תמונת משבר הנדל"ן -נכנסים לשלב ירידת המחירים

מאז הסקירה האחרונה שלי בתחילת יולי חווינו כמה התפתחויות דרמטיות:

הראשונה היא המחאה החברתית הגדולה והשניה התערערות היציבות בשווקים בעולם אותה צפינו זמן רב קודם. כיצד האירועים האילו משפיעים על שוק הנדל"ן? איפה אנחנו במפת המשבר? מה צפוי לנו בהמשך?

כמו שכתבתי כאן בעבר לפיצוץ הבועה שלושה שלבים :
1. יציאת המשקיעים החכמים,ירידה חדה בביקוש - המחירים מתיצבים.השוק בקיפאון. זה המצב בו אנחנו נמצאים כעת.
2. יציאת משקיעים נוספים - במצב זה חלה ירידת מחירים מתונה אך עיקבית
3. יציאת כל הבעלי הנכסים שלא יכולים לעמוד במחירי המשכנתאות - פיצוץ הבועה , תחול ירידת מחירי דירות בעשרות אחוזים.


מה שקוראי הכלכלה האמיתית ידעו כבר לפני חודשיים וחצי  שיקרה הפך היום לעובדה מוגמרת שאין חולק עליה , והוא שהשוק נכנס לקיפאון. כמות העסקאות פחתה דרמטית והרבה יושבים על הגדר כפי שניתן לראות בכתבה הבאה מתוך ערוץ 10:

כיצד השפיעו המחאות החברתיות על הנדל"ן?
המחאה החברתית הגבירה את הציפייה שהפעם באמת המדינה הולכת לפעול להורדת המחירים וכתוצאה מכך התחזקה המגמה של התיצבות מחירי הנדל"ן שהחלה עוד קודם לכן. מחירי הנדל"ן ירדו בעתיד עם המחאה או בלעדיה אלא שעד כה היה זה בנק ישראל שהיווה את הקטליזטור לעצירת התנפחות הבועה עם ההגבלות שהטיל על המשכנתאות והעלאות הריבית. מנקודה מסוימת בנק ישראל ,שראה את עוצמת המחאה, לקח צעד אחד אחורה. הסיבה שאני מוצא לנסיגה הזו היא שהבנק לא מעוניין להוסיף עוד משקולת על מחירי הנדל"ן בנוסף למשקולות הכבדות שכבר הונחו על ידיו ,על ידי הממשלה ובעזרת אפקט המחאה. התערבות כזו יכולה מבחינתו להיות צעד אחד יותר מידי ,מה שבשילוב עם המחאה עלול להפיל את השוק בכמה עשרות אחוזים ולקבור את כולנו תחתיו.


מה צפוי לנו?
אם ירצה בנק ישראל ואם לא המחירים יפלו, הם יפילו איתם כנראה בדרך גם את כלכלת ישראל אבל אנחנו עדיין לא שם. כרגע המוכרים והקונים כמו שאמרנו יושבים על הגדר אבל יש גדר אחת עם דוקרנים שאי אפשר לשבת עליה והיא הגדר של הקבלנים. הרבה מהקבלנים ממונפים עד הראש וזקוקים למזומנים רבים כדי לשרוד ולכן אני מעריך שאת שלב ירידות המחירים יתחילו הקבלנים פשוט מחוסר ברירה. כמו שכתבתי בסקירה הקודמת אנחנו עומדים לראות מבצעים, הרבה מבצעים ולא חלף חודש וראינו כבר את ענבל אור עושה מבצע מדהים של 670 אלף ש"ח, קבלנים נוספים כבר הפחיתו את מחירי הדירות ב100 אלף ש"ח ויותר והיד עוד נטויה. בקרוב יצטרפו עוד ועוד קבלנים ומאחר שהם יהיו השחקן הבולט בשוק בתקופה הקרובה ,אני מאמין שכבר בקרוב זה יתחיל להשפיע על השוק כולו ונתחיל לראות ירידת מחירים כללית.


מתי הבועה תתפוצץ?
קודם כל לכל אילו שממתינים לפיצוץ הבועה היא אמנם תוריד את מחירי הדירות בעשרות אחוזים אבל עלולה להכניס את ישראל למשבר כלכלי ואולי תגרום אפילו לפשיטת רגל שלה. שורש הבעיה מתרכז בנתונים שפרסם פישר שבהם נאמר שגם במידה שרק כמה אחוזים בודדים לא יצליחו להחזיר את המשכנתא, תהיה סכנה ממשית ליציבות הבנקים. כשבנק נופל ע"פ השיטה המוניטרית הנוכחית, המדינה חייבת לחלץ את אותם הבנקים על מנת למנוע מקטסטרופה אלא שהחילוץ עצמו מביא קטסטרופה אחרת על האזרחים שיצטרכו לשאת בנטל תשלום גבוה של מיסים , ירידה בערך קופות הגמל והפנסיות ,גידול באבטלה ועוד מיני צרות שלא נדון בהן עכשיו.
כל זה יקרה רק כאשר לוקחי המשכנתאות יכנסו לבעיות של החזר ההלוואות. זה יקרה תחת שני תרחישים עיקריים: כשתשרור ריבית גבוהה במשק או אחוז אבטלה גבוה. שני הגורמים האילו יש להם מכנה משותף אחד והוא שחיקת יכולת ההחזר של לוקחי ההלוואות של בעלי או קוני הדירות הפוטנציאלים.
אם יפרוץ משבר גדול עכשיו תרחיש האבטלה יצבור תאוצה .לעומת זאת אם המשק ימשיך "לשגשג" (שמתי אותו במרכאות כי לדעתי אין זה שגשוג בר קיימא) הרי נראה בהכרח עלייה בריבית כתוצאה מהאינפלציה. חלום הבלהות של כל כלכלן הוא תרחיש המשלב אבטלה ואינפלציה (סטגפלציה). זהו אירוע שבלשון המעטה אפשר להגיד "לא מומלץ" להיות נוכח בו. אני לא בא פה להפחיד אבל המצב שבו אנחנו נמצאים בהם מדינות עומדות לפשוט רגל כתוצאה מהחובות הגדולים שלהן מול כמויות אדירות של כסף שנוצרו בשנים האחרונות, מעמידות את התרחיש האחרון לפחות תחת ההגדרה של 'תרחיש ריאלי'.
לדעתי אנחנו במרחק של לא יותר משנתיים מאחד התרחישים האלה ,כל הניסיונות של הממשלות בעולם לדחות אותו רק יעשו את הסוף יותר קשה עד אז, המנעו מלקחת הלוואות שאינכם בטוחים שתוכלו לעמוד בהם גם בזמן תרחישי קיצון כדי שלא תיתפסו עם הרהיטים למטה.