יום שני, 15 באוגוסט 2011

תמונת משבר הנדל"ן -נכנסים לשלב ירידת המחירים

מאז הסקירה האחרונה שלי בתחילת יולי חווינו כמה התפתחויות דרמטיות:
הראשונה היא המחאה החברתית הגדולה והשניה התערערות היציבות בשווקים בעולם אותה צפינו זמן רב קודם. כיצד האירועים האילו משפיעים על שוק הנדל"ן? איפה אנחנו במפת המשבר? מה צפוי לנו בהמשך?

כמו שכתבתי כאן בעבר לפיצוץ הבועה שלושה שלבים :
1. יציאת המשקיעים החכמים,ירידה חדה בביקוש - המחירים מתיצבים.השוק בקיפאון. זה המצב בו אנחנו נמצאים כעת.
2. יציאת משקיעים נוספים - במצב זה חלה ירידת מחירים מתונה אך עיקבית
3. יציאת כל הבעלי הנכסים שלא יכולים לעמוד במחירי המשכנתאות - פיצוץ הבועה , תחול ירידת מחירי דירות בעשרות אחוזים.


מה שקוראי הכלכלה האמיתית ידעו כבר לפני חודשיים וחצי  שיקרה הפך היום לעובדה מוגמרת שאין חולק עליה , והוא שהשוק נכנס לקיפאון. כמות העסקאות פחתה דרמטית והרבה יושבים על הגדר כפי שניתן לראות בכתבה הבאה מתוך ערוץ 10:



כיצד השפיעו המחאות החברתיות על הנדל"ן?
המחאה החברתית הגבירה את הציפייה שהפעם באמת המדינה הולכת לפעול להורדת המחירים וכתוצאה מכך התחזקה המגמה של התיצבות מחירי הנדל"ן שהחלה עוד קודם לכן. מחירי הנדל"ן ירדו בעתיד עם המחאה או בלעדיה אלא שעד כה היה זה בנק ישראל שהיווה את הקטליזטור לעצירת התנפחות הבועה עם ההגבלות שהטיל על המשכנתאות והעלאות הריבית. מנקודה מסוימת בנק ישראל ,שראה את עוצמת המחאה, לקח צעד אחד אחורה. הסיבה שאני מוצא לנסיגה הזו היא שהבנק לא מעוניין להוסיף עוד משקולת על מחירי הנדל"ן בנוסף למשקולות הכבדות שכבר הונחו על ידיו ,על ידי הממשלה ובעזרת אפקט המחאה. התערבות כזו יכולה מבחינתו להיות צעד אחד יותר מידי ,מה שבשילוב עם המחאה עלול להפיל את השוק בכמה עשרות אחוזים ולקבור את כולנו תחתיו.


מה צפוי לנו?
אם ירצה בנק ישראל ואם לא המחירים יפלו, הם יפילו איתם כנראה בדרך גם את כלכלת ישראל אבל אנחנו עדיין לא שם. כרגע המוכרים והקונים כמו שאמרנו יושבים על הגדר אבל יש גדר אחת עם דוקרנים שאי אפשר לשבת עליה והיא הגדר של הקבלנים. הרבה מהקבלנים ממונפים עד הראש וזקוקים למזומנים רבים כדי לשרוד ולכן אני מעריך שאת שלב ירידות המחירים יתחילו הקבלנים פשוט מחוסר ברירה. כמו שכתבתי בסקירה הקודמת אנחנו עומדים לראות מבצעים, הרבה מבצעים ולא חלף חודש וראינו כבר את ענבל אור עושה מבצע מדהים של 670 אלף ש"ח, קבלנים נוספים כבר הפחיתו את מחירי הדירות ב100 אלף ש"ח ויותר והיד עוד נטויה. בקרוב יצטרפו עוד ועוד קבלנים ומאחר שהם יהיו השחקן הבולט בשוק בתקופה הקרובה ,אני מאמין שכבר בקרוב זה יתחיל להשפיע על השוק כולו ונתחיל לראות ירידת מחירים כללית.


מתי הבועה תתפוצץ?
קודם כל לכל אילו שממתינים לפיצוץ הבועה היא אמנם תוריד את מחירי הדירות בעשרות אחוזים אבל עלולה להכניס את ישראל למשבר כלכלי ואולי תגרום אפילו לפשיטת רגל שלה. שורש הבעיה מתרכז בנתונים שפרסם פישר שבהם נאמר שגם במידה שרק כמה אחוזים בודדים לא יצליחו להחזיר את המשכנתא, תהיה סכנה ממשית ליציבות הבנקים. כשבנק נופל ע"פ השיטה המוניטרית הנוכחית, המדינה חייבת לחלץ את אותם הבנקים על מנת למנוע מקטסטרופה אלא שהחילוץ עצמו מביא קטסטרופה אחרת על האזרחים שיצטרכו לשאת בנטל תשלום גבוה של מיסים , ירידה בערך קופות הגמל והפנסיות ,גידול באבטלה ועוד מיני צרות שלא נדון בהן עכשיו.
כל זה יקרה רק כאשר לוקחי המשכנתאות יכנסו לבעיות של החזר ההלוואות. זה יקרה תחת שני תרחישים עיקריים: כשתשרור ריבית גבוהה במשק או אחוז אבטלה גבוה. שני הגורמים האילו יש להם מכנה משותף אחד והוא שחיקת יכולת ההחזר של לוקחי ההלוואות של בעלי או קוני הדירות הפוטנציאלים.
אם יפרוץ משבר גדול עכשיו תרחיש האבטלה יצבור תאוצה .לעומת זאת אם המשק ימשיך "לשגשג" (שמתי אותו במרכאות כי לדעתי אין זה שגשוג בר קיימא) הרי נראה בהכרח עלייה בריבית כתוצאה מהאינפלציה. חלום הבלהות של כל כלכלן הוא תרחיש המשלב אבטלה ואינפלציה (סטגפלציה). זהו אירוע שבלשון המעטה אפשר להגיד "לא מומלץ" להיות נוכח בו. אני לא בא פה להפחיד אבל המצב שבו אנחנו נמצאים בהם מדינות עומדות לפשוט רגל כתוצאה מהחובות הגדולים שלהן מול כמויות אדירות של כסף שנוצרו בשנים האחרונות, מעמידות את התרחיש האחרון לפחות תחת ההגדרה של 'תרחיש ריאלי'.
לדעתי אנחנו במרחק של לא יותר משנתיים מאחד התרחישים האלה ,כל הניסיונות של הממשלות בעולם לדחות אותו רק יעשו את הסוף יותר קשה עד אז, המנעו מלקחת הלוואות שאינכם בטוחים שתוכלו לעמוד בהם גם בזמן תרחישי קיצון כדי שלא תיתפסו עם הרהיטים למטה.

12 תגובות:

  1. אנחנו במצב של lose lose .אם המחירים גבוהים אז אי אפשר לקנות, אם הם ירדו אז יהיה משבר. לפחות אולי אילו שלא קנו לא יסבלו במשבר הקרוב כמו אילו שמינפו עצמם בלי יכולת החזר

    השבמחק
  2. נחזיק אצבעות שתהיה לנו דירה.
    מאמר מרתק
    ,תודה!

    השבמחק
  3. מסכים עם הניתוח
    המצב הנוכחי בארץ אינו בר קיימא מאחר והצמיחה נובעת מבועת הנדל"ן ורכישות הדולרים של פישר ולא להיפך
    זה מגדל שיקרוס
    ערן, הכתיבה שלך מצוינת ולדעתי יותר אנשי צריכים לקרוא את מה שאתה כותב
    בהצלחה לכולנו

    השבמחק
  4. The decline in the U.S. R.E. market brought the realization that being "upside down" is no fun - people hence, simply walked away from their homes and mortgages turning the decline into collapse. Why the author of this article failed to mention such scenario could occur in Israel R. E. market is a mystery.

    השבמחק
    תשובות
    1. מה שאתה מתאר לא אפשרי בארץ בגלל שבארה"ב אזרח יכול להכריז על פשיטת רגל, להחזיר לבנק את הביית הממושכן ולסגור (לקבור) את ההסכם.
      בארץ אותו אדם יחזיר את הבית ואם זה לא מספיק הבנק ירדוף אחריו עד לקבר - ע"י עיקול החשבונות עיקול רכב וכדומה.
      וזה הדבר היחידי שיכול למתן את מה שקרה בארה"ב.

      מחק
  5. ככלכלן שכחת פרט אחד "קטן" וחשוב,
    מעבר למשחקים (המשמעותיים גם כן) של היצע הכסף ורמות הריבית, מחירי הדיור נקבעים עפ"י הביקוש וההיצע.

    הביקוש נובע מגידול האוכלוסין (בישראל הגידול הינו (הגבוה ביותר בעולם המערבי) כ-1.7% בשנה) לעומת ההיצע - מספר התחלות הבנייה (כ-30 אלף בשנה, בעשור האחרון).

    ולכן בישראל יש נכון להיום פער משמעותי בין הביקוש (הגידול באוכלוסין) להיצע הדירות.

    ככל שפער זה יימשך (או לא ייקטן) לא תהיה נפילה במחירי הדיור.

    אשמח לתשובתך...

    השבמחק
  6. שלום ערן
    אנו לקראת סוף אוקטובר,והריבית הולכת לרדת ואני שומע בכל מקום שאין אלטרנטיבה ראויה לכסף.האם אתה לא חושב שמחירי הדירות לא ירדו, מלבד אחוזים בודדים בגלל חוסר אלטרנטיבה בטוחה עם ריבית נורמלית?

    השבמחק
  7. עוד סיבה שהמחירים ירדו- כיום חלק לא קטן מקוני הדירות הם זוגות צעירים שמתבססים על הון מהבית, הון שהוא בעצם עזרה מההורים- בכל שנה יש פחות ופחות זוגות עם הון משמעותי מהבית, ככל שההורים של הזוגות הם צעירים יותר, הפנסיות שלהם נמוכות יותר, והם חוו פחות שנים בעבודה בחוזי עבודה ישנים וטובים שמקנים להם תנאים טובים שיאפשרו להם לעזור בעתיד לילדיהם. מתישהו כל מה שיהיה לקונה הדירה זה את השכר שהוא מרוויח(כי מי בכלל יכול לחסוך) ועם זה אי אפשר לקנות דירות במחירים גבוההים

    השבמחק
  8. היי ערן, אתה כתבת שבשיטה המוניטרית שלנו הממשלה חייבת להציל בנק קורס. זה חשוב במיוחד לי כי יש לי סכום שמתאים לקניית דירה היום במחירים המטורפים בישראל (הרווחתי הרבה וחסכתי המון) מצד שני חבל לי להקשיע אותו ב4 קירות. אם הייתי יודע בוודאות - אבל בוודאות של 100% שאין דבר כזה בנק גדול כלשהוא שקורב (מבין הבנקים הגדולים שלנו) הייתי שם את הכסף בו בלי לחשוב פעמיים. מכיוון שאני לא מספיק מבין אבל חושב שבנק יכל לקרוס אני אולי אפילו מעדיף לשים את כל הכסף שעמלתי עבורו כה הרבה!!! בדירה! לפחות יהיו לי 4 קירות אחרי קריסת המדינה :) . מה אתה אומר? תודה!! אחלה אתר ראיתי אותו לפני כמה דקות!! אמליץ לחבריי! (תומר)

    השבמחק
  9. ערן שלום,
    כנדלניסט ותיק אני רוצה לחדד כמה דברים:
    1. השוק החל להתנפח כבר לפני 3 שנים, אין כאן שום משקיעים מתוחכמים כי משקיע מתוחכם לא קונה נכס בתשואה של 3-4% ברוטו. זה היה שילוב של "ישראליות" לשמה, כולם כאן גאוני נדל"ן עולמים. מתשובה,לבייב,בוימלגרין ,בסר ובן זקן שקנו בארה"ב בשיא המחירים ועד לאיש הקבע שקונה ב"חבר" כדי לעשות סיבוב ולא לוקח בחשבון 3 שנים לפחות עד לקבלת הנכס.
    2. השפעת המחאה הייתה לדעתי לא רק בציפיה להורדת מחירי הנדלן אלא בהבנה של האזרחים (וזה בעצם הנצחון האמיתי של המחאה שכבר הושג לדעתי) שאי אפשר "לקפוץ מעל הפופיק" באורח החיים. אין לך כסף ל5 חדרים עם מרפסת לים בגוש הגדול? אז לא תיקח משכנתא מטורפת ל-30 שנה.אנשים החלו להבין ש1.3 מלש"ח משכנתא זה משהו לא שפוי.
    3. הצרפתים וגם הרוסים גמרו להלבין את כל מה שהספיקו. עכשיו הם ינסו לחלץ את השקעתם לכסף לבן ולהעיף אותו מפה.
    4.כמי שחיי במגדל מפואר כמה שנים...אני מחכה לישיבות וועד שיבינו כמה עולה האחזקה. זה לא קל ל98% מהאוכלוסיה לשלם אלפי ש"ח בחודש עבור אחזקה. המגדלים המטורפים האלו יפלו כמו מגדל קלפים והם ימוטטו את השוק (שים לב מה קורה בפארק צנרת, שגיאה במקור).
    5. אחרון חביב לא נשכח את אדון לוי מחדרה שקנה דירה להשקעה בקבוצת רכישה. עלה לו עוד 100 אלף החריגות (כמובן מההון העצמי כי מסגרת הליווי של הבנק לא מכסה את החריגה). הוא שקוע עד הצוואר, עד שהנכס כבר מוכן אין שוכרים. נגמרה הלוואת הבלון מהבנק וצריך להתחיל לשלם גם את המשכנתא/ההלוואה וגם את אחזקת הדירה עד שיבוא השוכר. עכשיו השאלה מתי הוא יישבר ואיתו למעשה שוק היד השניה. הקבלנים לא יכולים לתת הנחות כרצונם אלא כרצון הבנק. אבל אדון לוי לא מעניין אותו כלום והוא ימכור בכל מחיר כי נמאס לו והבנק יושב לו על הווריד לקבל את ה60-70% הלוואה.
    וזה סופו של כל בלון!!! וכן לצערי אנחנו הולכים פה לקראת אסון! חזיתי את זה ב2008 בארה"ב ולצערי אני רואה את זה מגיע ובגדול.
    אשמח לתגובתך.
    תודה

    השבמחק
  10. כתבה נהדרת ומזעזעת.
    איך אזרחי ישראל יכולים למנוע את הקריסה?
    יש פתרונות או רק בעיות?

    איפה כדאי או אפשר לשמור את כספי החסכונות?
    מה עושים כשהכל רקוב ועומד להתפורר?
    תודה רבה
    S

    השבמחק
  11. סוף מאי עכשיו כמעט שנה חלפה ושם דבר לא השתנה

    השבמחק