אפילו רוטשילד לא יכול לממן את זה: עלות תוכנית לפיד להורדת מחירי הדיור כ-50 מיליארד ש"ח.

מאת: ערן אמר אמיר

שוב קיבלנו הבטחה היום של שר בכיר בממשלה על הורדת מחירי הדירות. הפעם זה השר אורי אריאל שאמר: "ב-2014 יחלו מחירי הדירות לרדת - תבחנו אותנו" והמימון? שוב אין תשובה. אריאל טוען שזה כבר יסודר עם משרד האוצר. אז אם לשר אריאל תשובה. לנו יש. הנה מה שמצא ערן אמר אמיר מדף הפיסבוק של "צדק חברתי"

לפני שבועיים אישר קבינט הדיור את תוכנית 150 אלף הדירות להשכרה שיזם שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד. בה בעת אושר גם מתווה הפעילות של החברה החדשה שתקדם את הפרויקטים, ונראה שדבר לא יעמוד בפני התוכנית שהחלה את דרכה בטור בעיתון ומאוחר יותר בקמפיין הבחירות של "יש עתיד" לכנסת.

אבל עיון בתוכניות, כמו גם בהתבטאויות שונות של השר לפיד בנושא פתרון מצוקת הדיור באמצעות קידום דיור להשכרה, מגלה תחום אחד שעליו ממעטים לדבר, והוא עלות התוכנית ותקצובה על ידי הממשלה. גם ההחלטות של קבינט הדיור וגם המצגות המפורטות ביותר של משרד האוצר וצוות 90 הימים לא נקבו במספרים.
כך למשל, לא ננקב סכום הפיצוי המוגדל למחזיקים בקרקע חקלאית - אלה שיסכימו בפרק זמן קצר ומוגדר מראש להעביר את קרקעותיהם למדינה. גם לא נמסר עדיין מה יהיה אחוז התשואה הנדרש בפרויקטים לשכירות, שמתחתיו תינתן אותה "רשת ביטחון" להשלמת תשואה ליזמים..
גורמים רבים בענף הנדל"ן אינם מאמינים בתוכנית זו. הקבלנים מצרים על כך שלא התייעצו איתם בגיבוש התוכנית, השמאים מכנים את התוכנית "הזויה", ראשי הרשויות טוענים שבלי שיתוף פעולה שלהם היא לא תהיה רלוונטית, המשרד להגנת הסביבה וארגונים סביבתיים מוחים על הפקעת השטחים הירוקים, ועוד ועוד.

קצת נתונים :
את האדמות של תוכנית הדיור מתעתד לפיד לקחת מין החקלאים בשולי הערים .
כדי לפצות את החקלאים נדרשת המדינה לפי חוק לשלם לחקלאי סכום של 23000 שח לדונם. כיון שנחוצים 30000 דולר נחוצים 690000 שקל .כיון שהיו התנגדיות מצד החקלאים שיעקבו את הבניה סביר להניח שהמדינה תשלם 50000 שח לדונם ואז אנו מגיעים לסכום של 1.15 מיליארד.
הקרקע שתעבור למדינה ועליה יתוכננו הדירות החדשות שווה מיליארדי שקלים. מכיוון שערכי הקרקע שונים בין מרכז לפריפריה, קשה להעריך את שווי הקרקעות ולכן ניקח ממוצע של 250 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. הרבה פחות מהמחיר במרכז. מחיר דומה למעגל הביקוש השני וגבוה מהפריפריה.
על פי חישוב זה, שווי הקרקע שתעבור לידי המדינה כחלק מתוכנית הדיור הלאומית הוא 37.5 מיליארד שקל. מכיוון שהמדינה מתעתדת לשווק את הקרקע לפרויקט שכירות באותו מתווה שפורסמו מכרזי השכירות על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות, שיווק הקרקע ייעשה בהנחה משמעותית. המשמעות הוא אובדן הכנסות למדינה בשווי מיליארדי שקלים. כדי לנסות ולהימנע מהבטחת התשואה, מחיר הקרקע יהיה ככל הנראה אפסי בפריפריה ונמוך מאוד במרכז.
גם בנושא הבטחת התשואה צפויה הוצאה בלתי מבוטלת אליה תתחייב המדינה. אם נניח לרגע שמדובר במחצית מהדירות, 75 אלף דירות, שייבנו במקום שבו תידרש הבטחת התשואה, וניקח אחוז אחד בלבד שיידרש כהבטחת תשואה, נקבל 468 מיליון שקל לשנה (בחישוב של אחוז אחד מעלות בנייה ממוצעת). ההבטחה אמורה להינתן ל-20 שנה כך שמדובר ב-9.36 מיליארד שקל.

על פי חישוב זה, תעלה התוכנית למדינה בין 690 מיליון שקל ל-1.15 מיליארד שקל בכל הקשור לרכישת הקרקע; 80 מיליון שקל לפעילות החברה הממשלתית; כ-30 מיליארד שקל אובדן הכנסות משיווק הקרקע (זאת בהנחה שחלק מהקרקעות יניבו הכנסות למדינה בכל זאת), וכ-9 מיליארד שקל הבטחת תשואה ליזמים, ובסך הכול כ-40 מיליארד שקל במקרה הטוב, או כ-50 מיליארד שקל בתרחיש מעט יותר יקר, אך לא קיצוני.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אהוד דנוס, שמתבטא נגד התוכנית בכל הזדמנות, מזכיר כי 50 מיליארד השקלים הללו אינם כוללים את הוצאות הפיתוח שיידרשו, לבניית בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות וכד': "כל אלה ידרשו להערכתי עוד כ-50 מיליארד שקל נוספים".

פורסם לראשונה בדף הפיסבוק של צדק חברתי