האם זו הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות?

פוסט אורח מאת: אילון מנור.

המקורות לבעיות הדיור שאנחנו שומעים עליהם מסתכמים בעיקר במחסור בהיצע, מיסוי גבוה, שיווק קרקעות ביוקר וכו. אלא שישנה בעיה שהיא אולי הגדולה ביותר ודווקא היא לא מקבלת במה בשיח הציבורי בנושא.


כלכלה נתפסת פעמים רבות כמדע סבוך של גרפים וטבלאות, מדע ששייך רק למומחים. האמת רחוקה מאד מתפיסה זו. למעשה, תפיסה זו מיוצרת במידה רבה באופן מכוון, בעיקר על מנת לשלול את תקינותו של ההיגיון הבריא של כל אדם, ולנטוע במקום זאת רעיונות מוזרים ושגויים ביחס ובתודעה הכללית של הציבור לגבי נושאים מקרו כלכליים.

ישנו מושג פשוט אשר כדאי לכל אחד להכיר, ועל ידי כך לקבל הבנה טובה יותר של העולם שאנו חיים בו מבחינה כלכלית. המושג אליו אני מתייחס נקרא "תורת הכמות של הכסף", התאוריה היא שהיצע הכסף משפיע באופן ישיר על רמות המחירים. על מנת להמחיש את הנקודה הפשוטה הזו, בואו נעזר בכלכלה היפותטית בה ישנם 100 שקלים בכלל המשק. בואו נגיד שכלכלה זו סובבת סביב הקנייה והמכירה של תפוחים ולא אף דבר אחר. בואו נגיד שהמחיר הנוכחי של תפוח אחד הוא 10 שקלים. מחיר זה איננו נקבע על פי החלטה חיצונית כלשהי, אלא הוא משקף את נקודת המפגש שבין הביקוש (הקונים) וההיצע (המוכרים) של התפוחים. כעת, בואו נדמיין שבעוד שהביקוש וההיצע לתפוחים נותר ללא שינוי, הוספנו 100 שקלים למשק. מה יקרה למחיר של תפוח אחד? התשובה ברורה למדי: הוא יוכפל ויעלה מ10 שקלים ל20 לכל תפוח. העלייה של מחיר התפוח מ10 ל20 איננה משקפת שינוי בביקוש ובהיצע לתפוחים, היא לא משקפת כל שינוי בסיסי בהתנהגות הכלכלית של המשתתפים באשר לקנייה ומכירה של תפוחים. כל שעלייה זו משקפת היא את העובדה שכמות הכסף במשק הוכפלה. כתוצאה מכך, יש לנו כמות כפולה של כסף אשר רודף אחר אותה כמות של תפוחים, מה שמוביל לנקודת מפגש חדשה בין קונים ומוכרים במחיר של 20 לכל תפוח במקום ה10 שהיה קודם לכן.

תיאוריה זו איננה מסובכת, היא איננה מצריכה התמחות ייחודית, ואיננה דורשת דבר מלבד מעט היגיון בריא ומתמטיקה בסיסית. מהן ההשלכות של תיאוריה זו? ובכן, בפשטות: אם כמות הכסף במשק גדלה, בהינתן שכל שאר הדברים נותרים ללא שינוי משמעותי, המחירים יעלו ביחס דומה. מה זה אומר מבחינה פרקטית? זה אומר שכל שעלינו לעשות הוא לבדוק את מצב כמות הכסף במשק, ותהיה לנו אינדיקציה טובה למקור של עליית או ירידת מחירים.
בהינתן תובנה זו, בואו נבדוק מה קרה בזמן האחרון עם כמות הכסף במשק הישראלי:

מקור: tradingeconomics

כפי שניתן לראות, כמות הכסף בישראל גדלה באופן דרמטי בין השנים 1995-2014. על פי התיאוריה שלנו, עלינו לצפות לראות עלייה דרמטית במחירים, זאת לאור העובדה שכמות הכסף במשק גדלה באופן משמעותי ביותר. הרבה יותר מהר מקצב היצור במשק.
ישנן דרכים רבות למדוד את רמות המחירים, בואו נסתכל על אחת פופולרית: נדל"ן, מחירי הבתים בישראל:

מקור: .globalpropert

אם נסתכל על הגרפים, נשים לב שבפרק הזמן שבין 1995-2009 חלה עלייה איטית ומתונה הן בכמות הכסף והן במחירי הנדל"ן. פרק הזמן שבין 2009 ל2014 לעומת זאת, משקף עלייה חדה הן בכמות הכסף במשק והן במחירי הדירות. מתאם מדויק זה איננו מקרי, והינו צפוי מראש בהינתן "תורת הכמות של הכסף".

נקודה פשוטה זו הוסתרה, שובשה, עברה מניפולציות והוחבאה מהציבור, עד כדי הנקודה בה אנשים מדברים ללא הרף לגבי היצע הקרקעות והבתים, לגבי החלטה פוליטית זו או אחרת, לגבי חוקים ורגולציות; לגבי תאוות הבצע של קבלנים או של בעלי דירות או לגבי כל דבר אחר מתחת לשמש מלבד הגורם היחידי המשמעותי של בועת הנדל"ן: הרחבת כמות הכסף במשק.

פורסם לראשונה בבלוג "הגיון פשוט"