בין רגע לסיוט של כולנו.
בנקודה כזו במשבר, בנקים מפסיקים כמעט את האשראי שהם נותנים ומכאן שוק הנדל"ן נכנס למסלול המהיר של התרסקות. הסיבה לכך היא שמצד אחד נראה לוקחי משכנתאות שאינם עומדים בתשלום המשכנתא ומנסים להפטר כמה שיותר מהר מהדירה ומצד שני שוק של קונים שמנוטרל כי אינו יכול לקחת משכנתא בתנאים סבירים.

לא נגעתי בכלל בעובדה שבנקודה מסוימת היחס חוב -תוצר עלול להגיע לרמות כאלו שאף מדינה אחרת לא תסכים להלוות לנו ואז יהיה תהליך שעוברות מדינות היום כמו יוון,איטליה,ספרד ,פורטוגל ,אירלנד וכמובן גם ארה"ב בו הבנק המרכזי (הבנק האירופי והפד בהתאמה) רוכש את האג"ח של של אותן מדינות שהוא מייצג ובכך מגביר דרמטית את הלחצים האינפלציונים. במקרה שלנו מאחר שהשקל הוא מטבע הנסחר בשוק יחסית קטן אזי מהלך כזה אצלינו עלול לגרום לאינפלציה תוך זמן קצר  ,דבר שיוביל אותנו גם לסביבת ריבית עולה והשפעת הריבית על בועת הנדל"ן ידועה .

נשמע תרחיש מופרך מידי או סתם מפחיד? התרחיש הזה מבוסס על תרחיש אמיתי שהתחולל רק לפני כמה שנים במדינה שהיתה הפלא הכלכלי של אירופה : קוראים למדינה הזו אירלנד, גם להם אז זה נשמע מופרך . מזלם של האירים רק שאין להם יכולת להדפיס כספים ולכן ערך המטבע שלהם לא נשחק.




ראו הוזהרתם!

החומר הכלול במאמרים בבלוג זה הם על דעתו בלבד של הכותב ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו. סקירה זו אינה מתחייבת להיות מדויקת בפרטיה ואינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.