מאת: ערן הילדסהיים
בזמן שהתקשורת סוערת ורוגשת סביב ההחלטה של לפיד לבטל את המע"מ על דירה ראשונה, מאחורי הקלעים שלח בנק ישראל הוראה לבנקים להקל באופן משמעותי את מתן המשכנתאות לרוכשי דירה להשקעה. צפו בהוראה "החשאית".
תפקידה המרכזי של הנגידה פלוג הוא לדאוג ליציבות המערכת הבנקאית. תפקידו של שר האוצר הוא לדאוג לחברה. איך זה מסתדר ? זה פשוט לא. בנק ישראל שרואה את המשק גולש למיתון ואת הקפאון בנדל"ן המאיים על הבנקים,עושה כל שביכולתו כדי לאפשר ייצור של כסף חדש במשק באמצעות עידוד הציבור לקחת הלוואות חדשות. זו הסיבה שבנק ישראל הוציא עתה הוראה לבנקים להקל משמעותית במתן משכנתאות לרוכשי דירות להשקעה. המטרה ברורה : לאפשר למשקיעים לקחת כמה שיותר משכנתאות וכמה שיותר גבוהות.דבר שיצור גם לחץ נגדי על מחירי הנדל"ן שישאיר אותם גבוהים.
המהלך של לפיד להורדת מחירי הדירות זוכה לכותרות גדולות וסיקור נרחב. לעומת זאת המהלך של בנק ישראל נעשה בצורת טיוטת הוראה שהועברה כמעט בחשאי לכל הבנקים ושתיושם כבר בשבוע הבא. ככה עובדים עליכם ומציגים מצג שווא כאילו המערכת פועלת לטובתכם.
לטיוטת הוראת המפקח על הבנקים המלאה לחצו כאן
בזמן שהתקשורת סוערת ורוגשת סביב ההחלטה של לפיד לבטל את המע"מ על דירה ראשונה, מאחורי הקלעים שלח בנק ישראל הוראה לבנקים להקל באופן משמעותי את מתן המשכנתאות לרוכשי דירה להשקעה. צפו בהוראה "החשאית".
תפקידה המרכזי של הנגידה פלוג הוא לדאוג ליציבות המערכת הבנקאית. תפקידו של שר האוצר הוא לדאוג לחברה. איך זה מסתדר ? זה פשוט לא. בנק ישראל שרואה את המשק גולש למיתון ואת הקפאון בנדל"ן המאיים על הבנקים,עושה כל שביכולתו כדי לאפשר ייצור של כסף חדש במשק באמצעות עידוד הציבור לקחת הלוואות חדשות. זו הסיבה שבנק ישראל הוציא עתה הוראה לבנקים להקל משמעותית במתן משכנתאות לרוכשי דירות להשקעה. המטרה ברורה : לאפשר למשקיעים לקחת כמה שיותר משכנתאות וכמה שיותר גבוהות.דבר שיצור גם לחץ נגדי על מחירי הנדל"ן שישאיר אותם גבוהים.
המהלך של לפיד להורדת מחירי הדירות זוכה לכותרות גדולות וסיקור נרחב. לעומת זאת המהלך של בנק ישראל נעשה בצורת טיוטת הוראה שהועברה כמעט בחשאי לכל הבנקים ושתיושם כבר בשבוע הבא. ככה עובדים עליכם ומציגים מצג שווא כאילו המערכת פועלת לטובתכם.
 |
| טיוטת המפקח על הבנקים שהועברה לבנקים 24.4.2014 |
לטיוטת הוראת המפקח על הבנקים המלאה לחצו כאן
אין מה לומר. בנק ישראל למד מהונאת אנרון. 'רווחים פוטנציאליים עתידיים' כבסיס לחישוב ערך. והסוף יהיה כמו של אנרון. כדאי לחכות שנתיים שלש עם קניית דירה.
השבמחקוכשפישר עשה את ההיפך שיבחתם אותו?
השבמחקערן בוקר טוב,אני לא מבין,מצד אחד אתה אומר שלבנקים יש אינטרס לתת כמה שיותר הלוואות כדי לייצר יותר כסף למערכת,מצד שני,ממה שאני רואה בבנק ומסביבי הוא שהאנשים הפשוטים לאט לאט נחנקים,ולא יכולים לגמור את החודש ללא מתן אשראי,והבנק פשוט לא נותן.
השבמחקאני יושב בבנק,ושומע משפט רובוטי שהפקידים אומרים ללקוחות : אנו לא יכולים לתת הלוואה,המחשב לא נותן.
או דוגמא אחרת למשל : אדם נכנס למצב שאין לו עבודה,במשך כמה חודשים,הוא נכנס למינוס,ודרך אגב,לא היה לו מסגרת אשראי בחשבון,אבל הבנק נתן ונתן,עד שזה הגיע למינוס 10,000 ורק אז הבנק נזכר לעצור.
ואחר כחודש,הנ"ל מצא עבודה,הזרים משכורת ראשונה,והחליט במקביל גם לפתח עסק קטן,עם הוכחות שהוא עושה כסף מהעסק שלו,אבל צריך לעשות יותר פרסום ולקנות יותר ציוד כדי להתפתח,ופה הוא נתקל בחומה בצורה של הבנק ! אין הלוואה,אתה נמצא בסיכון,המחשב לא נותן ! .וכבר קיבלת הלוואה לכיסוי המינוס (בריבית של 12.9).
לא עזרו התחנונים,
אז למה הבנקים מזרימים כספים לדירות,לטייקונים,אבל כשמיגע אדם פשוט עם תכנית הבראה,הבנק מתייחס אליו כאל סיכון ? מוזר שלדנקנר הם לא התייחסו כסיכון.
אני בהחלט רוצה להבין מה הולך פה ?!?!
בהלוואה רגילה הבנק לוקח סיכון שהכסף לא יוחזר ובמשכנתא לא, ובקשר לטייקונים זה פשוט חלוקת השלל
מחקהבעיה שלך התחילה ברגע שהצהרת כי אתה עסק קטן וכי ההלוואה היא לצורך פיתוח העסק.
מחקעסקים קטנים בארץ סובלים ממחנק אשראי בנקאי כבר המון זמן, זה לא חדש. זה למה עסקים, במיוחד קטנים, פונים לאפיקים אחרים על מנת לקבל מימון.
נסה את מט"י, הם נותנים הלוואות לעסקים קטנים (אם אתה מוכיח כמובן את מה שהוכחת לבנק) בתנאים יחסית טובים ויש סיכוי שאתה אפילו זכאי לקבל הלוואה ללא ריבית. אמנם אין ריבית להלוואה, אך זה לא אומר שאתה מקבל אותה ב"חינם". צריך להחתים ערבים ולהכין תכנית עסקית, דבר שלוקח זמן ו\או כסף, אך לפעמים אין ברירה אחרת כמו במקרה שלך.
כמובן שיש גם אופציה לקחת הלוואה מהאשראי או השוק האפור בריביות רצחניות, אבל על זה לא הייתי ממליץ לאף אחד.
ערן, מהי ההטבה שניתנה לבנקים, עליה אתה מדבר?
השבמחקהדיווח של ההוראה נמצא בקישור המצורף במאמר. בגדול מעכשיו הבנק יוסיף את שכר הדירה המשוער ,שבאופן תאורטי יוכל הלווה לקבל על הדירה, כחלק מחישוב ההכנסות של דורש המשכנתא. כל זה ללא דרישה להראות איזה שהוא חוזה שכירות ואפילו אם הבניין עליו "מתקבלת השכירות" עדיין לא נבנה. המהלך כמובן יקל על הלווים לקבל משכנתא יותר גבוהה .
מחקמדהים. תודה.
מחקאין כאן כל חדש, סתם שאלה טכנית לגבי חוזה שכירות קיים או עתידי. בעת נתינת הלוואה תמיד לוקחים בחשבון את הרווחים העתידיים מאותה הלוואה, זה לא משהו חדש אלא משהו שקיים מאז שחר האנושות.
מחקאיפה הסימוכין לפוסט הזה?
השבמחקהאם אתה רומז שבנק ישראל רואה בשוק הנדלן מנוע צמיחה של המשק? כזה שיוציא את המשק ממיתון? נשמע לא סביר. איפה ראית הודעה או הנחיה על הקלות לנוטלי משכנתא לטובת השקעה? לא ראיתי באתר המפקח על הבנקים.
הבלוג הזה הופך פחות ופחות כלכלי ויותר פופוליסטי.
מצורף הקטע הרלבנטי מאתר המפקח על הבנקים
מחק3.9 שאלה
האם בחישוב "שיעור החזר מהכנסה" ניתן להסתמך על הכנסה עתידית משכר דירה,
כאשר עדיין אין חוזה שכירות בתוקף למשל במקרה שהלווה מתכנן להשכיר את הדירה
הנרכשת, ולשכור לעצמו דירה אחרת(?
תשובה
ניתן להביא בחשבון הכנסה עתידית מדמי שכירות בכפוף לעמידה בכל שלושת התנאים
הבאים:
• הלווה הצהיר בפני הבנק כי בכוונתו להשכיר את הדירה הנרכשת;
• השמאי המעריך את הנכס הנרכש יוסיף לשומה הערכה ביחס לגובה שכר הדירה
החזוי;
• התאגיד הבנקאי יפעיל מקדם ביטחון זהיר ושמרני על הערכת השמאי.
בעסקאות בהן הבנק אינו דורש הערכת שמאי, ניתן להשתמש בהערכה זהירה שתבוצע ע"י
שמאי הבנק, בכפוף להפעלת מקדם ביטחון.
להסרת ספק, בדוגמה המובאת בשאלה יש לנכות מההכנסה את הוצאות שכר הדירה של
הלווה ]עדכון 24.4.2014]
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/DraftsFromTheSupervisorOfBanks/DocLib/10825.pdf
כל הכבוד ערן ! חברים יקרים תשלחו לכל החברים שלכם במייל קישור , תעשו שיתוף בפייסבוק , שכולם ידעו את מה שהולך כאן ..
השבמחקאולי נאסור על קניית דירות. רק ככה יירדו המחירים.
השבמחקכאילו, באמת. כמה פשטנות. זה עסק מורכב מאוד עם איזונים עדינים. גם כלכליים וגם חברתיים.
הכי קל לפותץ כותרת. יאיר לפידים טיפוסי
שוב תודה ערן שהארת את עינינו על מה שקורה מאחורי הקלעים.
השבמחקאמנם יש תחושה לאורך שנים שהעשירים מתעשרים על חשבון השאר, אך אתה ממש מראה כיצד זה קורה בדיוק ברמה היומיומית.
אנא נמשך את עבודת הקודש הזו עד שכולם יבינו שהמשחק הכלכלי מכור!
שוב תודה רבה!
נועם
אני לחלוטין מסכים עם הטענה שבנק ישראל מנסה לשמר את היציבות של הסקטור הבנקאי-פיננסי. הטענה שאינני מסכים איתה היא שהממשלה/האוצר/לפיד מנסים "לדאוג לחברה", גם הם בדיוק כמו כולם מנסים לשמור על יציבות המערכת שממנה הם מתקיימים, ניזונים ושאותה הם משרתים. פיצוץ בועת הנדל"ן יביא כמובן למיתון ו/או שפל במשק הישראלי, משום שמדובר למעשה בdelevearging מוניטרי שגורם לדפלציה מוניטרית שמובילה כמובן לשפל כלכלי, בצירוף עם פגיעה מסיבית הן בסקטור הפיננסי והן בסקטורים אחרים הקשורים אליו.
השבמחקמעבר לכך, האוצר מייצג את הממשלה שצריכה לממן את גרעונותיה, הדבר האחרון שהם רוצים זה להוריד את מחירי הדירות דרך שוק הריביות, דבר שיקשה עליהם להמשיך לקחת יותר ויותר הלוואות וחובות.
כתוצאה מכך, האינטרסים של האוצר משתלבים היטב עם אלו של הבנקים, המטרה היא לעשות כל מה שניתן על מנת לשמור על יציבות ורווחיות, זה שזה מגיע בחשבון כבד של העתיד זה פחות משמעותי עבור האנשים הללו.
כבר לא עובדים עלינו. עד לפני שנה בערך עוד המשיכו למכור את השקר שאין מ לעשות זה "כוחות השוק" . אחר כך התחילו האיומים "מה אתם רוציפ שהמחירים ירדו ב30% ביום אחד והבנקים יתמוטטו? " זה ברור שהמחירים הם מעש יהידהם להתפאר.
השבמחקאבל זה לא כל כך פשוט כי הם שוכחים שבאת יש כוחות שוק והקונצים שלהם לעלות מחירים מביאים את השוק למצב שאין קונים....... אז אם היום רק זוגות מעשירון עליון יכולים לחשוב על דירה ראשונה בגג"ח וגם הם בקושי ? השוק נכנס לקפאון אין עסקאות (גם הטמבל עם ההנחה שלו לא עזר) והמשקיעים? מה שזול הכסף לא כל כך אידוטים לרכוש משהו בשני מליון שיהיה מליון בעוד שנה. יחכו עם הכסף באפס ריבית שנה וירוויחו 50% בעוד שנה....
ובתשובה לבורא חזרתם כבר?
השבמחקמה אתה קשור לעולם?!
השבמחקנשמע לי חוק הגיוני מאד. לפלות במידנ והנכס הנרכש קיים ולא על הנייר (כמו רובם של הנכסים להשקעה). מדוע שלא יבוא בחישוב ההכנסות דירה שברצוני לשפץ אחר הקניה ולאחר מכן להשכיר כחודשיים לאחר העברת המפתח? החוק המדובר לא מיועד להוריד את מחירי הדירות, אלא להגן על הלווה ועל הבנק. והתוספת הזו הגיונית מאד .
השבמחקבדיוק. וגם לא תהיה לא השפעה על המחירים. אבל לפעמים צריך לכתוב משהו, אז כותבים.
מחקהשאלה המתבקשת בכל הסיפור, הוא מדוע האוצר/הממשלה לא מגבילה את האפשרות לרכוש דירה שניה (או יותר כמובן) ? זה יכול להתבצע כאיסור גורף ע"י תקנה מתאימה (שתבוטל בבוא היום), או ע"י הטלת מס קניה גבוה על דירה שניה. למעשה ע"י משחק בגובה המס הנ"ל, הממשלה יכולה לווסת כרצונה את מחירי הדירות, ולמנוע מצב של ירידה דרסטית במחירים (אם באמת היא חוששת ממצב כזה).
השבמחקהדבר היחידי שאני יכול לחשוב עליו הוא פחד מבריחה של השקעות לחו"ל. יש עוד ?
נראה לי שלא מתיחסים ברצינות לדיסוננס המובנה בהחלטות הממשלה.
השבמחקמצד אחד ע"פ חוק מכוונים את האינפלציה ל 2%. ז"א ישנו חוק שמאפשר לבנק להדפיס ולשחוק את הכסף שלנו ב 2% בכל שנה !.
מצד שני לפיד אומר שיוריד מחירים שזה כמובן מגדיל את כח הקנייה שלנו.
למי להאמין ?
חיים