יום ראשון, 8 בדצמבר 2013

אפילו רוטשילד לא יכול לממן את זה: עלות תוכנית לפיד להורדת מחירי הדיור כ-50 מיליארד ש"ח.

מאת: ערן אמר אמיר

שוב קיבלנו הבטחה היום של שר בכיר בממשלה על הורדת מחירי הדירות. הפעם זה השר אורי אריאל שאמר: "ב-2014 יחלו מחירי הדירות לרדת - תבחנו אותנו" והמימון? שוב אין תשובה. אריאל טוען שזה כבר יסודר עם משרד האוצר. אז אם לשר אריאל תשובה. לנו יש. הנה מה שמצא ערן אמר אמיר מדף הפיסבוק של "צדק חברתי"


לפני שבועיים אישר קבינט הדיור את תוכנית 150 אלף הדירות להשכרה שיזם שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד. בה בעת אושר גם מתווה הפעילות של החברה החדשה שתקדם את הפרויקטים, ונראה שדבר לא יעמוד בפני התוכנית שהחלה את דרכה בטור בעיתון ומאוחר יותר בקמפיין הבחירות של "יש עתיד" לכנסת.

אבל עיון בתוכניות, כמו גם בהתבטאויות שונות של השר לפיד בנושא פתרון מצוקת הדיור באמצעות קידום דיור להשכרה, מגלה תחום אחד שעליו ממעטים לדבר, והוא עלות התוכנית ותקצובה על ידי הממשלה. גם ההחלטות של קבינט הדיור וגם המצגות המפורטות ביותר של משרד האוצר וצוות 90 הימים לא נקבו במספרים.
כך למשל, לא ננקב סכום הפיצוי המוגדל למחזיקים בקרקע חקלאית - אלה שיסכימו בפרק זמן קצר ומוגדר מראש להעביר את קרקעותיהם למדינה. גם לא נמסר עדיין מה יהיה אחוז התשואה הנדרש בפרויקטים לשכירות, שמתחתיו תינתן אותה "רשת ביטחון" להשלמת תשואה ליזמים..
גורמים רבים בענף הנדל"ן אינם מאמינים בתוכנית זו. הקבלנים מצרים על כך שלא התייעצו איתם בגיבוש התוכנית, השמאים מכנים את התוכנית "הזויה", ראשי הרשויות טוענים שבלי שיתוף פעולה שלהם היא לא תהיה רלוונטית, המשרד להגנת הסביבה וארגונים סביבתיים מוחים על הפקעת השטחים הירוקים, ועוד ועוד.

קצת נתונים :
את האדמות של תוכנית הדיור מתעתד לפיד לקחת מין החקלאים בשולי הערים .
כדי לפצות את החקלאים נדרשת המדינה לפי חוק לשלם לחקלאי סכום של 23000 שח לדונם. כיון שנחוצים 30000 דולר נחוצים 690000 שקל .כיון שהיו התנגדיות מצד החקלאים שיעקבו את הבניה סביר להניח שהמדינה תשלם 50000 שח לדונם ואז אנו מגיעים לסכום של 1.15 מיליארד.
הקרקע שתעבור למדינה ועליה יתוכננו הדירות החדשות שווה מיליארדי שקלים. מכיוון שערכי הקרקע שונים בין מרכז לפריפריה, קשה להעריך את שווי הקרקעות ולכן ניקח ממוצע של 250 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. הרבה פחות מהמחיר במרכז. מחיר דומה למעגל הביקוש השני וגבוה מהפריפריה.
על פי חישוב זה, שווי הקרקע שתעבור לידי המדינה כחלק מתוכנית הדיור הלאומית הוא 37.5 מיליארד שקל. מכיוון שהמדינה מתעתדת לשווק את הקרקע לפרויקט שכירות באותו מתווה שפורסמו מכרזי השכירות על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות, שיווק הקרקע ייעשה בהנחה משמעותית. המשמעות הוא אובדן הכנסות למדינה בשווי מיליארדי שקלים. כדי לנסות ולהימנע מהבטחת התשואה, מחיר הקרקע יהיה ככל הנראה אפסי בפריפריה ונמוך מאוד במרכז.
גם בנושא הבטחת התשואה צפויה הוצאה בלתי מבוטלת אליה תתחייב המדינה. אם נניח לרגע שמדובר במחצית מהדירות, 75 אלף דירות, שייבנו במקום שבו תידרש הבטחת התשואה, וניקח אחוז אחד בלבד שיידרש כהבטחת תשואה, נקבל 468 מיליון שקל לשנה (בחישוב של אחוז אחד מעלות בנייה ממוצעת). ההבטחה אמורה להינתן ל-20 שנה כך שמדובר ב-9.36 מיליארד שקל.
על פי חישוב זה, תעלה התוכנית למדינה בין 690 מיליון שקל ל-1.15 מיליארד שקל בכל הקשור לרכישת הקרקע; 80 מיליון שקל לפעילות החברה הממשלתית; כ-30 מיליארד שקל אובדן הכנסות משיווק הקרקע (זאת בהנחה שחלק מהקרקעות יניבו הכנסות למדינה בכל זאת), וכ-9 מיליארד שקל הבטחת תשואה ליזמים, ובסך הכול כ-40 מיליארד שקל במקרה הטוב, או כ-50 מיליארד שקל בתרחיש מעט יותר יקר, אך לא קיצוני.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אהוד דנוס, שמתבטא נגד התוכנית בכל הזדמנות, מזכיר כי 50 מיליארד השקלים הללו אינם כוללים את הוצאות הפיתוח שיידרשו, לבניית בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות וכד': "כל אלה ידרשו להערכתי עוד כ-50 מיליארד שקל נוספים".

פורסם לראשונה בדף הפיסבוק של צדק חברתי

16 תגובות:

  1. עוד תירוץ לקחת ממני כסף ולהעביר אותו למקורבים

    מי שרוצה לבנות דיור להשכרה שיעשה זאת. מי שרוצה לסבסד דיור להשכרה כדי לעזור לאנשים שאין להם שיפתח את הארנק ויעשה זאת (או יקים עמותה).

    דיבורים על "צדק חברתי" זה תמיד איך לוקחים ממני כסף בכוח ומעבירים את זה למישהו אחר. בדרך צד ג' גוזר קופון, פוליטקאי קונה קולות ואולי בסוף נזקק אמיתי רואה משהו

    השבמחק
  2. ב 2007 המדינה לא הרוויחה מנדל"ן? כמובן שכן! אז במקום להשקיע הון עתק מכספי משלם המיסים שיתחילו למכור דירות במחירי 2007 - כלומר מחיר ממוצע של 100 משכורות שזה לא זול בכלל לפי כל קנה מידה. הציבור יהיה מרוצה. המדינה תרוויח אבל פחות. לפחות לא תוציא כסף! מכרזים רק בשיטת מחיר מטרה לדירה סופית.
    אני יודע שזה נאיבי אבל ישים! הבעייה שלא רוצים שהמחירים ירדו. מקסימום מכוונים שלא יעלו.

    השבמחק
    תשובות
    1. ומה עם עלויות הריבית על החוב הממשלתי שעלו מאז? ומה עם הקבלנים והרוכשים שמונפו על סמך מחירי שיא של דירות? ברגע שכדור השלג הזה התחיל להתגלגל כבר אי אפשר לעוצרו אלא במשבר.

      מחק
    2. שמסתכלים רק לאן אמור להגיע הכסף הכל נראה ורוד ויפה. אנשים ללא דירה יקבלו דירה בזול. דמיין משפחה עם 2 ילדים וכלב (אפילו תן להם שמות נגיד: ירון ורותם לוי מרשל"צ). מי שמתנגד לכזה דבר הוא פשוט רע לב, נכון?

      עכשיו תחשוב מאיפה הכסף מגיע. זה שלמדינה יש הכנסות ממיסים זה לא אומר שיש לה כסף בצד שמחכה רק לזה. להיפך, סביר להניח שכבר השתמשו בכסף (או גנבו אותו).

      אין כסף חינם. מה שיקרה הוא שמדינת ישראל תקח הלוואה כדי לממן את זה ואתה תאלץ לשלם את הריבית על ההלוואה עוד מספר שנים. תוסיף לזה שחיתות וסיאוב ורק הגדלת את הנטל שיפל עליך ועלי.

      חוץ מזה, אנחנו חיים בדמוקרטיה לא? אם רוב האנשים חושבים שצריך לעזור לחסרי דיור לא צריך את הממשלה. הקם עמותה ואנשים כבר יתרמו מכספם בשמחה (בלי לקחת הלוואות ולשלם ריבית). מצד שני, אם רוב האנשים לא רוצים לעזור אז אולי זה לא דמוקרטי.

      לדעתי, האמת היא שרוב האנשים סתם מדברים ומנסים לסובב את זה ככה שהם יהיו אלו שיקבלו כספים ויהנו מזה (כלומר, אנשים מנסים לשדוד אותך ואותי)

      אני מציע שבמקום לנסות לשדוד אחד את השני פשוט נחסל את השודד פעם אחת ולתמיד.
      תחשוב על זה

      מחק
  3. אני לא מבין,
    או שאתם מחליטים שמחירי הדיור לא קשורים לשום דבר מלבד או הבנקים?
    או שהם קשורים לגורמים חיצוניים כגון ביקוש והיצע, ואז ישנו פיתרון בתוך השיטה הקיימת

    השבמחק
    תשובות
    1. ה"או" לפני הבנקים נכנס בטעות

      מחק
    2. המערכת הבנקאית היא בסיס הכלכלה היום, לכן חלק גדול ממה שקורה קשור גם למערכת הבנקאית. בעית היצע בבועת נדלן היא בדרך כלל התוצאה ולא הסיבה.

      מחק
    3. מה זאת אומרת בדרך כלל? מחירי הדיור הם רק אחד הסיפטומים לשגעת של השיטה, הרי הכל מתייקר לא רק הדיור. השיטה גורמת מצד אחד לגרעונות וחובות אדירים לכל מדינה שכמובן מתגלגלים לאזרחים בצורה של מיסים, ומצד שני גורמת לממשלות להדפיס כסף או לנהל מלחמות מטבע מול ארהב שמדפיסה כסף וזה לא משנה לשתי הפעולות תוצאה ברורה אחת- צניחת ערך הכסף שגם ככה האזרחים בקושי חוסכים ומחיקת ערך הפנסיות. לא סתם קיימת היום דאגה גדולה מצד מקצוענים בתחום, אנשים מומחים בתחום שטוענים שלמעטים תשאר פנסייה שתאפשר להם לשרוד. השיטה הארורה שיצרה מונופול של יצירת קרדיט לגופים פרטיים, קרדיט שכשכל פעם שהוא נוצר כספנו מדולל שוב כי יש יותר כסף במערכת, זאת השיטה שמביאה לחורבן אנושי בכל מקום בעולם היום.

      מחק
  4. אפילו רוטשילד לא יכול לממן את זה: עלות העלאת הריבית בארה"ב ל-5%
    כידוע לקוראי האתר כדי שמחירי הדירות בשוק הנדל"ן בישראל יצללו בעשרות אחוזים בממוצע ארצי צריך שהריבית תעלה ל-4% או 5%. במקרה זה יהיה יותר כדאי לחזור לפק"מ הישן והטוב בלי שוכרים המבלבלים את המוח.
    לחליפין מיתון ואבטלה גואה כך שלא ישארו מספיק אנשים שיוכלו לשלם מיליון שקל ויותר על דירת 4 חדרים.
    כדי שהריבית תעלה צריך שהריבית בארה"ב תעלה אחרת ה-$ יצלול מול השקל והיצואנים יצרחו.
    לאחרונה גיליתי את הבלוג "מבוא לקלקלה" שנושאו כלכלה לפי האסכולה האוסטרית שעיקרה אי התערבות במחזורי השפל והגאות בניגוד למשל לאסכולה הקנסיאנית.
    http://mavokal.wordpress.com/2013/11/10/%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%9B%D7%A1%D7%A3-%D7%96%D7%95%D7%9C/
    מכורים לכסף זול | מבוא לקלקלה
    אני מצטט:
    "הפדרל ריזרב אינו יכול להניח לריבית לטפס יותר מדי, אחרת תשלומי הריבית על החוב הלאומי של ארה"ב ימוטטו אותה, והיא תהפוך לחדלת פרעון בדיוק כמו ממשלת יוון. על מנת לסבר את האוזן, עבור ריבית של 5% בשנה, היא הריבית שהיתה מקובלת בטרם פרוץ המשבר, תשלומי הריבית של ממשלת ארה"ב יעמדו על 850 מיליארד דולר, שהם כשליש מן ההכנסות השנתיות של ממשלת ארה"ב ממסים. עבור ריבית של 17%, אשר נשמעת כיום פנטסטית אולם הייתה נהוגה בארה"ב בימי האינפלציה הגדולה של סוף שנות השבעים, תשלומי הריבית על החוב יעקפו את הכנסות הממשל ממסים."
    עצוב.

    השבמחק
  5. וכל התוכניות הגרנדזיות האלה של לפיד במקום כמב פתרונות פשוטים במסגרת השיטה הקיימת ( היינו במסגרת השיטה הקיימת שלא נוגעת ביקיר נפשם של הפולטיקאים- הבנקים). להלן כמה הצעות:
    1. אתה לא אזרח ותושב המדינה - אתה לא יכול לקנות כאן דירה. יש עוד מדינה מתקדמת בעולם שנוהגת כך. קוראים לה שוויץ. בפעם האחרונה ששמעתי דווקא חיים שם לא רע, גם אם את, רחמנא לצלן, רק קופאית במכולת.
    2. אסור להחזיק בדירת רפאים. קנית? אתה מחויב להשכיר אותה.
    3. מחזיק בדירות להשקעה? להעביר חוק שיאלץ אותך למכור אותם (עכשיו המתנגדים יגידו שכל המשקיעים ירשמו את הדירות על שם הבן, הבת וכו'. עדיין, לעניות דעתי יכול לעזור. ולכל הפחות יגביל את מספר הדירות להשקעה למספר הצאצאים שיש לך).

    אז מה כל המלעיזים יגידו? קדושת "הקנין הפרטי". ומה אם הסולידריות החברתית? זו נדחית מפני קדושת הקנין הפרטי. ובכן, מי אנחנו שנזלזל בקדושת הקנין הפרטי. אתם כל כך רוצים קרקע? בבקשה. לכו תקנו קרקע חקלאית ותגדלו עליה עגבניות. תעשו משהו מועיל לחברה, בזיעת אפכם תצמיחו לחם. תייצרו משהו במקום לחיות על חשבון אנשים שכל חטאם שהם צריכים איזה 4 קירות לגור בהם.


    השבמחק
  6. שלום ערן,
    הפעם אני לא מבין את הפוסט שלך: "עלות למדינה 50 מיליארד ש"ח".
    אם המדינה לא תגבה על הקרקעות מאום היא לא "תפסיד", היא פשוט "לא תרוויח". מדוע זה לא טוב בעיניך ?!
    הרי כל הכוונה היא לעצור את עליית מחירי הדיור, ואם המדינה מעניקה לאזרחיה 50 מיליארד ש"ח במתנה, בצורת דירות מושכרות - למה אתה מלין גם על זה ?!
    מה רע ברעיון של לקחת קרקע חקלאית, להפשיר אותה ולא לגבות עליה "מחיר מלא". למה גם זה "לא בסדר" בעיניך ?
    כל הזמן רק להתלונן ?
    מה פיספסתי ?

    השבמחק
    תשובות
    1. היא לא מעניקה לאזרחיה 50 מליארד שח במתנה. כלומר, היא לא לוקחת 50 מילארד, מחלקת ב 8 מליון ונותנת לכל אזרח כסף.

      מה שהיא עושה היא נותנת כסף או הטבה לקבוצה מצומצמת מאוד של אנשים. האמת זה בסדר מבחינתי. אם זה היה רכוש מדינה והיא פשוט היתה נותנת אותו לכל האנשים עם השיער הוורד אז בסדר.

      בפועל, לכל המבצע הזה יש עלויות. עלויות שאני ואתה נשלם. אני לא מוכן שיקחו ממני כסף בכח ויתנו למישהו אחר. אם אני חושב שאני צריך לעזור למישהו אני תורם לעמותה

      מחק
    2. בכלכלה בה למדינה אין יכולת ליצר את כספה, אין מתנות חינם היום. הממשלה תצטרך להשיג את ה50 מיליארד האלה או מדיור או בדרך אחרת. בכל מקרה זה יגולגל על האזרח או במחירי דירות גבוהים או בנטל מיסים גבוה .

      מחק
    3. חבר'ה, אני לא כלכלן, אז תהיו סבלניים איתי, אבל אני בכל זאת לא רואה את הפגם במה שהשר לפיד עושה:

      בוא נאמר שהקרקע מעולם לא תעבור לבעלות פרטית, כלומר המדינה לא נותנת את הקרקע. במקום זאת היא מבצעת תהליך של BOT לקבוצת ניהול אשר בונה עליה בניין ומשכירה אותו לאזרחי המדינה תמורת תשלום שקובעת המדינה.
      בצורה כזו מוציאים את ערך הקרקע מעלויות הדיור (כי הקרקע לא מחליפה ידיים ולכן לא צריך לשלם עבורה), ומייצרים חוזה ארוך טווח של תפעול נכס להשכרה של המדינה. מה רע בזה ? נכון, יש לזה עלויות. גם לכביש 6. גם זה לא היה בסדר ?

      מחק
  7. מה זאת אומרת בדרך כלל? מחירי הדיור הם רק אחד הסיפטומים לשגעת של השיטה, הרי הכל מתייקר לא רק הדיור. השיטה גורמת מצד אחד לגרעונות וחובות אדירים לכל מדינה שכמובן מתגלגלים לאזרחים בצורה של מיסים, ומצד שני גורמת לממשלות להדפיס כסף או לנהל מלחמות מטבע מול ארהב שמדפיסה כסף וזה לא משנה לשתי הפעולות תוצאה ברורה אחת- צניחת ערך הכסף שגם ככה האזרחים בקושי חוסכים ומחיקת ערך הפנסיות. לא סתם קיימת היום דאגה גדולה מצד מקצוענים בתחום, אנשים מומחים בתחום שטוענים שלמעטים תשאר פנסייה שתאפשר להם לשרוד. השיטה הארורה שיצרה מונופול של יצירת קרדיט לגופים פרטיים, קרדיט שכשכל פעם שהוא נוצר כספנו מדולל שוב כי יש יותר כסף במערכת, זאת השיטה שמביאה לחורבן אנושי בכל מקום בעולם היום.

    השבמחק
  8. "אפילו רוטשילד לא יכול לממן את זה" ?

    ולממן פנסיות מנופחות ב 900 מיליארד אפשר? משכורות מנופחות כמו של בנק ישראל במיליארד אפשר?
    משכורות עתק של בנקאים שלא מייצרים דבר, אפשר לממן?

    אפשר לממן הכל בתנאי שמסולקים שחיתויות, עלויות מיותרות, תנאי שכר מנופחים, הטבות מיותרות, סילוק מתווכים מיותרים, חקיקה נכונה שוויונית ולטובת כלל הציבור, הפקעת זכויות יתר תוצרת מסורת מעוותת, והעדר כניעה ללחצים.

    אם רוצים, אפשר לממן הכל בתנאי שישנם כנות ורצון טוב.
    יבוא קבלנים מחו"ל והעמקת המיסוי של בעלי ההון יאפשרו להוזיל את עלות הבניה בחצי, אפילו בשליש ולקיים את ההבטחה.

    ב 2010 המדינה גייסה כ 10 מיליארד ש"ח מהמגזר הפרטי, למימון פעולותיה, באמצעות הנפקת אג"ח.
    הביקוש היה כ 33 מיליארד. משמע תהיה למדינה היכולת לגייס את הכספים הנחוצים.
    -

    השבמחק