חסרות דירות? ההיצע בשיא של 14 שנים והמלאי זינק פי 2

מאת: ערן הילדסהיים

על פי הלמ"ס בחודש נובמבר היצע הדירות בישראל שבר שיאים חדשים והיה הגבוה ביותר שנרשם ב-14 השנים האחרונות יחד עם מלאי הדירות שזינק כמעט פי 2. אז מה בעצם גורם למחירים לעלות כל כך הרבה ומדוע הפוליטיקאים מתעקשים עדיין שחסרות 100 אלף דירות למרות שאין שום גיבוי לנתון הזה?


בחודש שעבר הצגתי בערוץ 10 נתונים המצביעים על עלית מחירי דירות דרמטיים בכל הארץ ללא קשר לקיומה של בעית היצע בדירות.  הנתונים שהוצגו מתוך דוח של אגף המידע במשרד השיכון ובינוי, מצביעים במפתיע אפילו על מגמה הפוכה ממה שהורגלנו לחשוב. דווקא באזורים שאינם נחשבים אזורי ביקוש  עם קצב גידול אוכלוסיה מתון נרשמו העליות הגבוהות ביותר במחירי הנדלן. הרבה יותר מאזורי ביקוש כמו אלה שבגוש דן למשל. כך למשל מחירי דירות בשדרות עלו ב6 השנים האחרונות באופן דרמטי בכ-150% למרות שהעיר עברה סבבי לחימה קשים באותה תקופה. בדימונה באותה התקופה המחירים הכפילו עצמם. דימונה ושדרות הן רק שתי ערים מתוך רשימה של עשרות ישובים וערים גדולים בישראל שהמחירים שם עלו יותר מאשר בתל אביב למרות שאין בהם בעית היצע.

אתמול פרסם אריק מירובסקי מדהמרקר תרשים על בסיס נתוני הלמ"ס המשווה בין הגידול בהיצע הדירות בישראל לשינוי במחירים. התרשים אישש את הדברים- המחירים בישראל עולים למרות שלא חסרות דירות.

כך נכתב באותה כתבה בthemarker:

הנה המלאי [דירות] הזה תופח והולך, ובנובמבר הוא כבר הגיע ל–27.7 אלף דירות - שיא של 14 שנים, וזינוק של כמעט פי שניים במלאי. אבל רגע, האם הממשלה לא ממשיכה לטעון שחסרות דירות במדינה? כן, וזו הטעות הבסיסית שלה. לא רק שלא חסרות דירות, היצע הדירות בחודשים האחרונים גדל והלך, וזאת עקב הירידה החדה בביקושים שנרשמה במשך רוב חודשי השנה שעברה, עקב קידום חוק מע"מ 0% שנפל.
בסך הכל, עלה היצע הדירות במהלך השנה החולפת בכ–15% לעומת 2013 - דבר שלא בא לידי ביטוי בירידה במחירי הדירות. ואולם הדבר הזה פועל בעקביות: ב–2010 היצע הדירות עלה ב–5.5% (ראו תרשים); ב–2011, שנת השיא בהתחלות בנייה, הוא זינק ב–37% לעומת השנה הקודמת; וגם ב–2012–2014 המשיך ההיצע לגדול, אם כי בשיעורים צנועים יותר, אבל המחירים המשיכו לעלות עם ההיצע."

מירובסקי מודה בכתבה שאינו יודע בדיוק מה הסיבה לעליות המחירים למרות הגידול בהיצע ואף העניק לכתבתו את הכותרת "חוקי הכלכלה לא פעלו". הכותרת רומזת על הכלכלה היום כעל שוק חופשי עם חוקי ביקוש והיצע ,אלא ששוק חופשי אמיתי לא יכול ולא יוכל להתקיים כל עוד יש בנק מרכזי ששולט בחוקיו ושדואג בראש ובראשונה ליציבות הבנקים. לזה תוסיפו גם את הבנקים הפרטיים ששולטים בהיצע הכסף בשוק ונהנים מרווחי ניפוח הבועה והנה קיבלתם שוק נדל"ן שהוא כמעט הכל חוץ מחופשי.
תופעה זו אגב לא ייחודית רק לישראל. מהסתכלות אל עבר מדינות בOECD שחוו בועת נדלן דומה לשלנו בשנים האחרונות, אנחנו מוצאים כי הגורם המרכזי לבועה בכולן לא היה בצד היצע הדירות. מדובר היה בעיקר במדיניות ריבית נמוכה שהנהיגו הבנקים המרכזים, מדיניות מתן משכנתאות מקלה מצד הבנקים וחוסר מעש מצד המדינה בניסיון לרסן את כל הסלט הנוראי הזה. מאחר שתעשיית הנדלן כבר מזמן הפכה מתעשיה תמימה הבונה מקומות מגורים לגורם קריטי בקידום כלכלות, ברור שלמדינה ,כמו לבנק המרכזי, אין אינטרס אמיתי בהורדת המחירים בה. בטח כששאר התעשיות נמצאות בהאטה גדולה בגלל משבר גדול.

תמיכה לטענה זו ניתן למצא גם בדו"ח עב כרס שפרסם בנק ישראל בסוף שנת 2011 באותו נושא [ראו צילום ממנו]. המסקנה בו היתה שהריבית היא הגורם העיקרי לעליה במחירי הדירות בישראל בתחילת העשור.

מקור: בנק ישראל

זה כמובן לא ימנע מהפוליטיקאים שלנו להמשיך לפזר הבטחות לבחירות שבו יסבירו כמה חשוב לפתור את בעית ההיצע במדינה. זה הרבה יותר קל מאשר להתעסק עם שיטה כלכלית הפועלת נגד אזרחיה ושמובלת על ידי גופים עוצמתיים עם מדיניות עצמאית כבנק ישראל ובנקים פרטיים. אולי זו גם התשובה לשאלה שהעלה מירובסקי בסוף הכתבה שלו:

"הקבלנים בנו יותר ממה שהקונים רכשו. לפיכך, שוב עולה השאלה מדוע המשרדים הממשלתיים ממשיכים לחזור על טענתם שחסרות 100 אלף דירות, מבלי לטרוח אפילו לעדכן את המספרים?"