יום ראשון, 4 בינואר 2015

חסרות דירות? ההיצע בשיא של 14 שנים והמלאי זינק פי 2

מאת: ערן הילדסהיים

על פי הלמ"ס בחודש נובמבר היצע הדירות בישראל שבר שיאים חדשים והיה הגבוה ביותר שנרשם ב-14 השנים האחרונות יחד עם מלאי הדירות שזינק כמעט פי 2. אז מה בעצם גורם למחירים לעלות כל כך הרבה ומדוע הפוליטיקאים מתעקשים עדיין שחסרות 100 אלף דירות למרות שאין שום גיבוי לנתון הזה?


בחודש שעבר הצגתי בערוץ 10 נתונים המצביעים על עלית מחירי דירות דרמטיים בכל הארץ ללא קשר לקיומה של בעית היצע בדירות.  הנתונים שהוצגו מתוך דוח של אגף המידע במשרד השיכון ובינוי, מצביעים במפתיע אפילו על מגמה הפוכה ממה שהורגלנו לחשוב. דווקא באזורים שאינם נחשבים אזורי ביקוש  עם קצב גידול אוכלוסיה מתון נרשמו העליות הגבוהות ביותר במחירי הנדלן. הרבה יותר מאזורי ביקוש כמו אלה שבגוש דן למשל. כך למשל מחירי דירות בשדרות עלו ב6 השנים האחרונות באופן דרמטי בכ-150% למרות שהעיר עברה סבבי לחימה קשים באותה תקופה. בדימונה באותה התקופה המחירים הכפילו עצמם. דימונה ושדרות הן רק שתי ערים מתוך רשימה של עשרות ישובים וערים גדולים בישראל שהמחירים שם עלו יותר מאשר בתל אביב למרות שאין בהם בעית היצע.

אתמול פרסם אריק מירובסקי מדהמרקר תרשים על בסיס נתוני הלמ"ס המשווה בין הגידול בהיצע הדירות בישראל לשינוי במחירים. התרשים אישש את הדברים- המחירים בישראל עולים למרות שלא חסרות דירות.


כך נכתב באותה כתבה בthemarker:
הנה המלאי [דירות] הזה תופח והולך, ובנובמבר הוא כבר הגיע ל–27.7 אלף דירות - שיא של 14 שנים, וזינוק של כמעט פי שניים במלאי. אבל רגע, האם הממשלה לא ממשיכה לטעון שחסרות דירות במדינה? כן, וזו הטעות הבסיסית שלה. לא רק שלא חסרות דירות, היצע הדירות בחודשים האחרונים גדל והלך, וזאת עקב הירידה החדה בביקושים שנרשמה במשך רוב חודשי השנה שעברה, עקב קידום חוק מע"מ 0% שנפל.
בסך הכל, עלה היצע הדירות במהלך השנה החולפת בכ–15% לעומת 2013 - דבר שלא בא לידי ביטוי בירידה במחירי הדירות. ואולם הדבר הזה פועל בעקביות: ב–2010 היצע הדירות עלה ב–5.5% (ראו תרשים); ב–2011, שנת השיא בהתחלות בנייה, הוא זינק ב–37% לעומת השנה הקודמת; וגם ב–2012–2014 המשיך ההיצע לגדול, אם כי בשיעורים צנועים יותר, אבל המחירים המשיכו לעלות עם ההיצע."
מירובסקי מודה בכתבה שאינו יודע בדיוק מה הסיבה לעליות המחירים למרות הגידול בהיצע ואף העניק לכתבתו את הכותרת "חוקי הכלכלה לא פעלו". הכותרת רומזת על הכלכלה היום כעל שוק חופשי עם חוקי ביקוש והיצע ,אלא ששוק חופשי אמיתי לא יכול ולא יוכל להתקיים כל עוד יש בנק מרכזי ששולט בחוקיו ושדואג בראש ובראשונה ליציבות הבנקים. לזה תוסיפו גם את הבנקים הפרטיים ששולטים בהיצע הכסף בשוק ונהנים מרווחי ניפוח הבועה והנה קיבלתם שוק נדל"ן שהוא כמעט הכל חוץ מחופשי.
תופעה זו אגב לא ייחודית רק לישראל. מהסתכלות אל עבר מדינות בOECD שחוו בועת נדלן דומה לשלנו בשנים האחרונות, אנחנו מוצאים כי הגורם המרכזי לבועה בכולן לא היה בצד היצע הדירות. מדובר היה בעיקר במדיניות ריבית נמוכה שהנהיגו הבנקים המרכזים, מדיניות מתן משכנתאות מקלה מצד הבנקים וחוסר מעש מצד המדינה בניסיון לרסן את כל הסלט הנוראי הזה. מאחר שתעשיית הנדלן כבר מזמן הפכה מתעשיה תמימה הבונה מקומות מגורים לגורם קריטי בקידום כלכלות, ברור שלמדינה ,כמו לבנק המרכזי, אין אינטרס אמיתי בהורדת המחירים בה. בטח כששאר התעשיות נמצאות בהאטה גדולה בגלל משבר גדול.

תמיכה לטענה זו ניתן למצא גם בדו"ח עב כרס שפרסם בנק ישראל בסוף שנת 2011 באותו נושא [ראו צילום ממנו]. המסקנה בו היתה שהריבית היא הגורם העיקרי לעליה במחירי הדירות בישראל בתחילת העשור.

מקור: בנק ישראל


זה כמובן לא ימנע מהפוליטיקאים שלנו להמשיך לפזר הבטחות לבחירות שבו יסבירו כמה חשוב לפתור את בעית ההיצע במדינה. זה הרבה יותר קל מאשר להתעסק עם שיטה כלכלית הפועלת נגד אזרחיה ושמובלת על ידי גופים עוצמתיים עם מדיניות עצמאית כבנק ישראל ובנקים פרטיים. אולי זו גם התשובה לשאלה שהעלה מירובסקי בסוף הכתבה שלו:
"הקבלנים בנו יותר ממה שהקונים רכשו. לפיכך, שוב עולה השאלה מדוע המשרדים הממשלתיים ממשיכים לחזור על טענתם שחסרות 100 אלף דירות, מבלי לטרוח אפילו לעדכן את המספרים?"

22 תגובות:

  1. ** off topic**
    It's not every day, that the truth about what money is can be deduces via official channels. Japan is getting desperate:

    http://www.breakingviews.com/japans-cash-helicopter-may-be-first-to-take-off/21179450.article

    - Eran

    השבמחק
  2. לא הבנתי.
    למה אנשים/קבלנים שלחוצים למכור לא מורידים את מחיר הנכס שהם רוצים למכור?

    השבמחק
    תשובות
    1. קבלנים מינפו עצמם מול הבנקים לפי מחיר דירה מסוים. אם המחיר יצנח מידי הכסף שיקבלו עבור הדירות לא יספיק להם כדי להחזיר את ההלוואות שלקחו. זה מסכן את הקבלנים ובהיקף נרחב זה עלול לסכן גם את הבנקים ואת המשק כולו.

      מחק
    2. מבריק! אם אני צריך יותר כסף כדי להחזיר את ההלוואות שלי אני פשוט אעלה מחירים. איך לא חשבתי על זה קודם??

      כלכלה לא עובדת ככה. הם לא מורידים מחירים מהסיבה הפשוטה שהם מאמינים שהם יימכרו את הדירות במחיר הנוכחי. כבר היו בעבר שנים של ירידות מחירים מתונות, והקבלנים הורידו מחירים כמו גדולים ולא קרה כלום. אתה יודע מה, גם אז חיינו באותה שיטה מוניטרית וראה זה פלא, זה הצליח

      מחק
  3. מדהים זה בדיוק כמו שאמרו חכמינו זכרונם לברכה
    "באחרית הימים יוקר יאמיר הגפן הרבה והיין ביוקר" המילים הללו מגלות לנו את מה שהם ידעו כבר לפני אלפיים שנה שיהיה יוקר מחיה ושהחוק מספר 1 של הכלכלה חוק ההיצע והביקוש כבר לא יהיה רלוונטי אף על פי שיש הרבה גפן היין ביוקר כלומר יוקר המחיה לא יהיה נובע מביקוש אלה ממשהו אחר....
    בדיוק כפי שמאמר הנ"ל מוכיח לנו בצורה מחקרית
    אני יגלה לכם סוד
    חז"ל גם גילו לנו את הפתרון לבעיה הזאת של יוקר המחיה....
    אבל לצערי הפתרון הוא ארוך מידי בשביל תגובה למאמר....

    השבמחק
    תשובות
    1. תנסה בקצרה
      ועדיף מפתרונות של 'לשמור שבת' וכד'

      מחק
  4. חשוב להזכיר את 150 אלף הדירות הפנויות שנרכשו לצורכי השקעה או בשם האמיתי הלבנת הון, לכאורה.
    50 אלף בתל אביב, 30 אלף בירושלים, 30 אלף בחיפה והשאר ברחבי הארץ....
    המדינה מוצפת בדירות ריקות - לפי תחקיר ערוץ 10

    השבמחק
  5. לדעתי הפתרון המהיר לבעית הנדל"ן בארץ לא נמצא בארץ.
    אם אנשים יבינו שיותר משתלם להשקיע בחו"ל
    ולהשכיר בארץ - הסוף יגיע מהר יותר.

    בכל מצב לא ניתן להמשיך לנפח או להחזיק את הבועה לאורך זמן, ולכן יש התערבות ממשלתית במשק - משכורת מינימום זה דרך אחת להמשיך לנפח את הכלכלה על סמך חובות.

    אם היו באמת רוצים לעזור לעניים - מים בחינם והנחות בארנונה וחשמל יעזרו הרבה יותר - לנטו שלהם. אבל זה לא יעזור להמשך ניפוח הכלכלה.

    בשיטה הקיימת קריסה כלכלית זה חלק מהמשחק.
    מתי בדיוק?? אני לא יודע.

    השבמחק
    תשובות
    1. מים וחשמל בחינם? אתה רציני?
      כאילו שעוד עכשיו אין מספיק בזבוז.. אלה לא דברים שבאים מהאוויר

      מחק
    2. תגובה זו הוסרה על ידי המחבר.

      מחק
    3. שכורת מינימום למאות אלפי עובדי מדינה?
      זה בא מהאוויר?
      במקום שהמדינה תשקע ביותר חובות - להוריד מיסים לנזקקים - פחות נזק.
      תאמין לי שמים, ארנונה וחשמל עולים למדינה הרבה פחות ממה שאתה מדמיין - כך ש"ההנחה" הזו היא פשוט בדיחה!

      מדובר ב 300 שקלים לנטו של האזרח - זה פחות מתשלום הארנונה ומים.

      אין כאן פתרון לבעית העוני אלא פתרון לבעית המיתון!

      מחק
    4. העניים הם הראשונים שזקוקים לפחות ממשלה ולא ליותר ממשלה, מאחר והם אלו שסובלים מהרובה הממשלתי. להלן כמה דוגמאות

      1. מע"מ. רוצה לעזור לענים? בטל את המע"מ (ע"ע מס פרוגרסיבי)
      2. אינפלציה. רוצה לעזור לעניים? סגור את בנק ישראל ותן לשוק לקבוע את הריבית.
      3. אינפלציה II. רוצה לעזור לעניים? אפשר לכל אחד ליצר מטבע. ככה העניים יכלו לבחור מטבע שלא מאבד מערכו על בסיס יומיומי

      האמת שמספיק להסתכל מסביב כדי לראות שפטורים וקצבוות פשוט לא עובדות - זה סתם מעודד חיים בזבל ותכמנות. לך למשל לבני-ברק, שם אנשים שעונים לקריטריונים שרירותים מסויימים מקבלים פטור מארנונה. ראה איך הם חיים. לך לת"א, שם לכל צעיר שמשכיר דירה יש "שותף" זקן שעוזר לו לקבל הנחת ארנונה

      מחק
  6. אם הביקוש העיקרי הוא לדירות קטנות וההיצע העיקרי הוא לדירות גדולות חוקי ההיצע והביקוש לא יפעלו, מניעת היצע של דירות קטנות מאוד רווחי לבנקים, והמדינה יוצרת אותו בצורה מכוונת כבר עשרות שנים

    השבמחק
  7. **Off topic**
    I've explained before how NSA is detecting corruption and is then using it as blackmail to force U.S. objectives - the danger thus is very serious.
    Another method to gain control is bribe (mainly monetary and sexual),
    In light of this the claims by "mad expert(s)" against Iron Dome should be take seriously as corruption "trickles down" and has likely entered IDF (Barak/Ashkenazi fiasco is another hint).
    Here, hear an expert warning against tunnels in the S. of Israel and also exposing the lies around Israel's Natural Gas discoveries (the hidden heavy hand of U.S. interests in this I revealed on here before).
    Rare insight:
    You will do well to listen from the beginning of the show, otherwise move Player to 00:14:00

    http://www.iba.org.il/bet/player.aspx#!/style/popAudio/ar/1706576/audio/yes

    - Eran.

    השבמחק
  8. יש כמה טעויות של הכתב של דה מרקר, כמו זו של ערן שמובילות אותם למסקנות מוטעות.

    כמובן שהריבית הנמוכה היא הסיבה העיקרית (אך לא היחידה) לעליית מחירי הדירות, כי כמו בכל ענף בשוק, התשואה על השכרת דירות היתה חייבת לרדת איכשהו, וזה היה ניתן להשיג רק על ידי עליית מחירי הדירות (או ירידת מחירי השכירות - בדיוק ההפך ממה שקרה).

    ובכל זאת, להלן הטעויות:

    1. התייחסות רק לצד ההיצע במשוואת הביקוש/היצע. חברים, הקונים לא ירדו לברלין, הם פשוט חיכו למע"מ 0. אני מכיר באופן אישי זוגות שקנו דירה מיד כשהבינו שהחוק לא עובר.
    2. בתוך שוק של מאות אלפי דירות (יד 1 + יד 2), עודף ההיצע שיצרו בשנה-שנתיים האחרונות מהווה אחוז זעום מסך כל שוק הדירות (המורכב רובו ככולו מדירות יד שניה). אולי אם היו מפציצים פה 100000 יחידות בשנה שהיו גורמות לירידת מחירי השכירות ואז מחירי הדירות היו יורדים בהתאם

    השבמחק
  9. הנה כתבה יפה ונכונה, שנוגעת רק בקצה המזלג של הכלכלה האמתית. כדי להבין יותר לעומק את הכלכלה האמתית, כדאי מאוד לקוראי האתר ללחוץ על הלינק "בית הספר לכלכלה אמתית" כאן באתר ולחפש בשביל ההתחלה את הסרטון של מיכאל וורנר "כיצד נוצר הכסף".

    השבמחק
  10. נדמה שיש יחס הפוך (קורלציה מלאה אפילו) בין ה"סלביות" שלך לרמת הניתוחים. וזה מצער.
    לא הצלחת להסביר את הקשר בין ריבית נמוכה, דבר שאמור לכאורה להעלות את הביקושים לבין העליה בהיצע הדירות הגמורות.
    אז זרקת כמה רמיזות וכמו אחרון הקופים גם אתה מצפה ש"ההם שם" במסדרונות השררה יעשו סדר?
    הסיבה שהמחירים לא יורדים למרות הכל קשור, כנראה (ואני אומר זאת בזהירות) לעוצמת הגוף המממן (קרי, בנקים) למול הגוף הממומן (קרי, הקבלנים והיזמים). אבל שיהיה לך אומץ לעסוק בזה באמת או אפילו לעשות ניתוח עד הסוף? חלילה. העיקר זה להגיע שוב לערוץ 10?
    לך תהיה סלב ותניח לנו במטותא מניתוחים שאינם שווים פרוטה...

    השבמחק
  11. 1. מעניין איך בדיוק מגדירים דירה שנמצאת במלאי. האם זה דירה שמתוכננת לבנייה, האם זה דירה בבניין שהסתיים 10% מהבנייה שלו\20%\75%, אולי זה דירה שבניית הושלמה, האם זה דירה שנרכשה כבר, שלא נרכשה, שנרכשה ושולם % מסויים מהמקדמה. אפשר עוד להמשיך את הרשימה. אני לא יודע איך מדדו את זה אבל אני חושד שאפשר להציג כל עלייה\ירידה בכמות הדירות אם משניים את ההגדרה של "דירה במלאי"

    2. הסיפור עם הריבית שגורמת לעליית מחירים היא נכונה. אולי ריבית היא לא הגורם היחיד, אבל היא בהחלט גורם משמעותי. אפשר להבחין בקורולציה ברור (קורלוציה לא מחייבת סיבתיות) ואפשר גם לחשוב על זה באופן לוגי.

    הנה תאוריה: ריבית היא המחיר של הכסף. אם הריבית יורדת לאפס או קרוב לאפס זה אומר שהכסף לא שווה כמעט כלום. במילים אחרות אינפלציה. זה שבנו עוד דירות זה רק בלם עליית מחירים גדולה יותר. עליית המחירים שאנחנו חווים היא בגלל האינפלציה.

    אני לא מכיר אף גורם שמודד אינפלציה באופן אמין (אני גם מאמין שזה קרוב לבלתי אפשרי). אבל אפשר לנסות לתקן את עליית המחירים לפי אינפלציה ולראות. המחירים עלו בסביבות 10% ולפי דעתי הלא מקצועית זה נראה פחות או יותר כמו האינפלציה האמיתית שאנחנו חווים

    בקיצור, רוצים להוריד את מחירי הדיור - סגרו את בנק ישראל ותנו לשוק לקבוע את הריבית ולייצר כסף

    השבמחק
  12. נראה לי שיש הסבר נוסף: בשנים האחרונות, נאמר 20 שנים האחרונות אולי יותר אולי פחות, התעבתה שכבה שכבר הייתה קיימת. היא הייתה קיימת גם בעבר רק שבשנים האחרונות היא גדלה מאוד. אני מדבר על ישראלים אמידים, בעלי עסקים שהצליחו ובגדול, בלי קשר למגדר או מגזר או עדות בישראל. אנשים אלה הם תוצר של הכלכלה החופשית במדינת ישראל. ובאמת כל הכבוד להם. רק מה, במצב הנוכחי יש הרבה יותר אנשים שאין להם בעיה לקנות כל דירה או נכס שהם חפצים בו. המחיר לא מהווה עבורם שיקול. הם קונים כי הם יכולים. אז נאמר שאם פעם דירת 4 חדרים סתמית איפשהו הייתה נמכרת במיליון שקל, היום הקבלן או היזם יודע בוודאות שעם עוד קצת השקעה כספית בתשתיות ובשדרוג של הפרוייקט שלו בצורה כזאת או אחרת, הוא יכול לקבל עליה הרבה יותר. פשוט כי יש מי שמוכן לשלם עליה יותר. ויכולות להיות לזה מספר סיבות- היות ולרוכש לא אכפת- הכסף אינו מהווה עבורו שיקול, חלק מהלקוחות עצמם לחוצים לקנות בשל סיבה כזו או אחרת (וזה קשור גם ובעיקר לתרבות ולתפיסה הרווחת בישראל של - "תתפוס מהר לפני שמישהו אחר ייקח לך את זה"), או סתם אנשי שיווק מוצלחים במיוחד (יכיולות להיות עוד סיבות שלא בדיוק חשבתי עליהן- סתם שלפתי). מחיר המכירה של מוצר הוא לא רק המחיר שלו בפועל ומה שהמוכר שם עליו, אלא בעיקר -----כמה הלקוח מוכן לשלם עליו, או יותר חשוב מזה ------כמה הלקוח עצמו חושב שכדאי לו שהוא יהיה מוכן לשלם עליו. השורה התחתונה של מה שאני מקווה שהבעתי בצורה ברורה הינה- שכיום יש הרבה יותר אנשים המסוגלים ומוכנים לקנות דירה או נכס. זו לא רק היכולת הכספית בפועל אלא גם האמונה שלהם והמוכנות שלהם לקנות את הנכס במחיר כלשהו. לדעתי שכבה זו של אנשים היא זו שאחראית לעליית המחירים העיקרית. דבר מאוד חשוב- קיימת שכבה נוספת, שאני קורא לה שכבה פיקטיבית, של אנשים אשר מאמינים ומוכנים לקנות נכס במחיר כלשהו אך היכולת הכלכלית שלהם אינה משתווה לאלה של השכבה העשירה לעיל. הם נאלצים בלית ברירה (אך זה רק מבחינתם ולהשקפתם) לרדוף ולהדביק את היכולות של השכבה העשירה יותר. השכבה הפיקטיבית הזו היא מעמד הביניים ומטה, רובנו.

    השבמחק
  13. העם היהודי משועבד ל4 קירות
    מעמד הביניים שותה את הדם של השכבות החלשות
    קריסתו חשובה
    השכבות החלשות מממנות את השוטר, הרופא, העובד הסוציאלי המורה וכו׳
    כל אלו הם עלוקות ב״שרות המדינה״
    המשכורת שהם לוקחים הביתה,מעושק החלשים אכפת להם??????
    מדובר במאות אלפים פרזיטים מיותרים
    יושבים על צומת הורידים של העניים!!!!!!
    ביבי תפריט אותם מהר!!!

    השבמחק
  14. הדבר היחידי שיכול לשנות את המצב חוץ מהעלאת ריבית (רק ילן יכולה) זה מס נכון לרווחי השכירות, הכוונה למשל להשוות את מס רווחי השכירות למס רווחי ההון.

    השבמחק
  15. ערן, אני רק שאלה - בהנחה שהריבית אפסית כדי לעודד את עליית מחירי הדירות בשביל לשמור על צמיחה גבוהה במשק - כמה אחוזים מהצמיחה בשנה מגלם שוק הנדלן? כלומר, בצמיחה שנתית נניח של 3%, כמה מתוך הצמיחה זה הנדל"ן?
    תודה

    השבמחק