לפניכם טבלה שפרסמה חטיבת המחקר של גולדמן זאקס. הטבלה מדרגת את בועות הנדלן במדינות ה OECD מ2009 ועד היום לפי חומרתן. כפי שניתן לראות- ישראל מובילה בבטחה כאשר סגניתה היא אותה המדינה שהכלכלנים אומרים לנו שהיא צריכה להיות המודל לחיקוי שלנו -נורבגיה.
 |
| מקור: http://qz.com/139190/t/24026 |
No Shit
השבמחקרק לאזן בקטנה שהם מציגים את המדינות לפי העליה במחירי הדיור, הפרשנות הבועתית צריכה להבדק בנפרד.
השבמחק(לדוגמה אני לא יודע אם בשוויץ יש בועת נדל"ן או לא. פשוט לא מכיר מספיק טוב. אותו דבר לגרמניה).
לא צריך להשוות את מדינת ישראל למדינות אחרות בעולם כדי להבין שיש בה בועת נדל"ן והיא חמורה מאוד. מה שמדהים שהיא ממשיכה לגדול, מעניין עד כמה...
השבמחקלעורב..
השבמחקאני גר בדירה ביפו - 3000 שכ"ד לחודש.. הדירה היום תמכר ב1M ש"ח..
חישוב קצר.... ערך הדירה כ-30 שנה של שכ"ד .. לא שווה לקנות אבל עדיין קונים.. = בועה !!
איך זה בתור פישוט?
למה לא כדאי?
מחקהתשואה על הנכס היא 0.3% לחודש - 3.6% לשנה. זו תשואה ראלית.
איפה תקבל תשואה של 3.6% לשנה + הצמדה (אם נצא מתוך הנחה שהמדד נמוך מהמדד האמיתי אז תקבל אפילו יותר מזה)?
galgal21
למה לא שווה? הרי תצטרך לשלם שכר דירה כך או כך.
מחקל"בית" יש גם משמעויות אחרות בחיים של אדם ומשפחה.
מוטי
בתום 30 שנה יש לך בית משלך, ולא שילמת 3000 כל חודש כדי לממן לבעל הדירה את המשכנתא שלו, וגם לא יכולים להעיף אותך מהדירה כל שנה בתום חוזה,שווה לך להשקיע בשיפוץ כי זה דירה שלך, וגם יש מצב שיעלה המחיר ותמכור את הדירה ברווח, השאלה הקשה היא אם יש לך מיליון, או הון עצמי למשכנתא ואם כן, האם שווה לקחת משכנתא, האם יש צפי לעליית מחיר הדירה, והאם אחרי שתרוויח מהמכירה לא תשלם הכל או לפחות חצי למ"ה....
מחקמסכנים הגרמנים
השבמחקבמקום 60 משכורות לדירה , עכשיו צריך 72 משכורות..............
יש לי שאלה אישית הקשורה במצב זה של בועה לא שפויה:
השבמחקאני בעל דירה ממושכנת (35%- ממושכן) האם מומלץ\רצוי לי למכור אותה, ולרכוש עם ההון שישאר לאחר שאני אחזיר את המשכנתא נכס קטן יותר אך שיהיה לא ממושכן?
ועוד איך. אתה תעשה רווח יפה מאוד, ובעוד שנתיים תוכל לקנות אותה חזרה בחצי מחיר, ולשמור את הנכס הקטן יותר (מומלץ זהב)
מחקאין מצב שמחירי הנדלך ירדו. לא רק שאין סיבה קיימת, גם אין שום כוונה של אף גורם שהו להוריד את המחירים.
מחקמה שמדובר כל הזמן זה להאט את קצב עליית המחירים, ואולי להשיג הישג של בלימתם.
היום יותר מתמיד כדאי לרכוש דירה כנכס ריאלי על מנת להגן על ההון, הרי אנו נמצאים על פתחו של עידן היפר אינפלציוני
השם שלך מאוד אובייקטיבי.
מחקשמעתי פעם נבואה שאומרת על הדור שלנו "היוקר יאמיר" אם ככה אין סיבה לצפות לירידת מחירים עד ש....
מחקפעם המודל לחיקוי היה אירלנד. אז יש עוד סיכוי שיהיה לי בית בארץ ישראל
השבמחקערן, האם לדעתך משתלם היום לקחת משנתא ולבנות בית אם יש לך קרקע לבניה?
השבמחקאו שעדיף לחכות עם זה?
היה מעניין לראות את הגרף בזה בטווח זמן של עשר שנים, היינו רואים S לא רק על הגרף, אלא גם על כל מדינה ומדינה.
השבמחקזה אומר שישראל צפויה לירידה של 40% בתיאוריה
מוזר, המילים "בועות נדל"ן" לא מופיעות בתרשים. כנראה זו פרשנות שלכם.
השבמחקיש להבין שבישראל בניגוד לעולם רואים את רכישת הבית כעוגן לחיים במיוחד עקב היותנו עם נודד , מיקום העבודה אינו משתנה לאורך זמן קצר ולכן ניתן לרכוש דירה ולא צריך להשכיר , המחירים היום מוגזמים אבל אצל רוב משפרי הדיור זה לא נורא השינויי.
השבמחקאכן, מחירי הדירות בישראל עלו באופן ניכר יותר מארה"ב.
השבמחקאבל מכאן ועד לטעון שמדובר בבועה רחוקה הדרך.
בועה הינה כאשר מחירים עולים ללא שום סיבה מקרו כלכלית. ובכן, בישראל קיימים גורמים מאקרו כלכליים אשר תומכים בצורה חזקה על בעליית מחירים ברת-קיימה. גורמים אלה הם:
- ירידה בשיעורי הריבית הריאלית
- צמיחת המשק
- היצע וביקוש
כל הגורמים האלו דוחפים מחירים כלפי מעלה. אמת, בארה"ב (מרכז הסקלה) ואירלנד (קצה הסקלה השלילי) וכל המדינות שביניהן סבלו וסובלים מהאטת הצמיחה ומשבר כלכלי הולך ומתמשך. כלומר, סיבות מאקרו כלכליות אמיתיות לדיכוי מחירי הנדלן.
וחזרה ל"בועה":
אם נלך באופן קונסיסטנטי בעקבות טענות המערכת של הבלוג, הרי אנו עומדים בפתחו של עידן היפר אינפלציוני גלובלי. ידוע לכל שבתנאי אינפלציה בכלל והיפר אינפלציה בפרט, יש להשקיע את ההון בנכסים ריאלים. מה יותר ריאלי מנדל"ן?
כשל לוגי רבתי.
מחקההגדרה שלך לא נכונה. בועה אינה "כאשר מחירים עולים ללא שום סיבה מקרו כלכלית." ההגדרה הנכונה היא "בועה מתרחשת כאשר מחירים מתנתקים מהערך ההוגן שלהם."
משזה נאמר, יש בעיה עם שלושת הגורמים שציינת.
1. ירידה בשיעור הריבית - זה בהחלט נכון, וזה אפילו ידוע שריבית נמוכה יוצרת בועות נכסים. זה לא אני אמרתי, זה הנגידים עצמם בכל העולם.
2. צמיחת המשק לא יוצרת ביקוש לנדל"ן (אולי מסחרי אבל בטח שלא למגורים), מצטער. אם כבר להיפך, הביקוש לנדל"ן מגדיל את הצמיחה במשק כפי שהיא נמדדת היום.
3. היצע וביקוש - נובעים בעיקר מהסיבה הראשונה, ולכן מיותר.
אתה באמת לא רואה את הקשר בין הגורמים המקרו כלכליים שגורמים למיתון היום במדינות שציינת לבדיוק אותם גורמים כלכליים שרוממו את המדינות הללו עד 2008?
לגבי הטיעון האחרון שלך, הוא בגדול טיעון טוב (למרות שיש דברים יותר ריאלים מנדל"ן), השאלה היא האם אתה צריך להתמנף בשביל לקנות את הנכס הריאלי הזה? האם זוג צעיר ששובר קרנות, לווה מההורים מהבנקים ולפעמים מהקבלן עצמו, עושה את זה כדי "להשקיע את ההון בנכס ריאלי", או סתם כי החמות לוחצת?
הטענה הכללית פה היא שמשום שמחירי הדירות מוסיפים לעלות לשיעור גבוה מאוד תיווצר נפילה כלכלית אז שווי הכסף והדירות שרכשנו במיטב כספינו ירדו לאין ערך?
השבמחקהאם אם כן לא כדאי לחכות שזה יקרה ואז לרכוש דירות?
מצטרף לשאלתה של חלי... האם יש סיכוי אמיתי שמחירי הדירות אכן יתרסקו? או שבמקרה הטוב ביותר העליה תיפסק?
השבמחק