יום רביעי, 25 במרץ 2015

הכירו את 9 הגופים שימנעו מכחלון להוריד את מחירי הדיור

מאת: ערן הילדסהיים.

בשביל להוריד את מחירי הסלולר כחלון היה צריך להתמודד עם שני טייקונים. בשביל להוריד את מחירי הדיור הוא יצטרך כשר אוצר להתמודד מול שיטה שלמה. הנה תשעת הגופים שכחלון יצטרך להתמודד מולם בדרך למשימה הבלתי אפשרית של הורדת מחירי הדירות בישראל.





1. הקואליציה
בכנסת הבאה, אם לא תהיינה הפתעות, אמור לעבור חוק משכנתא 90% של ישראל ביתנו. התכנית תאפשר מתן משכנתא במימון של עד 90% מערך הדירה וזאת בניגוד לרמה הנהוגה היום שהיא כ-70%. את 20% הסיכון הנוספים, שיתווספו לבנקים בעקבות התכנית, תקח על עצמה המדינה. כלומר במקרה שהלווה יפשוט רגל, המדינה תהיה ערבה עד לגובה 20% מהמשכנתא שלקח. החוק כבר עבר בוועדת השרים לחקיקה בכנסת האחרונה ונקטע בדרך לאישור מלא בעקבות הקדמת הבחירות.

למהלך יש משמעות כפולה. בעוד כחלון יגדיל את ההיצע, ישראל ביתנו תגרום לעלייה בביקוש - ולא בגלל הנסיבות הנכונות של עלייה ביכולת ההשתכרות של הלווה, אלא כתוצאה מעלייה ביכולת ההשתעבדות שלו לבנק.
המשמעות השניה היא שאף שר אוצר לא ירצה להוריד את מחירי הדירות בצורה שתסכן את יכולת החזר המשכנתאות שהוא ערב להן. מדובר בערבות מדינה הנאמדת במיליארדי שקלים בשנה. בנקודה זו יהיה מעניין לראות האם כחלון כמו קודמו, לפיד, יעשה הכל כדי להפיל את התכנית הזו בטרם תועבר בקריאה שלישית.

2. בנק ישראל 
אחד התרחישים הראלים הצפויים במהלך הקדנציה הקרובה (אם זו תחזיק מעמד מעל שנתיים) הוא החלת ריבית שלילית ותכנית "הרחבה כמותית" (הדפסת כסף) במשק על ידי בנק ישראל.
שני המהלכים נועדו לעורר שוב את האינפלציה בישראל. במילים אחרות - בנק ישראל לא יהסס להשתמש בכלים הכי כבדים העומדים לרשותו כדי להחזיר את עליות המחירים למשק עד קצה יעד האינפלציה (3% בשנה), וזאת אחרי שאלו רשמו ירידה חדה בחודשים האחרונים.
בראיון שקיימתי עם חבר הכנסת העתידי אלי כהן, המשמש גם כראש המטה הכלכלי של מפלגת כולנו, הודיע כהן כי כחלון כשר אוצר לא מתכוון לשנות את המדיניות הזו של בנק ישראל. זאת אף על פי שיעד האינפלציה נקבע על ידי שר האוצר והממשלה. כהן התקשה להסביר כיצד תוכניתו של כחלון להוריד את המחירים במשק בכלל ואת מחירי הדיור בפרט, מתיישבת עם העובדה שבו זמנית בנק ישראל מיישם מדיניות להעלאת המחירים בגיבוי הממשלה.


למעשה השיטה המוניטרית לא מאפשרת לממשלות בעולם לקבוע יעד של הורדת מחירים כללית במשק (אינפלציה שלילית). לפוליטיקאים אין יכולת לשנות יעד זה תחת שיטה זו ומצד שני הם מתקשים להודות בכך בפני הציבור.

3. קרנות הפנסיה
אם לא יהיו שינויים מהותיים בהמלצותיה הצפויות של הוועדה לאיגוח ההלוואות, בקרוב יוכרז בישראל על תחילת עידן ״איגוח המשכנתאות״. המשמעות היא שהבנקים יוכלו לקחת את תיקי המשכנתאות ולמכור אותם כניירות ערך לקרנות הפנסיה והגמל שלנו. כך יועבר הסיכון שבתיקי המשכנתאות, ממנו מזהיר לאחרונה שוב ושוב בנק ישראל, ממאזני הבנקים הישר אל תיקי הפנסיות של כולנו.
ברגע שיציבות תיקי הפנסיות שלנו תהפוך להיות תלויה בעליה בתשואות של שוק המשכנתאות, לא ברור למי במצב כזה באוצר ובקרב החוסכים יהיה בכלל אינטרס להוריד את מחירי הדיור. 

כל תהליך איגוח המשכנתאות עם ההשלכות הנלוות לו עדיין דורשים את אישור הכנסת. לפיכך, מעניינת במיוחד עמדתו של משה כחלון בעניין. עיון במצע מפלגת כולנו בהחלט יגרום לרבים לשפשף את העיניים:

סעיף  מתוך תכנית הדיור במצע מפלגת "כולנו"

המנגנון "המרגיע" שמופיע במצע מפלגת כולנו, זה ש"ימנע את העברת התיקים המסוכנים והבעייתיים יותר", הוא מנגנון תיאורטי שנכשל כבר במבחן המציאות בארה"ב. הוא לבטח רחוק מלהתאים לכלכלת ישראל של שנת 2015 המוגדרת כיום כבועת הנדלן הגדולה בעולם. 
לא ברור אם כחלון נגרר להוספת הסעיף הזה למצע על ידי עוזריו או שהיה שותף מלא בתהליך. כך או כך הדבר משדר בלבול מדאיג בתכנית הדיור של 'כולנו' - נראה שיד ימין שם לא ידעה או הבינה מה יד שמאל עושה.

4. משרד האוצר
תכנית הדיור של מפלגת כולנו עולה כסף. הרבה כסף. שיווק קרקעות במחירים זולים יותר פירושו הקטנת הכנסות המדינה במילארדי שקלים. מאיפה יגיע הכסף? בדיוק כאן, בניגוד לסעיפים המפורטים של צד ההוצאות, הופך מצע מפלגת כולנו להיות מאוד כללי ומעורפל בצד ההכנסות. למעשה במפלגת כולנו בנו תרחיש שאפילו האופטימי מבין הכלכלנים יתקשה להבין איך יוכל להתממש ולהכניס למדינה את הסכומים האסטרונומיים שמופיעים בו. את האזרחים אפשר למרוח דרך המצע אבל את המציאות יהיה בלתי אפשרי לרמות. כנראה שכבר בשלב הראשון יתקל כחלון בפקידי אוצר מודאגים שיחפשו מאיפה להביא את הכסף.

5. האוליגרכיה
נכון להיום יש בישראל כ-50 אלף אזרחים המחזיקים 3 דירות או יותר. בנוסף יש כ- 150 אלף דירות ריקות. במצע של כולנו יש התייחסות רק למיסוי הדירות הריקות. זריקת כמות כה גדולה של דירות לשוק בעזרת מיסוי גבוה תייתר חלק גדול מתכניתו המתישה והארוכה של כחלון לבנות 250 אלף דירות.  השאלה המעניינת היא האם האוליגרכיה, בחסות שליחיהם בכנסת, תתן יד ליישום מס כזה על הדירות להשקעה או בעיקר על הדירות הריקות שחלקן נמצאות בבעלותם. נקודה זו תהיה מבחן ראשון חשוב במלחמתו של כחלון במחירי הדיור ורמז לרצינות כוונותיו בהמשך.

6. חברות דירוג האשראי
אחד הפרמטרים המרכזיים שבוחנות חברות דירוג האשראי הוא הצמיחה בתוצר (תמ"ג) של המדינה. פרמטר זה עוזר לאותן חברות לקבוע מה יכולת המדינה להחזיר את החובות שלקחה על עצמה. בשביל שתהיה צמיחה בתמ"ג, צריך שתהיה גדילה גם בכמות הכסף החדש  שמוזרם למשק מאשראי. כשמדברים על גדילת אשראי בישראל, הפוקוס בשנים האחרונות נמצא בעיקר בסקטור אחד - אשראי לדיור. בשנים האחרונות כ-80% מכלל הצמיחה באשראי הקמעונאי בישראל הגיע ממשכנתאות. לפיכך ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות, עקב ירידה במחירי הדיור או קפאון, תגרור איתה כמעט בוודאות גם ירידה בתוצר. דבר זה עלול להוביל להורדת דירוג האשראי של ישראל.
ספק אם שר אוצר כלשהוא ירצה להקטין את כמות המשכנתאות הנצרכת במחיר של הסתבכות מול חברות דירוג האשראי. האם כחלון יהיה הראשון שיעשה זאת? ההיסטוריה המקומית והעולמית מוכיחה שאפשרות כזו היא לרוב חסרת סיכוי.

7. הבנקים
כנגד ההלוואות והמשכנתאות,שנותן הבנק לנדל"ן, הוא מחזיק בטוחות כמו קרקעות או דירות. במקרה של ירידה חדה  במחירי הדיור או הקרקעות, ערך הבטוחות עלול לצנוח, מה שיעמיד בסיכון את מאזני הבנק, את הונו ויציבותו. הבנקים בעזרת בנק ישראל וחברות לובינג עוצמתיות, יעשו הכל כדי שתרחיש כזה לא יתממש.
נזכיר רק, שתחת השיטה הנוכחית, מערכת בנקאית לא יציבה היא לא רק בעיה של הבנקים, אלא גם של הציבור. רוב פקדונותיו של הציבור מופיעים כרצף של ספרות וירטואליות במחשבי הבנק, כשרק אחוז קטן מהם מגובים בכסף אמיתי. הסיבה לקיומה של מערכת בנקאית כזו היא אמון לקוחותיה בקיומו של הכסף. כרסום במאזני הבנק עלולים להעמיד את האמון הזה במבחן מסוכן. כנראה שכחלון יעשה הכל כשר אוצר כדי לא להתמודד עם המבחן הזה.

8. ועדי עובדים
לכחלון יש תכנית לפרק את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במהירות ולהקים גוף אחר שינהל את מלאי הקרקעות ביעילות ומהירות גבוהה יותר. על מנת שיוכל ליישם את התכנית שלו הוא יאלץ להתמודד מול גוף עיקש בדמות ועד העובדים החזק של רמ"י.
קודמיו שניסו לבצע רפורמות נתקלו בשיבושים קשים שנקטו עובדי הרשות כמו בשנת 2006 וב2013 (אז עוכבו פרסומי מכרזים לדיור להשכרה). בקצב שבו מתפרקות ממשלות בישראל, עד ש"רמ"י תהיה בידינו (או ב'כולנו')" יצטרך כחלון לעבור כנראה עוד מספר רב של מערכות בחירות. אפשרות שניה, כפי שרומזים לאחרונה קרוביו, היא שכחלון פשוט יוותר על התכנית הלא ראלית הזו ויקדם אחת אחרת במקומה.

9. הקבלנים וועדות האשראי בבנקים
גם אם נניח שכחלון יפתח כוחות על טבעיים, ויצליח לעקוף את כל המכשולים האדירים שהוזכרו בסעיפים הקודמים, על פי תוכניתו אמורות להיבנות 250,000 דירות כמעט באופן מידי (במונחי הזמן של הנדל"ן בארץ). משום מה כחלון שכח, שמי שאמור להוציא לפועל את בניית הכמות המטורפת הזו של הדירות ובעקבות כך להוריד את המחירים, הם קבלנים שיעשו זאת בעזרת מימון הבנקים. אבל מה לעשות שגם הקבלנים וגם הבנקים הם שני גופים שאינם חברתיים בשום צורה? הם לא אמורים להבחר לכנסת הקרובה וריצוי הציבור לא עומד בראש סדר העדיפויות שלהם. כל מטרתם מתמקדת סביב הגדלת שורת הרווח בסוף הרבעון. לכן הסיכוי שהם יסכימו לבנות או להשקיע בשוק יורד, הוא בדיוק כמו הסיכוי ששחיין מנוסה יקפוץ ראש לבריכה בלי מים.

76 תגובות:

  1. אם אני מבין נכון, לאחר איגו"ח המשכנתאות ומכירת אגרות החוב לקרנות הפנסיה הסיכון בירידת ערך הדירות יועבר לחוסכים, כלומר אם מחירי הדירות יעלו או יישארו כמו שהם הפנסיה לא תיפגע אבל החלום לקנות דירה יתרחק ואילו אם מחירי הדירות יירדו הפנסיה תיפגע ותופחת.
    וכל זה ביוזמת מפלגה שמתיימרת להיות חברתית?
    אנא תקנו אותי אם הבנתי לא נכון

    השבמחק
    תשובות
    1. לא יכולת לתאר זאת טוב יותר.

      מחק
    2. כל זה בגיבוי חבורת אנשים אשר טוענים שהם הנציגים שלך ומשרתים אותך.
      מישהו עדיין חושב שהממשלה ואזרחים הם באותו צד?

      מחק
    3. סיכון נוסף באיגוח המשכנתאות הוא אי פרעון של המשכנתא. ככל שהכלכלה תאט ויש לא מעט סימנים שהיא מאטה, יכולת הפרעון של לוקחי המשכנתאות תרד.

      מחק
    4. מרגיש לי שהבנקים יודעים שהולכת להיות ירידת מחירים בדירות מתישהו ורוצים להיפטר מהסיכון..

      מחק
    5. זה הרבה יותר עצוב מזה. הבנקים נתנו משכנתאות גבוהות בסיכון גבוה, הרוויחו ים של כסף, ועכשיו לוקחים את הסיכון, זורקים אותו על הפנסיות שלנו, ואת הכסף משאירים אצלם. בעברית פשוטה הבנקים נתנו הלוואות גם למי שלא יוכל להחזיר, ועכשיו כשלא יחזירו זה ינוכה מהפנסיות שלנו ולא מרווחי הבנקים. אחלה תרגיל, והכל באישור בנק ישראל, ממשלת ישראל ובשם "יציבות הבנקים"...

      מחק
    6. נראה כי המגמה תהיה להעביר את איגו"ח המשכנתאות ומכירת אגרות החוב לקרנות הפנסיה,
      כך שכאשר יתזמנו את קריסת הבועה הנדלנית, הציבור ישלם 3- 4 פעמים...
      1. אובדן ערך "הנכס".
      2. אובדן חלק גדול מחסכון הפנסיוני.
      3. תשלום גבוהה יותר עבור המשכנתא, כתוצאה מאי יציבות כללית במשק...
      4. אם לא יהיה לאדם כסף לשלם את המשכנתא, יקחו לו את הבית ויעבירו אותו למסלול הוצאה לפועל...

      מחק
  2. תהיה פשרה - המחירים ירדו ב 10 - 15 אחוז וכולם יהיו מרוצים.

    האופי של האדם הוא להתרגל מהר.
    אז נתרגל למחירים הגבוהים שעכשיו ואחרי שהם ירדו 10-15 אחוז אז נשמח,הנה הוצאנו את העז מהבית.

    השבמחק
    תשובות
    1. לבנק ישראל ולאוצר יש הרבה כלים כדי לרסן עליות מחירים אבל מעט מאד כלים (במיוחד כשכבר אין עוד הרבה לאן להוריד את הריבית) לרסן ירידות מחירים. לכן הם ירגישו הרבה יותר רגועים כל עוד השוק עולה , מה עוד ששוק עולה זה יותר הכנסות ממיסים ויותר כסף חדש שנכנס למשק מאשראי לדיור

      מחק
    2. המלך החדש עירום בדיוק כמו קודמיו, אבל האנשים מפחדים להסתכל.....מה נעשה.

      מחק
  3. זו שאלה של מנהיגות! כחלון, אם כל הרצון הטוב, לא יוכל לעמוד לבד מול כל הגורמים הרשומים בכתבה.
    רק גיבוי והתגייסות מלאה של ראש ממשלה תוכל לשנות את המצב.
    מעניין לראות איך התמודד עם מצב (קשה הרבה יותר) של שוק יורד התמודד הנשיא רוזוולט בעת השפל הגדול בארה"ב בשנות ה-30. הוא עשה בדיוק את הדברים ההפוכים למה שציפו ממנו הכלכלנים:
    - יסד את הביטוח הלאומי ושילם אבטחת הכנסה למליוני מובטלים.
    - העלה את מחיר הזהב באופן יזום ב - 75% (בגלל סטנדרט הזהב זה איפשר לו לייצר יותר כסף)
    - ייצר עבודות ממשלתיות למליוני בני אדם
    - ייצר מנגנון של ביטוח פקדונות
    - העלה את המס על העשירים עד לרמה של 91%!! (והוא צמח בשכבה של העשירים).

    הדבר היחיד שהוא לא עשה זה לאמץ את תוכנית שיקגו שעמדה על שולחנו. טעות גדולה.

    האם יש מנהיגות מסדר גודל כזה במדינת ישראל שתעשה צעדים מרחיקי לכת ובעלי תעוזה ? מסופקני....

    השבמחק
    תשובות
    1. כשנהיה בתחתית אולי שכל ותעוזה ייכנסו למערכה.
      כרגע השחקנים הראשיים הם גברת סטטוס ומר׳ קוו.

      מחק
    2. בעז וערן, דווקא בחירתו של כחלון מקרבת אותנו לרגע האמת של השיטה המוניטארית הקיימת. כישלון שלו, יחד עם כישלון של ביבי, מכל הסיבות הטובות שנימנו כאן תחייב את ראשי המשק לחשב את מסלולם מחדש, וכאן לא יתכן כל מקסם שווא, תהיה רק דרך אחת שתאפשר להוריד את מחירי הדיור באופן מאוזן, להשיג אינפלציה אפס, ויחד עם זה להגדיל את התוצר והדרך הזאת היא הדרך של ריבוני כסף בר-קיימא שלה שלושתינו מטיפים, קרי, שרק המדינה היא שתפיק את כספה באמצעות רשות מוניטארית שקופה ומבוקרת. אני מציע בעיקר לערן שכבר מתחכך עם הפוליטיקאים באופן שוטף, לאחר היווצרות המשבר של כחלון, שלא יאחר להגיע, לנסות להגיע אל כחלון אישית, עם משנה סדורה - ראה הספר יוצרים כלכלה חדשה, מאת בעז הירש - ועם הידע השוטף העצום שיש לו, ואולי עוד אחד או שניים שיישתתפו בפגישה, כדי להציב לפניו את הדרך האחת והיחידה שיכולה להוציא אותו ואותנו מהבוץ. דבר אחד בטוח, כחלון מאוד רוצה להצליח, לכן יש סיכוי שבבוא העת, הוא יטה סוף סוף אוזן קרויה לנאמר לו. השם יתברך, הושע את ישראל.

      מחק
    3. יש מחקרים שמראים שהפעולות של רזוולט גרמו להעמקת והארכת המשבר
      הנה דוגמא לאחד: http://newsroom.ucla.edu/releases/FDR-s-Policies-Prolonged-Depression-5409

      שמשווים את זה למצב היום פתאום קל לראות את זה - בנק ישראל גרם לעמקת והמשכות המשבר ע"י הורדת הריבית. אם הריבית הייתה נשארת גבוהה כנראה שלא היינו נכנסים לשנה השישית של המשבר

      מחק
    4. שחרורון
      על כל מחקר בכיוון שהבאת, אפשר להביא מדף ספרים שלם שאומר את ההיפך. לא נעשה תחרות.

      בנק ישראל תרם רבות להארכת והעמקת המשבר (שמסיים כבר את שנתו השביעית - הזמן רץ שנהנים) גם במדיניות הריבית שלו וגם במדיניות רכישות המט"ח הבלתי מרוסנת שלו.

      עיקר דברי הוא כי כדי לשנות את המצב נדרשת מנהיגות שפועלת באופן מלא תעוזה ונחישות בכיוון של שינוי מהיסוד של השיטה המוניטרית הנוכחית (בנקודה זו, שחרורון ידידי, אנחנו בוודאי חלוקים)

      מחק
    5. לא רק רוזוולט החל את הניו - דיל ב 1933 במקביל פעל היטלר באותו אופן. פרופורציונלית לגודל הכלכלה הגרמנית אז הוא היה אף רדיקלי הרבה יותר. ההבדל בין השניים היה שרוזוולט לא תיכנן כלכלת מלחמה אלא חישב נכון את יכולות המשק האמריקאי והתאים את צעדיו לנתונים אלה. מכיוון שאין לנו מנהיג בשיעור קומתו של רוזוולט סביר יותר שאם ייבחר פתרון של ניו דיל ע"י ממשל ישראלי הוא יהיה רק כחלק מאסטרטגיה של כלכלת מלחמה.

      מחק
    6. למי שהנושא מעניין אותו - תורגם לאחרונה ספר שנקרא "אדוני הכסף" והוא מתאר לפרטי פרטים את פעילות ארבעת הבנקים המרכזיים בעולם (האנגלי, האמריקני, הגרמני והצרפתי) בין השנים 1914-1933. ספר מרתק ברוחב היריעה שלו, אם כי קצת מייגע. נכתב על ידי כלכלן מהרוורד. הוא כמובן מתעלם בוירטואוזיות מן העובדה שהבנקים המסחריים אז כמו היום מייצרים את רוב הכסף. מדבר רבות על סטנדרט הזהב ומגיע למסקנה כי הוא רע לכלכלה העולמית (כפי שאמר כבר קיינס).
      יש שם ציטוטים מדהימים של התנהלות הבנקאים. אחד לדוגמא: בוועדת חקירה מסויימת שאלו את נגיד הבנק אוף אנגלנד (שהיה פרטי אז) מה היו הסיבות שהוריד את הריבית? הוא ענה "אני לא צריך סיבות, יש לי אינסטינקטים".

      מחק
    7. היטלר עבר לכלכלת מלחמה ב 1942.
      ברה"מ היתה בכלכלת מלחמה מ 1922 כשמלחמת האזרחים נגמרה.
      גם האמריקאים היו בכלכלת מלחמה הרבה לפני 1941,מועד ההצטרפות
      הרשמי למלחמה שהם בנו ויצרו (בצורה דומה מאד למה שהם עשים במזרח
      התיכון או מקומות אחרים בימינו)

      אני לא חושב שלבעיה הזו יש פתרון כלכך פשוט כמו שערן מציע.

      מחק
    8. באבא! הפרשנות שלך למושג כלכלת מלחמה הוא מקור הטעות. כלכלת מלחמה בהקשר שלנו היא שהיטלר לא התכוון לממן את הוצאות הניו דיל באמצעות הכלכלה הגרמנית אלא באמצעות חובות חוץ שלעולם לא ייפרעו (ראה ההסכם המסחרי גרמניה - ברה"מ מ 1934ומה עלה בגורלו.). הפטנט כפי שראינו הצליח מ 1933 עד 1942 והסוף ידוע.

      מחק
  4. ערן אתה טועה
    בסלולר הוא היה צריך להתמודד גם עם הבנקים שלא רצו לתת מימון לחברות החדשות. קרא את רולניק.
    אוליגרכיה בוודאי. אם כי אחרת.
    גם עם סוציאליסטים שצעקו נגד כי יפוטרו עובדים.
    פרוק ממ"י ומכירת אדמותיו תגדיל את הכנסות המדינה. המון קרקעות ימכרו במחיר זול עקב הצפת הצע. אך המון עסקאות שווה המון הכנסות.

    השבמחק
    תשובות
    1. שמעון אין מה להשוות בין הסיכון שהיה לבנקים עם ניפוץ הטריאופול בסלולר לבין שבירת שוק הנדלן. במקרה הראשון בנקים עמדו בפני סכנה שיפסידו כסף , בשני הם עלולים לעמוד בפני סכנה אמיתית ליציבותם.

      מחק
  5. הראיון עם אלי כהן ממש מתיש
    אתה אומר א' והוא מתעקש על ב'

    השבמחק
  6. להזכיר לכם מחירי הדיור לא מחושבים במדד ולכן תיאורתית אפשר להוריד גם במאה אחוז את מחירי הדיור (המחירים לפני 15 שנה בערך) ועדיין להישאר עם רמת אינפלציה של אחוז עד שלוש . הכסף הפנוי שיחסך לאזרחי ישראל בעקבות ירידת המחירים בדיור ובגובה המשכנתא , יילך קרוב לוודאי לפריחתם של שאר הענפים במשק מה שיוביל לצריכה גבוה יותר ופתיחתם של עסקים חדשים (לא שאני מסכים עם צריכה גבוהה אבל אנחנו בערך בעשרה אחוזים פחות ממדינות ההמערב לפי זליכה).
    בנוסף לכך , הרבה מאוד דירות ייצאו לשוק עקב פיצוץ הבועה ולכן חוסר החשק של הקבלנים לבנות עקב ירידה בכדאיות יתקזז על ידי הדירות האלה שיתווספו לשוק בעשרות או אפילו מאות אלפים בבת אחת. בנוסף מיסוי גבוה מאוד על דירות רפאים או כאלה שמחזיקים שלוש או יותר דירות ייתן מספיק כסף לממשלה על מנת לקזז את הפסדי המיסוי על בניית הדירות כיום. יש כל כך הרבה דרכים להטיב עם האזרחים פה שהיריעה קצרה מלהכיל הכל . בסופו של דבר במקום שהחמאה תהיה מרוחה רק על צד אחד של הלחם אפש לפזר אותה ולקבל תוצאה פי כמה יותר טובה.

    השבמחק
    תשובות
    1. צודק לגמרי
      ישנם עוד ענפים רבים במשק. לא רק דיור ונדל"ן שמזמן הפך למגזר ספקולטיבי ולא יצרני בכלל.
      סתם מקום לעשות "סיבוב" לכסף

      איציק

      מחק
    2. הי בוריס
      המצב הוא קצת יותר מורכב ממה שאתה מתאר.
      מחירי הדיור לא נמצאים אמנם במדד האינפלציה הרשמי אבל אל תשכח שדיור זה לא רק דירות אלא תעשיה עצומה מסביב שכן משפיעה על המדד (אגב גם השכירויות נכללות במדד).
      לגבי הצריכה: היום אזרחים חנוקים (חובות משקי הבית הגיעו בערך כבר לגובה תקציב המדינה) ולכן סביר להניח שהכסף הפנוי ילך בעיקר להחזר חובות ולא לצריכה.

      ירידה בכמות המשכנתאות פירושה פחות כסף במשק - זה סותר את ההערכה שלך שיהיה לאנשים יותר כסף פנוי.

      לגבי האפשרות שיהיה פיצוץ בועה סטייל ארה"ב, אירלנד וספרד - זו לא בהכרח תהיה בשורה טובה כל כך עבור רוכשי הדירות תחת שיטה שכל הכלכלה בנויה על נדלן (כמו ישראל מאז המשבר ב2008). סביר להניח שבתים רבים יפלטו לשוק כתוצאה מחוסר היכולת של האזרחים לשלם עבורן או לרכוש אותן. בארה"ב נוצרו שכונות רפאים עם פיצוץ הבועה. מכרו (ועדיים מוכרים) שם בתים פרטיים בדולר אחד ואף אחד לא מעוניין לקנות אותם.

      מחק
    3. הי ערן , אין כל כך סתירה בהערכות שלי אלא אפשר להתווכח אולי למידת האופטימיות של הערכות שלי. ירידת מחירי הדיור לא בהכרח תוביל בהכרח לחוסר יכולת של אנשים לשלם עבור הדירות , אלא אחוז הריבית על המשכנתאות עלול לגרום לאנשים כביכול לפשוט את הרגל ללא יכולת החזר עליה. אם ניקח את הדירה כנכס שנקנה עבור שימוש ולא רק כערך ספקולטיבי קצר טווח אז אני לא רואה סיבה מדוע אנשים ימכרו את דירתם אם המטרה שלהם היא להתגורר בה. אלא שכן קנו דירה להשקעה אכן יפגעו אבל אני מניח שמתוך חמישים אלף אנשים שכנראה יש להם יותר משלוש דירות (ככל הנראה להשקעה אחרת למה הם קנו יותר מדירה אחת), פחות מעשר אחוז מהם אולי יגיעו למצב של חוסר פירעון . אגב, ההפסד של הבנקים לא יהיה יותר מהפסד של החובות האבודים שהבנקים מוחקים לטייקונים כל שנה ושנה. זאת ועוד , בהנחה שאכן דבריך נכונים וכל הנגזרות של הנדל"ן כן נמדדים במדד הרי שצפויה לנו בקרוב דיפלציה ואם נכניס גם את כל ההבטחות של הפולטיקאים להורדת המחירים הרי אין סיבה שהנגידה תעלה את הריבית בקרוב ולכן לא אמורה להיות קריסה של האזרחים כתוצאה מאחזרי משכנתא גבוהים ממה שהם היום .
      בנוסף כסף פנוי יכול גם להמדד על ידי החזר נמוך יותר באחזרי הריבית על הלוואות ולכן האזרח בכל מקרה ירוויח גם אם בחלקו יילך על החזר הוצאות לבנקים . בכל מקרה אמור להיות יותר כסף פנוי שכן הלווים החדשים ישלמו הרבה פחות עבור דירה וכן הרבה פחות עבור המשכנתא שהם יקחו. בהנחה ששכרם ישאר אותו הדבר משמע ישאר יותר כסף שיופנה לצריכה . בנוסף למיסוי שיגדל מעלייה בצריכה המלצתי גם לקחת מיסוי גם על דירות רפאים שאמורים להשלים את החור בתקציב עקב ההורדה במחירי הדיור.
      לדעתי ערן אתה מחשב את כמות הכסף במשק כבועה סגורה כי לטענת אם לא תהיה יצירת כסף ממשכנתאות מאין יבוא בעצם שאר הכסף. הסיבה שזה שגוי לדעתי היא שהמשק הישראלי הוא זעיר בגודלו ומבחניה מתמטית אין באמת בעיה להכניס כסף חדש ממקורות חיצוניים, למשל כסף זר שמגיע כהשקעה או כסף ישראלי שכרגע מושקע בחול וכדומה. התיאוריה שלך לגבי ייצור הכסף נכונה ברמת המקרו האבסולוטית אבל לא נכונה ברמת המיקרו שבו כסף חדש יכול לבוא מבחוץ . מאחר ואנחנו לא אי עם שני אנשים אני מניח שניתן לייצר כסף "חדש" גם לא באמצעות יצירת משכנתאות חדשות.

      מחק
  7. פוסט מוצלח, אבל הדיבור על "ועדי העובדים" הוא בין הכללה מוטעית לטעות גם במקרה של רמ"י - בסגנון המנטרה הקבועה של שטרסלר ושל דה-מרקר על "ועדי העובדים הביריוניים/החזקים" וכו'.

    קודם כל - ככל שיש חוסר-יעילות בארגון, לעתים רחוקות הסיבה היא ועד העובדים. אפשר לכתוב על כך רבות, אך לצורך הדוגמה - גם הנמלים בישראל, אשר לפחות באשדוד יש להם ועד עובדים בהנהגה בעייתית מאוד (אלון חסן), הם ככלל יעילים בקנה-מידה עולמי. דוגמה נוספת: עיריית רחובות מבצעת תהליך של קליטת עובדי קבלן כעובדי עיריה + התייעלות (נקווה שזו באמת התייעלות ולא סתם סיסמה), בתיאום ובהסכמה של ועד העובדים. ובמקרה שאני מכיר הכי מקרוב (סגל זוטר בטכניון) אנחנו אמנם רצינו שיפור בשכר ובתנאים הסוציאליים וכו', אבל אף פעם אף אחד לא ציפה להתבטל; להיפך, אם כבר, רצינו תקצוב להטמעת טכנולוגיות בהוראה ודברים נוספים אשר יאפשרו עבודה אפקטיבית יותר.

    חוץ מזה, רשות מקרקעי ישראל היא כבר גלגול שני אחרי מנהל מקרקעי ישראל. עכשיו רוצים לפרק שוב ולבנות שוב מחדש? נשמע כמו תירוץ לפגוע בתנאי ההעסקה ותו לא. דבר נוסף, עניין 'ייעול' הפשרת קרקעות לבינוי הוא מסוכן מאוד מבחינה סביבתית ומבחינת צדק חלוקתי, וצריך בהחלט לדאוג ממצב בו מפזרים קרקעות לקבלנים באופן סיטונאי ובלי חשבון.

    השבמחק
    תשובות
    1. מעניין שכל הועדי עובדים שהזכרת (נמלים, רמ"י, עיריית רוחובות, הטכניון) הם מוסדות ממשלתים.

      ועד עובדים בעיקרון נוצר כדי למנוע ניצול עובדים ע"י מעסיק. בכל המקרים הנ"ל המעסיק הוא מדינת ישראל.

      מחק
  8. ערן
    הבנקים לא נמצאים בסכנה קיומית בגלל הנדלן
    המינוף כאן קטן בהרבה מארהב והמשכנתאות כאן ריקורס להבדיל מאמריקה
    ברור שהאתגר גדול יותר מהסלולר אך זה האתגר הראוי ביותר שיש. ויש לעודד את ההתמודדות איתו.
    ולא להפך, בסגנון כלום לא יעזור עד שתשונה השיטה.

    אגב, גם אחרי פיצוץ בועת הסלולר, הייתה ירידה זמנית חזקה בגביית מיסים, כך שגם שם, לכאורה, האוצר היה "אמור" להיות נגד.

    שמעון

    השבמחק
  9. שמעון,
    אף אחד לא באמת יודע אך זה יגמר.
    העובדה הקשה היא שהנדל"ן בארץ הוא המנוע הצמיחה העיקרי במשק - זה קצת בעייתי בלשון המעטה.

    יש הסכמה שקיימת בעיה עם מחירי הדיור.
    יש אפילו הסכמה שהמחירים בועתיים
    הדבר שאין עליו הסכמה הוא:
    האם ניתן לפתור את זה בלי משבר רציני.

    במדינות אחרות זה לא ממש עבד והייתה קריסה כלכלית, אם לא בא לך להחשיב את ארה"ב קח את אירלנד או ספרד.
    קשה לי להאמין שכאן זה אחרת כי תקציב הביטחון כאן לא מותיר הרבה כסף חופשי - בניגוד לאירלנד או ספרד.
    ואם להיות יותר ספציפיים - צריך להגדיל את הכספים שמגיעים מחו"ל - כלומר ייצוא.
    אולם המפה הכלכלית הרחבה לא משחקת לטובת ישראל כרגע.

    השבמחק
    תשובות
    1. אין הסכמה שהמחירים בועתיים.
      אם הייתה הסכמה הרוב לא היו קונים דירות ו...

      כל עוד שאנשים יכולים לשלם את המשכנתא המחירים יעלו.

      בגדול המחיר של הדירה הוא נגזרת של הריבית לכן כיון שהריבית נמוכה מאוד המחירים גבוהים מאוד.
      אין כרגע ציפיות לעלית ריבית משמעותית,גם באופק לא רואים.

      מחק
  10. השאלה שצריך לשאול את עצמינו היא, מה התפקיד הפוליטיקאים ומה התפקיד של אנשי המקצוע בכלכלה.
    אם הכלכלה הוא מדע, אז למה צריך את הפוליטיקאים, פשוט ניתן לטבע\מדע לפעול מעצמה.
    אם הקמנו חברה ומשטר ודמוקרטיה ובחירות וכו' אז ההנחה שלנו היא שהכלכלה היא לא מדע רק להפך על פי הצרכים של האומה ככה אנשי המקצוע צריכים לפעול. כלומר הפוליטיקאי ששלחנו לפעול למענינו, הוא צריך לקבוע עובדות,(למשל לבנות בכל שנה דירות על פי הגידול הטבעי של האומה + כל הדירות החסרות משנים עברו) ושאנשי המקצוע ישברו את הראש אייך לפתור את הבעיות הכלכליות.
    אני ממש לא מבין את הדיון כאן, מה איכפת לנו מאנשי המקצוע ומהאינטרסנטיים ?? לנו חייב להיות ברור שבלי דיור אין ארץ ואין חברה ואין טעם למשטר ובבחירות. ולכן אנו קבועים את העובדות (בונים דירות לכולם בחינם) ואחרינו שיבואו אנשי המקצוע שמתפרנסים על חשבונינו, ויפתרו את הבעיות הכלכליות.

    בדרך שאנשי המקצוע (נערי האוצר ובנק ישראל) פעלו עד היום, כל ילד יכול לפעול ולקבל משכורת על חשבון הציבור ויקרא נער אוצר.
    השאלה למה הציבור משלם להם משכורת ? שהם יגידו לנו מה ואייך ? או שאנחנו נגיד להם מה ואייך ושישברו את הראש לפתור את הבעיות, אחרת נפטר אותם מתפקידם. (לדעתי הם צריכים להתפטר כבר מזמן, הרי רק סבל הם הביאו בעשור האחרון לכל האומה)

    השבמחק
    תשובות
    1. כלכלה זה מדעי החברה.
      ז"א שזה גם וגם.
      גם מדע וגם חברתי.
      לכן גישה משולבת היא נכונה גם הסתכלות חברתית וגם מדעית.

      מה שכתבת בפוסט כאן מרמז שלא קראת את האתר ו/או לא הבנת אותו.
      חזור לשולחן השירטוט.

      מחק
    2. כלכלה כמו משפטים כמו ספרות זה לא מדע, חקר ההשפעות שלהם על החברה זה מדע. הם בפני עצמם אינם מדע אלא דתות, חוקים דימיוניים, ודימיונות וסיפורים נחמדים שהמציאו בני האדם.

      מחק
    3. אם ההשפעות של החוקים של האדם על המצב הם קבועים אז אפשר להגיד שזה סוג של מדע.

      הרי אם כל פעם מורידים ריבית מחירי הנכסים עולים אז יש חוקיות וודאית ולכן...

      מחק
    4. האם שחמט זה מדע בגלל שיש לו חוקים קבועים? לא זה משחק מומצא. אותו דבר כלכלה ומשפטים אלו משחקים מתוחכמים עם חוקים. הבעיה היא שבגלל שמקובל לחשוב כי אילו מדעים אנשים מתייחסים למשחקים הללו כאלי חוקי טבע, וכאילו שברור מאליו שאלו צריכים להיות חוקי הכלכלה והמשפט שלנו.

      מחק
    5. אם אפשר להכניס את זה למחשב ולקבל תוצאות טובות יותר מאדם(כמו שחמט) סימן שזה מדעי.

      וגם אם נתפלסף ונגיד שזה לא מדע אז זה טכניקה,ואם זה טכניקה זה לא ספרות וזה לא משפטים.
      זה קשור קשר הדוק למתמטיקה,אנשים לא מבינים את זה יש בזה נוסחאות.
      מה זה מזכיר לך?

      חוץ מזה אפשר לעשות שיטה כלכלית שהיא כמה שיותר דומה לשיטה טבעית.
      שיטה טבעית היא שיטה מדעית כי היא הולכת לפי חוקי הטבע(חוקי הפיזיקה הביולוגיה הכימיה והמתמטיקה).

      מחק
    6. סימן שזה ניתן לחקירה מדעית מתמטית. ארכיאולוגיה והסיטוריה אלו גם מדעים כי הם חוקרים משהו חיצוני. כלכלה לעומת זאת, חוקרת את עצמה. המצאנו חוקים ואז אנחנו חוקרים כיצד הם עובדים.
      הגדרה באמת של מה זה מדע יכול לסבול כמעט הכל. רק צריך להבין ששימוש במילים מסוימות יוצר תפיסה מסוימת.
      זה קצת יהיה טיפשי לעשות שיטה כלכלית שהולכת לפי הטבע, אז מה יתרון האדם על הבהמה? כלכלה כמו שאמרנו שיך למדעי החברה ושם זה צריך להישאר, רק שצריך לחקור מה הם החוקים הנכונים לכל מצב שישרתו את החברה בצורה אופטימלית ולא להמציא חוק התמ"ג ואז לחקור אותו.

      מחק
    7. לאנונימי 1 26 במרץ 2015 בשעה.

      תראה יש גבול לטיפשות ולבורות ומה שמצחיק שאתה עוד שחצן לומר לי לחזור לשרטוטים.

      כל ילד כיתה גן יודע להבדיל בין מדע טוהר ומתמטיקה, לבין כלכלה וחברה. בכל משחק יש חוקים ועל פי החוקים\ההנחות, אפשר לעשות מתמטיקה. כמו שהדר היקר ניסה להסביר לך עם הדוגמה של משחק השחמט. אבל אתה לא רוצה אפי' להקשיב מה הוא אומר לך ואתה קופץ בראש ככסיל וממשיך להראות את טיפשותך, ועוד לטוען טיעון דבילי: "אם אפשר להכניס את זה למחשב ולקבל תוצאות טובות יותר מאדם סימן שזה מדעי"

      תגיד אתה מקשיב לעצמך ?? בוודאי שאפשר כל משחק להכניס במחשב, הרי מישהו חושב שלא ? מה הקשר בין זה למדע ולכלכלה ? המדע בנויה על הנחות וככה כל משחק בנויה על הנחות ולכן אפשר את שניהם להכניס למחשב.

      אבל אף אחד לא כופה על אף אחד לשחק את המשחק.
      להיטלר היה הנחה פילוסופית שהחזק שולט בברירה הטבעית ואת החלש צריך להשמיד, ואתה יכול להכניס את זה למחשב ולטעון שזה מדעי ??? זה ההנחה של היטלר והוא כפה על כולם לשחק במשחק שלו וזה משחק כמו כל משחק שאתה יכול להכניס למחשב.

      יש מבין ?? לקפיטל יש משחק עם הנחות\חוקים שהוא קבע והוא מכניס אותו למחשב ואז המשחק מדעי. (עוד לא הוכיחו שהמשחק הקפיטליסטי עובד בכלל, למשל המשחק לא לוקח בחשבון את חוק התכנסות ההון אצל יחידים)

      אבל המדע\הטבע לא כופה על אף אדם ביקום לשחק את המשחק הזה, כמו שהמדע והטבע לא כופה על אף אדם לשחק שחמט וכל משחק אחר.
      הטבע כן כופה על האדם לאכול ולשתות ודיור להגנה מקור וחום ומגשם עוד, ולכן הוא יעשה הכל להשיג את האוכל ואת המים ואת הדיור. ומבחינת הטבע הטהור הוא ייצא לצייד בלי מוסר וערכים כמו היטלר ודאעש.
      אתה מדומיין שהמוסר והערכים האנושיים הם טבע ומדע, אבל לא זאת המציאות. המציאות היא שהאדם לא ימות מרעב ובוודאי לא ייתן לצאצאיו למות מרעב כי מישהו כופה עליו משחק מפגר שנקרא קפיטליזם.

      אני מקווה שעכשיו תבין שלעולם אין מתמטיקה בלי הנחות ואין מדע בלי הנחות ובוודאי שאין חברה וכלכלה בלי סיבה, שזה אוכל מים ודיור. בלעדיהם האדם לא צריך חברה ולא כלכלה והוא יוצא לצייד.
      אף טיפש לא ימות מרעב כי איזה חמור אמר לו שעל פי מדעי הכלכלה הוא צריך למות מתחת לגשר.
      ביהדות יש כלל ברור שאומרת "לא יבוזו לגנב כי יגנוב למלא נפשו כי ירעב" (משלי) כלומר הרעב לא מכיר בקניינים ולכן ההנחה הדבילית של הקפיטל שהקניין הפרטי הוא חוק טבע אנושית, אין לה על מה לסמוך. ולכן אתה יכול למחוק מהמשחק את החוק הדבילי הזה. אותו דבר לא תרצח לא רלוונטי לאדם שרעב, הרוצח שרצח את הבנקאים בב"ש תוכיח, וכן כל המלחמות בהיסטוריה תוכיח. יותר נכון כל חייל מעצם שהוא חייל תוכיח לך את הדבר הפשוט הזה שלא תרצח הוא לא חוק, ולכן אי אפשר להכניס אותו למשחק המדעי שלך.

      אז בכדי שהקפיטל ימציא את המשחק המדעי שלו, הוא מניח כמה הנחות לא נכונות. הוא חושב שיש קניין פרטי כחוק אנושי טבעי, והוא מניח שאדם ימות מרעב כי אסור לגנוב ואסור לרצוח ואסור לכבוש קניינים של אחרים. וכל זה הנחות סרק ודמיון פרוע של אדם בריטי\סקוטי מרובע.

      לסיכום:

      1, המשחק הקפיטליסטי בניגוד למשחק השחמט הוא לא משחק מדעי.
      2, אף אדם לא משחק משחקים בכפיה. כלומר הטבע והמדע לא כופה על האדם לשחק משחקים, לא משחק השחמט ובוודאי לא משחק הקפיטליסטי שהוא גם לא מדעי כנ"ל.

      מחק
    8. אני לא מסכים עם מה שאמרת במיוחד לגבי ה"אין מדע בלי הנחות".
      זאת ראיית עולם צרה.
      בכל מקרה אדון איתך רק שתירגע עם הקללות.

      מחק
    9. איזה מדע/חקר יש ללא הנחות?

      מחק
    10. הוא יהיה אם יעשו אותו ככה.

      נניח אני רוצה לחקור האם הירח משפיע על הגיאות.
      אני לא מניח הנחה:"הירח משפיע על הגיאות" ועוד מוסיף חטא על פשע ומפרט בדיוק איך,
      אלא פשוט בודק קשרים שונים בין הירח לגיאות בשיטת הרדוקציה.
      מתחיל מערב רב של אפשרויות ולאט לאט מדלל עד שמגיע לאמת,או להבדיל לא מוצא קשר מכל האפשרויות שבחרתי.

      הפוך מהשיטה המקובלת.

      מחק
    11. טוב אתה שוב לא שומע לעצמך, אתה הולך לבדוק מה ? את ההנחה הקודמת ושולל\מפריך או מוכיח. אין מדע בלי התאוריה מדעית = הנחה. ואחריו יש כלים לבדוק איזה מכל התיאוריות ההזויות ביותר אפשר בכלל להתחיל לבדוק, מכאן הגענו לכלל של פופר עיקרון ההפרכה שעם זה שוללים את רוב התיאוריות הלא ראויות לבדיקה כלל, ושמצאנו תיאוריה ראויה לבדיקה, אז מתחילים לבדוק עם מתמטיקה וכו' וכו'.
      היוצא מכל זה, שיש "כלים" שזה המתמטיקה והלוגיקה והבינה שעם זה בודקים תיאוריות\תזות וכו' וכו'.
      את אותן כלים אתה יכול להשתמש בכלכלה, אבל קודם צריך תיאוריה = הנחות. למשל ההנחה הראשונית של הקפיטל הוא שהאדם הוא רציונל. ומה לעשות שהמדע הוכיח שזה פשוט לא נכון, האדם ברוב ימיו וברוב רגעיו הוא לא רציונל כי אי אפשר לעבור את החיים ברציונליות.
      אותו דבר אתה יכול להפריך את כל ההנחות של הקפיטל והוא נשאר רק עם המתמטיקה היבש הלא מועיל במציאות.

      לסיכום:

      יש כלים אייך לבדוק דברים, מה בודקים ? תיאוריות\הנחות !! הכלים המדעים הם אדישים לגמרי, כמו לוח הכפל אדיש לגמרי. השאלה איזה דברים\תיאוריה\הנחות אתה בודק.

      אני אתן לך דוגמא: אם עם הכלים המדעיים הגדרנו חוקי טבע כמו חוק הגרביטציה. ההנחה של המדע היא שרק דבר שהוא סימטרי בזמן אפשר להגדיר כחוק טבע.
      המדע לא הגיע עם זה רחוק כי כמה חוקי טבע סימטרים בזמן יש ?
      אז המדע התחילה עם סטטיסטיקה כלומר התירו להגדיר חוקי הסתברות. ואז המדע התחילה לפרוח ולצמוח. יוצא שההנחה שחוקי טבע חייבים להיות סימטרים בזמן פשוט עצר את המדע אלפי שנים.
      ההנחה שהיקום סטטי ולא דינמי עצר את המדע.
      אז שוב הכלים אותו כלים השאלה מהן ההנחות.

      שאנו מגיעים לאדם, גם במדעי הרפואה וגם במדעי חברה וכלכלה, הכל מתנהל במדעי ההסתברות. כלומר המדע מודע לדינמיות של הפרט וק"ו לדינמיות של חברה.
      זה עוד לפני שקבענו איזה תיאוריה חברתית לבדוק, כלומר לפני שאנו הולכים לבדוק תיאוריה חברתית, אנו כבר מודעים שכאן צריך את מדעי ההסתברות בגלל הדינמיות שלהן, ושאנו רוצים לקבוע איזה תיאוריה לבדוק, אין לנו את הכלים המדעים הרגילים, כמו העיקרון ההפרכה שלא רלוונטי לתיאוריות חברתיות וכלכליות כי הם אסימטריים בזמן = דינמיות = העתיד הוא היסתברותית ולכן אי אפשר להפריך או להוכיח כי לפעמים יצא פלי ולפעמים יצא עץ 50%\50%
      ולכן אפי' לקבוע מדעית איזה תיאוריה לבדוק אי אפשר. ולכן כל תיאוריה שפועלת במציאות היא תיאוריה כפיתית עד שבני אנוש פשוט יתקוממו נגדה כמו שהיה לפני שתי המלחמות העולמיות, ומאז הקפיטל ניצח בכפיה את שאר התיאוריות.

      לסיום: התיאוריה\ההנחות נכפת עלינו על ידי המשטרים שהם תחת ההון, ואחריו על פי המשחק הזה מדעי ההסתברות יכולים לתת הסתברויות עם כלים מתמטיים וכדומה. אבל זה לא מוכיח כלפי התיאוריה כלום וזה לעולם לא נקרא מדע. כלומר לא תיאוריה מדעית וק"ו לא מדע.

      מחק
    12. לא בודקים תיאוריות והנחות!!!
      זה מה ששיכנעו אותך לחשוב.

      ולכן בא הפיצוי שסיפרת עליו עיקרון ההפרכה של פופר.
      אבל זה טלאי על טלאי.

      תראה את הדוגמה שנתת שביזבזה כ"כ הרבה זמן לאנושות,הקפיטל שהניח שהאדם הוא הגיוני ובסוף התברר שהאדם הוא אישיות מורכבת ועד עכשיו לא גילו מה האדם(כמה הוא רציונלי,ריגשי,רוחני,לינארי,לא לינארי וכן הלאה.

      אם באים לחקור את האדם לא מתחילים ב"האם הוא רציונלי"(שזה בעצם מילה מרשימה להגיוני ושכלתני) זה הנחה צרה במקום זה יש שאלה כללית שאותה חוקרים מה משפיע על התנהגות האדם?
      מכאן בונים ניסויים שונים במישורים רבים ככל האפשר שאותם החוקר יכול לעלות על הדעת למשל
      קבלת החלטות בבורסה,קבלת החלטות רומנטיות,קבלת החלטות ברגיעה,קבלת החלטות בלחץ,קבלת החלטות בתנאי הישרדות,בתנאי שפע ועוד ועוד כיד הדימיון.
      אתה מבין מתחילים משהו גדול מאוד ומנסים למצוא מתאם בין התחומים השונים.
      במילים אחרות מה משותף בין כל קבלת ההחלטות הזאת.
      ואז דרך דדוקציה הווה אומר מהכלל לפרט מגיעים לתוצאות ואז למסקנות.

      ככה אפשר לעשות למשל,חקירה באמת טובה על אסטרולוגיה ולא כל ההטיות של החוקרים שאו שהם בעד או שהם נגד מראש ואז מסכנים את הניסוי דרך בחירת כלים שתאשר או תשלול מראש את מה שהם מאמינים בו.

      אתה אומר הסתברות,זה רע, זה רע מאוד.
      מה אנחנו כאן בעיסקי ההימורים?
      אני רוצה למשהו אמיתי בטוח לא "סיכוי שאני צודק" אלא בטוח שאני צודק.

      כמו כן הממסד המדעי נותן מתודולוגיה יקרה מאוד(וממושכת מאוד בזמן) לבדיקה,במיוחד בתחום הרפואי וזאת בשביל למנוע מהאמת לפרוץ דרך אלפי מדענים ביתיים - כמוך וכמוני.

      מקשה דרך קבוצת ביקורת,ניסוי כפול סמיות ועוד.
      האלמנטים האלה מזיקים יותר מאשר מועילים.
      למשל אם ניקח קבוצה של 10 אנשים ניתן להם תרופה ו 10 אנשים ניתן להם פלסבו.
      התוצאה תהיה חלשה הרבה יותר מלתת ל 100 אנשים תרופה ולראות פשוט מה קורה.

      אתה מבין תחכום יתר מסווה את האמת הפשוטה.

      עוד דבר למשל הפיסקה האחרונה והלפני אחרונה שלך האם אתה יכול להסביר אותה לילד בן 8 ?

      אם אתה לא יכול סימן ש"שיגעת את רבו" כמו שאומרים הארסים.
      נתת הסבר שמסובך מידי בשביל שהאדם הפשוט יתפוס ולכן הסתרת את האמת ע"י מורכבות וסיבוך ע"י כך העצמת את האגו שלך.

      מחק
  11. אכן קיימות הרבה כנופיות אינטרסנטיות שיעשו הכל על מנת למנוע ירידת מחירי דיור.
    אך צריך לזכור שמדובר פה בפרמידה. ודינה של כל פרמידה הוא לקרוס. כל תהליך אקספוננציאלי מסתיים בסוף באסון.

    השאלה היא האם הפיצוץ יהיה מבוקר או פתאומי.

    פועלים פה שני סוגי תהליכים. התהליך המיקרוסקופי והתהליך המאקרוסקופי. התהליך המיקרוסקופי הוא ההתקוטטויות של הרפורמטורים בכנופיות האינטרסים. ובחזית הזו בדרך כלל הכנופיות מנצחות. התהליך המאקרוסקופי הוא ההתקרבות לנקודת העצירה של שוק הדיור. זהו המצב שבו כל הכסף הפנוי עבר לנדל"ן כך שהדירה הנוספת שתיבנה תהיה ללא קונה במחיר השולי של השוק. מצב כזה יביא לעצירה מוחלטת של השוק.

    בשוק ההון מתארים את המצב כאיסוף מטבעות לפני מכבש בתנועה.

    הבשורה הטובה והרעה היא שלא באמת צריכים את הממשלה כדי להוריד את מחירי הנדל"ן.

    השבמחק
  12. אמיר
    מאיפה ההמצאה שנדלן זה מנוע הצמיחה העיקרי?
    נדלן זה כ 10% מהתמג
    יצוא הוא כ 33%
    גם צריכה היא גבוהה מנדלן

    השבמחק
    תשובות
    1. מוויקיפדיה בערך צמיחה כלכלית נכתב "תוצר המשק יבוא לידי ביטוי בכמות ההון הקיים בו, בגודל הייצוא ממנו, ובכל תפוקה אחרת של המשק." לדעתי אמיר התכוון כי נדלן הוא המנוע העיקרי להגדלת ההון במשק.

      מחק
  13. מר בועז הירש צודק בהחלט,יישר כוח.

    השבמחק
  14. מר בועז הירש צודק בהחלט,יישר כוח.

    השבמחק
  15. בוא נעשה סדר:
    1. הקואליציה - חוק 90% מימון עוד לא עבר, ואם וכשיעבור, כבר יוציאו ממנו את כל השיניים כך שיהיה תקף רק לגבי פלח מאד קטן עד כדי חסר משמעות. בנוסף, צריך למצוא מספיק אנשים לא חכמים שיסכימו לקחת סיכון כזה

    השבמחק
    תשובות
    1. לגבי החלק הראשון יכול להיות שאתה צודק, לגבי השני זה לא קשור לחכמה או טיפשות אלא לנורמה חברתית. להזכירך - עד לפני 7 שנים מיליון ש"ח משכנתא היתה התאבדות פיננסית - היום זה הסטנדרט.

      מחק
  16. 2. אינפלציה - לא רלוונטי מכיוון שמחירי הדירות לא כלול במדד.

    השבמחק
    תשובות
    1. שוק הדירות הוא לא רק מכירת דירות - היא תעשית שרותים ומוצרים אדירה שסובבת אותה ונמצאת בתוך חישובי האינפלציה. בנוסף לשוק הדיור יש השפעה ישירה ועקיפה גדולה על מצב המשק, שמשפיע בסופו של דבר גם על האינפלציה.

      מחק
    2. אותם שרותים מושפעים מכמות הדירות שנמסרות ולא ממכירן. אם כבר, מחיר דירה נמוך מסייע לאותם עסקים מכיוון שנותר לרוכשים יותר כסף פנוי. העובדה האחרונה, אגב, נכונה לגבי כלל ענפי המשק שאינם דירות

      מחק
    3. היום אין כמעט דבר כזה שנקרא "כסף פנוי" ברכישת דירה - אם דירה תעלה פחות אז אנשים יצטרכו לקחת פחות חובות אבל לא יתפנה להם שום כסף כי מראש אין להם אותו.

      מחק
  17. 3. קרנות הפנסיה - חכה רגע. עוד לא איגחו ועוד לא קנו.

    השבמחק
    תשובות
    1. אם היה ספק עד היום אם שוק האיגוח יצא לפועל - קרא את דוח בנק ישראל הטרי שפורסם בימים אלה - זה מסיר את כל הספקות.

      מחק
    2. 4. משרד האוצר/זה עולה כסף - אז זהו, שלא נכון. לא מדובר בתכנית "גאונית" כמו מעמ 0 או מחיר למשתכן שבאמת עולות כסף (והרבה). אם אתה מוכר יותר יחידות בפחות פר יחידה, הסה"כ נשאר דומה. הקרקעות ישווקו במחיר שוק כך שהאוצר לא יפסיד מזה ואולי אף ירוויח יותר הכנסות

      מחק
    3. ברגע שאתה מציף את השוק עם קרקעות אתה תתקל די מהר בבעיה אחרת - לא תמצא מי שירכוש אותן אלא אם תמכור אותן במכירת חיסול. רק קבלן שהוא בגדר מתאבד פיננסי ירכוש ללא הכרה קרקעות בשוק מוצף. אגב, גם אף בנק לא ירצה לממן רכישה כזו.
      בשוק העסקים עוד לא נמצא הגוף שיחתוך את הענף עליו הוא יושב.

      מחק
    4. כמו כל ענף במשק, המחיר משקף את השווי של המוצר. תגדיל את ההיצע, והמחיר ירד עד לשווי שהשוק יהיה מוכן לשלם. קבלנים יודעים להציע מחיר על הקרקע בהתאם למחיר הדירה הצפוי. לפי התפיסה שלך, יבואנים לא מייבאים מכשירים סלולריים כי הצפי הוא שתהיה ירידת מחירים.

      מחק
    5. זה לא מדויק. שוק הדיור כמו כל שוק ספקולטיבי אחר לא מתנהל בהכרח על פי היצע וביקוש. ההיצע בפברואר היה הגבוה ביותר ב14 השנים האחרונות ולמרות זאת המחיר עלה. בשדרות שאין שם בעית היצע המחירים עלו כמעט פי 3 ממה שעלו באופן יחסי בתל אביב. בדימונה המחירים עלו ב100% למרות שהביקוש גדל שם רק ב2% ולמרות שיש שם חצי רחוב רפאים שלא מיושב.
      מחיר הנפט למשל (עוד שוק ספקולטיבי) ירד בעשרות אחוזים בתוך חודש למרות שהביקוש וההיצע בו לא השתנו.

      מחק
  18. 5. האוליגרכיה - לא הרתיעה אותו בעבר. הנתונים בכיסים של כולנו

    השבמחק
  19. 6. דירוג אשראי וצמיחה - אותה תאוריה. מוכרים יותר יחידות במחיר נמוך יותר פר יחידה. הסה"כ יהיה דומה

    השבמחק
    תשובות
    1. הטענה שלך מעולם לא עמדה במבחן המציאות. העובדות מראות ההפך. בשוק דיור עולה הביקוש תמיד עלה ובשוק שהמחירים בו ירדו -יש האטה - לעיתים עד כדי משבר גדול.
      אם אינך מסכים אשמח לדוגמא מהעולם שמתאר שוק דיור (מכל מדינה מערבית שתבחר.) שבו מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי וזה לא לווה בקפאון או לכל הפחות בהאטה גדולה של שוק הדיור?

      מחק
    2. שתי דוגמאות, אותה מדינה: ישראל.
      בין 98 ל 2007 היתה ירידת מחירים בשוק הדירות (באותו סדר גודל שכחלון מכוון אליו). אני לא ראיתי שהשוק קפא.
      בתחילת שנות ה 90 שרון שיווק כמות מפלצתית של דירות במשך כמה שנים. לא זכיתי לראות הרבה "ערי רפאים" שנוצרו באותה תקופה

      מחק
    3. מחירי הדיור בישראל ירדו בין השנים 2002 ו2003- להזכירך שוק הנדלן היה קפוא באותו זמן ואם תדפדף אחורה תגלה כתבות מתחילת שנות ה2000 של קבלנים שמבקשים סיוע מהממשלה כדי לעורר את השוק.

      השיווק המאסיבי של דירות בשנות ה90 נבע מגדילה מהירה של האוכלוסיה בעקבות גלי ההגירה מחבר העמים. זה לא המצב היום.

      מחק
    4. הנה דוגמא לועדה שהוקמה בסוף 2001 לעורר את שוק הדיור "הרדום":
      http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-1287208,00.html

      מחק
  20. 7. הבנקים - טוב, לשם כך התכנסנו, לא?

    השבמחק
  21. ועדי עובדים - ראה ערך "רשות השידור". לא קל, אבל אם זה היה קל להעביר רפורמות, לא היינו צריכים מנהיגים

    השבמחק
  22. 9. הקבלנים - כל מה שצריך פה זה להציג כמה גזרים ומקלות והם יתיישרו. מי ששולט גם בשיווק וגם בתכנון, יכול לקבוע את כל התנאים, כולל זמן קריטריונים ברורים לקצב בנייה

    השבמחק
    תשובות
    1. אלה ססמאות בהתחשב שקבלנים הם גופים עסקיים העוסקים בהגדלת רווחיותם ולא בריצוי הציבור והממשלה. הנה כמה שאלות שפורש את הססמא לפרטים:
      על אילו מקלות אתה מדבר? האם הקבלנים יסכימו לעבוד בשוק עם מקלות?
      על אילו גזרים אתה מדבר? מי יממן את הגזרים? מה עלותם? האם זה מקובל על הקבלנים

      מחק
    2. 1.מקל: קרקעות רמ"י יגיעו עם תגיות של זמן מוגדר מראש לבנייה עליהן.
      2. גזר: בנייה מהירה תזכה את הקבלן בחלק ממחיר הקרקע המקורי. תקרא לזה פקדון

      השיטות הן רבות. רק צריך שהשליטה בהליכי התכנון ילכו יד ביד עם הליכי השיווק. בדיוק מה שמנסים לעשות

      מחק
  23. ועדי עובדים - ראה ערך "רשות השידור". לא קל, אבל אם זה היה קל להעביר רפורמות, לא היינו צריכים מנהיגים

    השבמחק
  24. 7. הבנקים - טוב, לשם כך התכנסנו, לא?

    השבמחק
  25. אני רק שאלה וסליחה על הבורות.
    לא מובן לי מדוע הורדת מחירי הדירות מסכנת את יכולת החזר המשכנתא של הלווה. הרי אם המחיר נמוך הוא צריך לשלם פחות.

    השבמחק