מאת: ערן הילדסהיים
הממשלה תחת השיטה הנוכחית לא יכולה להוריד את מחירי הדירות מבלי לגרום למשבר גדול ולכן כל שנותר לה הוא רק להבטיח לנו שהמחירים ירדו בעתיד. אז איך הטענה הזו מסתדרת עם ההכרזות האחרונות בממשלה על הקמת מתחמי דיור עצומים וזולים בראש העין, מודיעין וקרית גת? ברור הרי שיש בסיפור הזה קאצ'. הנה הוא לפניכם.
ולנת"ע ,ות"ל,ול"ל, וד"ל והשבוע צץ גם הותמ"ל. כל אלה לא שמות של מחלות אלא של ועדות דיור שהוקמו כדי למשוך את הזמן ולטעת תקווה בציבור שהנה הממשלה באמת פועלת להורדת מחירי הדירות. לאחרונה הפתיעה הממשלה ואף אישרה בפועל תוכניות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור במודיעין, ראש העין וקרית גת. ראש הממשלה נתניהו ,שר הבינוי אורי אריאל ומנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל אפילו קראו לכולם לעבור לגור או להשקיע בקרית גת כדי להראות את רצינות כוונותיהם. מבטיח במיוחד נשמע שר האוצר יאיר לפיד, שהוציא החודש את הפוסט המשכנע הבא:
אז האם השיטה המוניטרית שמחייבת עליית מחירים על מנת שאנשים יאלצו ללוות יותר (ובכך יזרימו לשוק את אותו כסף שכל כך חסר לו) השתנתה? האם הממשלה כבר נמצאת בפלוס כל כך גדול שהיא יכולה לוותר על רווחיה מהנדל"ן ? התשובה בשני המקרים היא לא. אז מה לפיכך קורה פה? האם בעל הבית השתגע?
התשובה היא לא השתגע ולא נעליים. במקרה הטוב בעל הבית משגע -אתכם. קחו 5 דקות ,צפו בתחקיר הבא של מתן חודורוב ותבינו איך עובדים עליכם עם התוכניות האלה. שימו לב במיוחד מה אומר ראש עיריית קרית גת בסוף התחקיר כאשר חודורוב דוחק אותו אל הקיר:
הממשלה תחת השיטה הנוכחית לא יכולה להוריד את מחירי הדירות מבלי לגרום למשבר גדול ולכן כל שנותר לה הוא רק להבטיח לנו שהמחירים ירדו בעתיד. אז איך הטענה הזו מסתדרת עם ההכרזות האחרונות בממשלה על הקמת מתחמי דיור עצומים וזולים בראש העין, מודיעין וקרית גת? ברור הרי שיש בסיפור הזה קאצ'. הנה הוא לפניכם.
ולנת"ע ,ות"ל,ול"ל, וד"ל והשבוע צץ גם הותמ"ל. כל אלה לא שמות של מחלות אלא של ועדות דיור שהוקמו כדי למשוך את הזמן ולטעת תקווה בציבור שהנה הממשלה באמת פועלת להורדת מחירי הדירות. לאחרונה הפתיעה הממשלה ואף אישרה בפועל תוכניות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור במודיעין, ראש העין וקרית גת. ראש הממשלה נתניהו ,שר הבינוי אורי אריאל ומנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל אפילו קראו לכולם לעבור לגור או להשקיע בקרית גת כדי להראות את רצינות כוונותיהם. מבטיח במיוחד נשמע שר האוצר יאיר לפיד, שהוציא החודש את הפוסט המשכנע הבא:
אז האם השיטה המוניטרית שמחייבת עליית מחירים על מנת שאנשים יאלצו ללוות יותר (ובכך יזרימו לשוק את אותו כסף שכל כך חסר לו) השתנתה? האם הממשלה כבר נמצאת בפלוס כל כך גדול שהיא יכולה לוותר על רווחיה מהנדל"ן ? התשובה בשני המקרים היא לא. אז מה לפיכך קורה פה? האם בעל הבית השתגע?
התשובה היא לא השתגע ולא נעליים. במקרה הטוב בעל הבית משגע -אתכם. קחו 5 דקות ,צפו בתחקיר הבא של מתן חודורוב ותבינו איך עובדים עליכם עם התוכניות האלה. שימו לב במיוחד מה אומר ראש עיריית קרית גת בסוף התחקיר כאשר חודורוב דוחק אותו אל הקיר:
הבנקים הם חלק אינטגרלי מהשלטון, למה אתם חושבים שהשלטון יפגע בבנקים?
השבמחקזה כמו לבקש למוכר לחם להוריד את המחיר ולהפסיד כסף כי "אנשים חייבים לאכול" - הסיבה נשמעת טוב, אבל זה לא יקרה בחיים
אם היו מגדירים מחיר יעד קשיח סופי לצרכן לא הייתה בעייה עם מכרזים כאלה. אבל כמובן שאין מחיר יעד, בטח לא קשיח.
השבמחקתודה על המידע ערן.
השבמחקרק מחזק שגם ראשי הערים עם הממשלה לא רוצים להוריד (כדי לשמור על הבנקים ומסיבות נוספות)
יש כנראה משהו מאד מיוחד אצל בוגרי מחזור 1981 בתיכון רוגוזין. הם לא מסוגלים שלא לומר את האמת שלהם....
השבמחקאבירם ירה חץ מדויק למטרה. חץ עוקף תחמנות ואחיזת עיניים. אמר את הדברים כפשוטם.
טוב כבר כתבנו שאנחנו חייבים לומר את האמת הפשוטה.....
זה ברור מאליו.
השבמחקממשלה לא תוריד את מחירי של דירות.
בנקים מהלכים איימים על ראשי שלטון וכמובן בנק ישראל.
דרך יחידה עבורם לצאת מבלגן הינו,להעלות את ריבית אט אט למשך שנים להתקרר את שוק
משכנתאות לרמות רגילות,עבורנו אזרחים,נדפקנו..יהיו לנו עמידר מקוצץ או להשכיר אצל יאיר לפיד.
פוסט מעולה, תודה.
השבמחקלממשלה אין אינטרס שהמחירים ירדו. אולי שישארו ברמה הנוכחית שלהם כיום.
השבמחקאנשים מחפשים אשם מסויים - הבנקים, הממשלה, שר כזה או אחר, ראשי הערים וכו'...
השבמחקחשוב להבין, מדובר בכל המערכת, זה לא רק הבנקים, זה לא רק הממשלה, או ראשי הערים, זאת המערכת בכללותה
נכון - Statism is dead
מחקערן, אני אוהב אותך. נשאלת השאלה למה כמוני יש רק 6000 וכיצד עדין אין כאן 600000 איש שנכנסים מדי יום כדי להבין כיצד מרמים אותם ומפשיטים אותם מנכסיהם ומיכולתם להעניק עתיד לילדיהם.
השבמחקלאט לאט... שינוי לא מתרחש ביום אחד. ה6000 שאתה מדבר עליהם שהתפכחו זה בערך 6000 יותר ממה שהיו לפני כמה שנים.
מחקכתבה חשובה מאוד ומסבירה מדוע גם בערים אחרות המחירים לא ירדו
השבמחקלרבות הערים רחובות ונס ציונה.
שלום ערן,
השבמחקשאלה שמעיינית אותי כבר המון זמן.
כשלבסוף המשבר יגיע ,האם הוא יהיה בצורה של היפר אינפלציה שבה המטבע יקרוס?או שמא המצב ההפוך של פשיטות רגל ואז בעלי ההון יוכלי לרכוש בפרוטות את הנכסים ,כמו שמדבר ביל סטיל בסרט על ארץ עוץ.
כל מערכת מטבע שבה כל הכסף מיוצר מחוב נושא ריבית סופה להכחד בהיפר אינפלציה. זה כלל מתמטי. בדרך יכולים ובדרך כלל גם מתרחשים פשיטות רגל ושפלים גדולים, שרק מחייבים את הדפסת הכסף הלא פורפורציונלית לצמיחת המשק שמובילה לאותה היפר אינפלציה בסופו של דבר.
מחקערן מניסיון העבר השפל הכלכלי הגדול בארה"ב לא גרם להיפר-אינפלציה אלא להפך לדיפלציה. אומנם גם אתה מציין זאת, אבל בפועל אין זה הכרחי שתגרם היפר-אינפלציה, יכול להיווצר מצב של חדלות פרעונות רחבה וקריסת היצע הכסף מבוסס החוב של הבנקים דבר שיגרום לדיפלציה ואכן יאפשר לבעלי ההון לרכוש נכסים במחירי ריצפה. כמובן שתי האפשרויות הן של היפר-אינפלציה והן של דיפלציה קיימות והשאלה מה יקרה בפועל היא גם פועל יוצא של התנהלות הממשלה והבנקים לנוכח המשבר. ראה המשבר של 2008 שמאז בארה"ב ובשוק האירופי יש הקלה כמותית, כדי להקל על הדיפלציה במחירי הבתים ובמחסור באשראי בנקאי על ידי הפקת כסף עצומה של הבנקים המרכזיים. לעיתים נוצר מצב של גם וגם שבו מחירי הנדל"ן יורדים ואילו מחירי שאר המוצרים מרקיעים לשחקים.
מחקבעידן האינפי הדפלציה או סטגפלציה בצד המשכורות והתשומות והאינפלציה המזוייפת מתקיימת בכשליבכשלי שוק ובמוצרים עתירי מס. המיסוי משמש במקרים רבים כמבטל דפלציה ולעוות סטטיסטיקות. תחרות
מחקפוסט מעניין במיוחד - חבל שניבחרי הציבור לא יכולים פשוט לדבר בכנות לטוב ולרע ורק משקרים ומשקרים ללא כל בושה ומעל כל במה אפשרית - יבוא יאיר לפיד \ ביבי ויגיד "עד שהריבית לא תעלה אין לממשלה יכולת להוריד מחירים ביותר מ X לשנה לטובת הכלכלה.. " אולי לא מה שרצינו לשמוע אבל זו האמת - מה עדיף שהציבור יאבד כל אימון במערכת השלטון?! מה הוא חושב שבבחירות הבאות משהוא עוד יאמין לשקרים שלו...
השבמחקערן,
השבמחקהאם יכול להיות שרוב המרוייאנים בכתבה בעצם מנסים להעביר לצופים מסר שהמחירים רק ממשיכים לעלות כדי שנזדרז ונקנה?
לא יודע מה האינטרסים של המרואינים .כך או כך דבריהם נשמעים לי מאד הגיוניים.
מחקעליית מחירים עתידית היא לא סיבה מספיקה לקנייה.
מחקיונתן, אם אתה זקוק לדירה ותדע בוודאות שעוד 5 שנים היא תעלה פי 2, לא תרוץ לקחת משכנתא??
מחקהממשלה יוצרת ציפייה לירידת המחירים דבר כשלעצמו יכול לפוצץ את הבועה. מה שעלול בשלב הראשון לגרום להתרסקות הקבלנים שקונים ביוקר קרקע.
השבמחקאז נניח שזה הזמן למכור דירה כי הפיצוץ קרוב. ואז מה עושים עם הכסף כדי לקנות אותה ברווח אחרי הפיצוץ?
לאחר שראש הפד הודיעה שעוד הרבה שנים תהיה ריבית אפס בארהב, היות ויעד האבטלה של6.5% הושג (מישהו מאמין?) ולאחר שיוש ראש האופוזיציה הודיע שהם לא יתנגדו להעלאת תקרת החוב, הדרך סלולה להמשך עלית מחירי הדיור בכל העולם. אם הם ירדו זה יהיה מעט מאד.
השבמחקמה שאני לא מבין- אם בנק ישראל חייב לקנות דולרים בלי סוף כדי להוריד את ערך השקל מדוע הוא לא משלם בהם לסינים כדי שיבנו דיור ציבורי? במקום להרוויח ממניות שירוויח מעלית מחלירי הדיור
ערן
השבמחקפורסם דו'ח של קרן מטבע בינלאומי,שמזהירה את בועה,אתה חושב שחברי ממשלה ימשיכו באותה מדיניות
או יורידו ב10 אחוזים לפחות?אם לדו'ח יש השפעה?
דוח דומה הוציא בנק ישראל בעצמו לפני מספר חודשים. אין לדוחות השפעה אולי חוץ מאשר על מצב רוחם של הרוכשים. מבחינת קברניטי הכלכלה להוריד את המחירים כמוהו כמו לפתור כאב ראש על ידי כריתת הראש. בקיצור: עדיף להם להשאר עם הכאב ראש הזה על פני האלטרנטיבות.
מחקלפני שנה היה פה כתבה שהבועה קרובה להתפוצץ
השבמחקעכשיו אתם אומרים שזה ייקח עוד שנים רבות אז עדיף לקנות דירה היום
מה שכתבת הוא יותר מהכל הסיבה האמיתית לבועה...
מחקלגבי הסוגיה אם המחירים יעלו, יעמדו על מקומם או ירדו אין מי שיוכל לתת לך תשובה בדוקה. אבל הסבירות שיהיו זעזועים, המחירים למשל יוכלו באיזורים מסויימים לרדת לזמן קצר ואז שוב לעלות. הטירוף הזה מאוד אופיני לישראל בה הממשל המרכזי תורם לטירוף מערכות בגלל חוסר יכולת ההחלטה שלו והזיגזוג הבלתי נשלט פלוס שחיתות מיבנית שהולכת ומרקיעה.
השבמחקמר לפיד תספר מה העלות על הקרקע שהמינהל דורש, זה לא לעשות כסף על חשבון האזרח תהיה אמיתי .
השבמחקהנדל"ן תלוי בריבית ותו לא פחות או יותר...זוהי הסיבה שקודם כל זה מצחיק שבטלוויזיה מדברים אינסוף על קרקעות והיצע כאילו שזה המקור למחירי הנדל"ן הבועתיים וכאילו שזה יפתור משהו.
השבמחקבעקבות כך שהנדל"ן תלוי בריבית אפשר לדעת שהירידות המשמעותיות יגיעו ברגע שתגיע האינפלציה הגדולה שתכפה על בנק ישראל להעלות את הריביות ומהר...לקחת משכנתא בריבית משתנה זה לשחק באש וולקני. אם אפשר איכשהו לקחת משכנתא בריבית קבועה ל30 שנה נניח אז זה שווה ביותר...כי אז תרוויח דה פאקטו הרבה כבעל חוב, כמו בכל מקרה של אינפלציה/היפר אינפלציה.
עוד חכמים בלילה
השבמחקקרן המטבע הבינלאומית מזהירה אותנו מפני התפוצצות בועת נדל"ן אצלנו. מעניין. תחילה, האם יש בועה? שנית, האם יש באמת סיכוי שהיא תתפוצץ? ולבסוף, האם יש ערך לתחזיות מן הסוג הזה?
לגבי השאלה הראשונה, התשובה נמצאת בעיני המתבונן. אם תשאלו את הקבלנים, לא, ולא. מחיר הקרקע (המדינה), המיסים (המדינה), עלויות כוח אדם (גם כאן חלק גדול למדינה במגבלות ייבוא עובדים, ו-או אי יצירת תמריצים לעובדים משלנו), כל אלו עיקרי העלות של הדירה החדשה. עלות הבניה עצמה אינה משמעותית על פי דבריהם.
וכך, עקב קשיחות הפרמטרים הנובעים מן המדינה, מחירי הדיור אינם יכולים לרדת בהרבה, אם ניקח גם את עניין ביקושי היתר לעומת כמויות התחלות הבניה, והאופי היוקרתי של הבניה החדשה, דבר המצמצם גם הוא את ההיצע לעם.
אם תשאלו את הצרכן, ועוד איך בועה. 150 משכורות לרכישת דירה ממוצעת! ההתחייבויות לעתיד, מצד הרוכשים הממוצעים אדירות מימדים. בנוסף, גריעת ההון מן הדור הקודם, ההורים, שבמקום לדאוג לשנות הזהב שלו, צריך לעזור לילדיו, מעיקה במיוחד.
פיננסית, לא ניתן עדיין לראות תופעות ברורות של בועה: אין תחלופה מהירה להשגת רווחים מהירים, אין סיפורים על קנייה של כמויות גדולות בבת אחת, מצד רוכש יחיד (חוץ מאהוד ברק...), ואין עלייה מטאורית של נכסים נגזרים (מניות, תעודות סל, וכו.. בתחום).
ואם נניח שהיא קיימת, האם יש סיכוי שהיא אכן תתפוצץ?
על פי כל מה שראינו בהיסטוריה האנושית בתחום, הדבר העיקרי שגרם לפיצוץ בועות, ובמיוחד בנדל"ן, היה שינוי במצב הכלכלי במדינה. במדינה בצמיחה סבירה, לא מתפוצץ דבר. רק כאשר הקונים חושבים שלפניהם זמנים קשים יותר, ובכך מונעים מעצמם את התקווה לקבלת עול החובות הגדולים, אנו רואים שינוי רציני בביקושים.
ואז מתחיל גלגל המחירים לתפוס תאוצה מטה, כי מי שקנה לצורך השקעה מבין שהגיע הזמן לממש, כל הפרויקטים "שבקנה" מורידים את המחירים לדרגת חיסול, ונוצרת אווירה של בריחה מן הסקטור. ראו 2006-7-8 בארה"ב.
יש אמנם צפי לירידה בצמיחה אצלנו, אבל עדיין זה ממש לא מתבטא במספרים הגדולים, ובוודאי שאין זה משפיע על הפסיכולוגיה של הקונים. ומה לגבי הזרים? האם הם יכולים להיות הטריגר לנפילה? לדעתי לא. ברובם מדובר באנשים שרואים בנכס הזה ערבוביה של השקעה-מקלט ליום סגריר-מקום לנופש. את זה לא מוכרים, אלא אם כן חייבים, וזאת באופן מנותק מערך הנכס.
וכך הגענו לחלק השלישי, המרתק במיוחד: האם ביכולתנו לנצל את המידע שהקרן ניסתה לתת לנו? האם זה בכלל מיועד לנו? לא ממש. זה מיועד כמבון לקובעי המדיניות. אבל אלו כבר שופכים עלינו קיטונות של תוכניות מגירה גם כך. הצהרות על רפורמות ממשרד ראש הממשלה, משרד האוצר, ומשרד הבינוי והשיכון.
תוכניות לבניה להשכרה, ואיך שהמינהל סוף סוף לא יתנהג כאחרון הספקולנטים. כמו כן, אזכיר שבנק ישראל גם כך כבר מגביל די הרבה את לוקחי המשכנתאות, אך אינו יכול באמת להילחם בתופעה על ידי העלאת הריבית מפאת סכנת קריסתו של הייצוא דרך חיזוק לא מרוסן של השקל.
וכך נשארנו אנו, עם הדירה שלנו, או עם הרצון לרכוש כזו, והדילמה שלמה כשהייתה. לדעתי הצנועה, מעקב פחות או יותר צמוד אחרי התפתחויות המקרו (והגיאו-פוליטיות במידה ויהיה באמת פריצת דרך מדינית), היא הדבר היחיד שיכול לתת רמז אם החכמים בלילה של קרן המטבע, היושבים במדינה שלא הצליחה לעשות דבר לגבי הבועה של עצמה, דהיינו מביתם שבוושינגטון הרחוקה, יהיו צודקים או לא בתחזיתם המאיימת.
http://www.nrg.co.il/app/index.php?do=blog&encr_id=a28b07a102084d28785d2d933122ebb1&id=4061
השבמחקמסכם את העניין בפשטות
(ד)בנק ישראל יכול להקפיץ לכם ב 50% את ההחזר החודשי, ואתם חתמתם:
השבמחקהריבית היא בעלת הבית חשבתם שהמשכנתא שתשלמו היא בסך הכל זהה לשכר דירה ?
טעות קשה.
האם יתכן שהבנק מוכן להעניק לכם ריביות נמוכות, רק בתנאי שהם במסלול של ריבית משתנה, כמו פריים או משתנה כל 5 שנים? האם יתכן שהבנק לא מתחייב כלל וכלל שהריביות לא יעלו ואפילו יזנקו בעוד 2-3-4 שנים, והתקווה שהן ישארו נמוכות זו רק משאלת לב שלכם?
הדבר ידוע לכולם- מדי פעם הריבית עולה ויורדת. בסופו של דבר היא תעלה בחזרה לרמה שלה בשנים קודמות. להזכירכם כלל אצבע פשוט, שיראה לכם כמה תתייקר לכם המשכנתא עקב שינויי ריבית:
הכפילו את מספר האחוזים שהריבית עלתה, במספר השנים שאליו המשכנתא פרוסה, ותחלקו ב 2.
הריבית עלתה ב 2% ולקחתם משכנתא ל 15 שנה? תרגישו התייקרות של 15%.
הריבית עלתה ב 3% ולקחתם משכנתא ל 30 שנה? תרגישו התייקרות של 45%.
ניקח למשל את שנת 2006. בשנה זו (לפני השפעת משבר הסאבפריים בארה"ב על בנק ישראל) הריבית הממוצעת היתה 5.13% , הרבה יותר מה 1% של היום.
לקחתם משכנתא ל 30 שנה? תבדקו במחשבון משכנתא ותסכימו איתי שזה יגרום להתייקרות של 66% בתשלום החודשי שלכם.
כן כן – 66% . לא פחות.
זה בסדר שתנסו להתנגד למה שכתוב פה במחשבה שזה לא יכול להיות- אני מזמינה אותכם לבדוק בעצמכם ולגלות שזה מדויק.
חומר למחשבה: האם בעל הבית שלכם העז להקפיץ לכם את התשלום ב 66% ?
אנשים מסוימים רוצים לעודד אותכם לקנות דירה. יתכן ולא שמתם לב, אך לפחות חלקם מרוויח מכך שתקנו דירה. אלא מה? הרווח שלהם מובטח ואין להם שום סיכונים עתידיים. לכם יש. האם אתם באמת יכולים ליהנות מהדירה שקניתם, כאשר חרב הריבית המשתנה מלווה אותכם במשך 30 השנים הבאות? מה קורה כשאתם נאלצים לשלם כל כך הרבה? האם לעבוד במשרה נוספת ולוותר על הבאת ילד נוסף לעולם זה מה שחלמתם עליו?
הבנתי. יש לכם תוכנית מילוט, מקסימום תמכרו את הדירה אם יהיה קשה. רבותי- אתם טועים. המעמד הבינוני לא יוכל לקנות ממכם את הדירה כי גם הוא ידרש לשלם 66% יותר מאשר היום, וכבר היום קשה לו מאוד לקנות. האם אתם יכולים לתאר לעצכם באיזה לחץ תהיו כשתבינו שבשביל למכור את הנכס אין מנוס אלא להוריד 30% ויותר מהמחיר? אני תוהה אם הבנקים למשכנתאות בכלל הסבירו לכם את האמת הפשוטה הזאת.
אגב, 30% ירידה זה אפילו לא הסוף. דבר ידוע הוא, שכשתיכנסו לקשיים, יהיו עוד זוגות רבים במצבכם. וזה רע. זה רע כי כשהרבה אנשים מנסים למכור דירות באותו זמן, המחירים צונחים אפילו עוד יותר, והקונים מרגישים שכולם מחזרים אחריהם.
אני לא יודעת אם תרצו לרדת מכל הנושא של קניית דירה או לא, אבל בבקשה הקדישו מחשבה מעמיקה. שנת 2006 היתה רק דוגמא, יכולתי להגיד לכם מה היתה רמת הריבית בתחילת שנות האלפיים אבל אני לא רוצה שתיבהלו.
שימרו על ביטחונכם הכלכלי. בהצלחה