בועת הנדל"ן בישראל -פצצה מתקתקת רטרואקטיבית

מאת: משה שלום

התבשרנו על היקף של 4.5 מיליארד שקל משכנתאות שנלקחו במאי, ושכנראה יילקחו ביוני. זאת, כאשר אנו שומעים על כמעט עצירה מוחלטת של עסקאות חדשות, עקב ה"מדיניות" הנדלנ"ית של ממשלת ישראל. הורדת המע"מ, ומחירי היעד, הצליחו לפחות לעשות משהו אחד: להכניס גם את היזמים לבעיה. לא רק את הרוכשים הפוטנציאלים.
בכל מקרה, שתי העובדות האלו: המשך לקיחת משכנתאות, והפסקת עסקאות, מעוררות די הרבה שאלות.


הסבר אחד, שניתן על ידי מר ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הוא שכ-25% מן המשכנתאות נלקחות בכפילות נכס הבסיס. זאת אומרת שעבור עסקה אחת נלקחת יותר ממשכנתא אחת. איך זה יכול לקרות? פשוט מאוד. ההורים, או הקרובים, הם אלו שנוטלים על עצמם למלא את הכסף שהופך לחסר יותר ויותר לקרוביהם, וזאת על ידי אשראי ארוך טווח שהם לוקחים על הרכוש שלהם עצמם.

כאשר אנו מסתכלים על הנדל"ן הישראלי, קשה שלא לחשוב על פצצה מתקתקת. פיננסית, אבל, לדעתי, בעיקר חברתית. ככל שנעמיק בנושא, ובהשלכותיו על הבנקים, על המשפחות, על כמות הסקטורים שיקבלו מכה במידה ו..., וכו, זעה קרה יכולה להתחיל להיות מורגשת. קיימות בתחום זה של חיינו כמה אקסיומות:
· משום מה, רכישת דירה עדיין מהווה האופציה העדיפה בהרבה על כל מי שרוצה להשתכן. השכירות היא פשוט אופציה שנייה, רחוקה, וממש מתקיימת בלית ברירה.
· מוכנים לשעבד די הרבה שנים, ומניחים הרבה הנחות חיוביות על עבודה, ובריאות, על מנת לקיים את האקסיומה הראשונה.
· בתחום הזה, הממשלה מהווה ספקולנט מן המניין, ולא מווסת, ובמיוחד בתחום הקרקע.
· שיקולים פוליטיים גורמים להרבה תעתועי מדיניות.
· שינוי דמוגרפי חיובי כמו, עלייה לארץ של פליטי אנטישמיות אירופית, או מעבר אזרחים כתוצאה מהסכמים מדיניים, יכולים להוות גפרורים נוספים בתבערת הביקושים.

כל אלו היו נכונים, והיו מעיקים על הרוכשים עצמם. עכשיו, עקב ההקטנה הדי דרמטית בכוח הקניה של הפרט בארץ, כנראה שמתבצעת גלישה של הבעיה, באופן רטרואקטיבי, לתוך הציבורים שחשבו שהם כבר מסודרים.
הם כבר לקחו משכנתא, וכבר החזירו אותה, אבל הדור הצעיר דורש מהם להתחייב עבורם כי "אין ברירה". ההון העצמי פשוט אינו בנמצא, במקרים רבים, ובמיוחד כאשר האחוזים שלו במחיר גדלו עקב צווי בנק ישראל האחרונים.

גודל החוב הכולל של משקי הבית עומד ביום על 414 מיליארד שקל (!!), וגדל כל הזמן. באותו הזמן המקרו הישראלי מתפאר בנתוניו המרשימים בתחום צמצום החוב, והגרעון. אולי יש כאן משהו שניתן לעשות, כדי לאזן את התמונה, ואולי לשנות במקצת חלק מן האקסיומות?

הכותב הוא ראש מחלקת המחקר של FXCM ישראל