יום רביעי, 3 בדצמבר 2014

בעית ההיצע היא הבעיה הגדולה של הדיור? צפו קודם בזה

מאת: ערן הילדסהיים

בתעמולות הבחירות יציגו לנו את בעית ההיצע כבעיה מס. 1 של מחירי הדיור. האמת הלא נעימה היא ,שכל עוד המחירים הגבוהים בנדלן היא בכלל מדיניות מוצהרת ומכוונת של בנק ישראל  -הבנק ידאג דרך המשחק בריביות שהמחירים יעלו בין אם קיימת בעית היצע ובין אם לא.
הנה הנתונים הסותרים על בעית ההיצע מתוך התכנית סודות הנדלן בערוץ 10:



26 תגובות:

  1. ערן אולי תציג את המסמך הנ"ל גם בכתבה או לפחות קישור, תודה

    השבמחק
    תשובות
    1. בבקשה. המסמך המלא:
      http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/meyda_statisti/luchot_lefi_yyishuv/luach_yyishuv_1.xlsx

      מחק
  2. So if I'm understanding your post correctly, as long as this is Bank Of Israel policy, prices will continue to head north.
    I warned 2 years ago on here, and recently again, that people should SELL their properties move to rental and park the proceeds in U.S. Dollars then sit and wait.
    I have consistently called opposite of what this blogger have suggested - anyone reading may want to spend the time and look over the results.
    - Eran

    השבמחק
  3. אז איך זה מתבצע בפועל?

    האם מישהו אמר לתושבי דימונה ושדרות\ או לקבלנים להעלות מחירים למרות שאף אחד לא יקנה דירה שם במחירים אלה?

    מדוע לא לשאול את תושבי הישובים האלו מדוע העלו את מחירי דירותיהם במצב של אין קונים?

    השבמחק
    תשובות
    1. אני מנחש שיש קונים, אלא שהם קונים להשקעה ולא למגורים.

      מחק
    2. זה כלל מתמטי/כלכלי פשוט: כשיש הרבה כסף שזורם לסקטור מסוים ללא פורפורציה לכמות הנכסים שמיוצרים נוצרת עלית מחירים. ריבית נמוכה מתורגמת בדרך כלל לייצור כמות גדולה של אשראי בנקאי ומכאן הדרך להתנפחות בועת נדלן מהירה.

      מחק
    3. ל-ערן:

      זה הסבר מופשט.

      איך קונקרטית תושבי דימונה ושדרות שוכנעו להעלות מחירים כשאין קונים?

      מדוע שלא תרים טלפון ותשאל אותם? (זאת השיטה המדעית - מעלים ספקולציה ולאחר מכן מוודאים האם העובדות נובעות ממנה או סותרות אותה או שהספקולציה לא רלוונטית לעובדות)

      מחק
    4. אנונימי 14:48
      כמות האוכלוסיה בדימונה עלתה בערך בכ-2% בשנה, זאת אומרת שלא היה ביקוש חריג למגורים (מה שלא אמור לגרום לבעית היצע) אבל היו קונים עם יותר כסף (כי יותר קל לקחת משכנתא בריבית נמוכה) והיו מוכרים שביקשו יותר.

      מחק
    5. בדימונה אגב יש רחוב כמעט שלם שבו יש דירות לא מאוישות כבר שנים ארוכות (לפחות נכון עד לשנה שעברה)

      מחק
    6. ערן, אתה בעצך ענית לעצמך. כתהת: "כשיש הרבה כסף שזורם לסקטור מסוים ללא פורפורציה לכמות הנכסים שמיוצרים נוצרת עלית מחירים. "
      דרך אחת לטיפול במצב היא לטפל בגורם שמזרים הרבה כסף לסקטור (= הרבית)
      דרך שניה - להגדיל את כמות הנכסים (= היצע)

      מחק
  4. ערן לפי דעתך,
    האם הבועה הזאת עוד תמשיך לתקופה ארוכה?
    האם אתה כאדם היית קונה דירה בתקופה האחרונה?

    השבמחק
    תשובות
    1. הבועה הזו תמשיך כל עוד יוכלו הקברניטים להמשיך לנפח אותה. לא מרוע כמובן אלא כמוצא אחרון להמשיך לקיים את הכלכלה הצולעת שלנו. מבחינת הממשלה אלו הכנסות שהיא לא יכולה לוותר עליהן בטח עם גרעון כמו שהיא נמצאת בו. מבחינת בנק ישראל זה להמריץ את המשק עם כסף חדש שמאז שסקטור היצוא במשבר -שוק המשכנתאות הפך למוצא אחרון.
      האם זה הזמן לקנות דירה?
      בכנות אגיד שאני לא יודע. אי אפשר לנפח את הבועה לנצח -הר חובות של משקי הבית לא יוכל לגדול ללא סוף. מתי יקרה הפיצוץ? פעם בדק המשקיע והפילוסוף נאסים טאלב את השאלה הזו וכתב על זה ספר שלם. המסקנה שלו היתה שמעולם בעבר לא הצליחו הקברניטים שלנו לחזות את הגורם והעיתוי שבו יתחיל משבר. לכן צר לי אבל אין לי תשובה ויותר מכך מי שיגיד שהוא יודע כנראה ישקר.

      מחק
    2. מחירי הנדל"ן עלו בחצי השנה האחרונה גם בגלל החזירות של הקבלנים !!!
      דירת 3 חדרים בגוש דן נמכרת מקבלן במחיר מעל 1.6 מיליון (תקרת מע"מ 0) זאת כדי להתריס ולהראות לציבור הרוכשים שאין להם מה לשבת על הגדר ולחכות .
      נכון בעיית היצע נמוך והתחלות בנייה נמוכות לעומת ביקוש קיימת כבר משנת 1996.
      מה יעשו אותם עשרות אלפים שרכשו דירות במימון של 70% ומעלה כשתעלה הריבית כנראה כבר
      בשנת 2015 מצבם יהיה חרבון כמו מצבם של הרוצים לקנות דירה ולא יכולים.

      מחק
    3. לערן -
      מה הבעיה לבדוק את מספר העיקולים וההוצאות לפועל שמוטלים על חייבים בהחזר משכנתאות והלוואות לדירה ולפי הנתון להסיק היכן אנחנו עומדים?
      אפשרות אחרת היא לבדוק את מספר התביעות המשפטיות בנושא.

      מחק
    4. הנתונים לא מפורסמים .לפחות לא כולם אבל אני עובד על זה עכשיו...

      מחק
  5. ערן, אני דווקא מעריך אותך אבל במקרה הזה אני מתחיל לחשוד במניעים האמיתיים שלך.
    הרי ברור שאם המחירים בתל אביב קופצים ב 70%, יעלו גם המחירים בשאר האזורים בארץ.
    המחירים בתל אביב קופצים (גם לפי דבריך) בגלל מחסור חמור בהיצע בגוש דן.
    אז מה רצית בדיוק שיקרה במקרה שכזה ?
    הרי הפנסיונר שרוצה להשקיע קצת כסף כדי שיהיה לילדים ולנכדים בעתיד, כבר לא יכול לקנות דירה להשקעה בתל אביב, אז הוא בלית ברירה יקנה בדימונה.
    עכשיו אתה רוצה להקשות עליו יותר יותר לקנות דירות להשקעה ? כלומר שישקיע את הכסף בחשבון הבנק של שרי אריסון מבנק הפועלים ? או שאולי אתה מציע להעלות עוד יותר את המיסים לדירות "להשקעה" כדי שיעדיף להשקיע את כספו בארה"ב ? ממש יעזור לאזרחי המדינה אם עוד אזרחים יוותרו על השקעות בישראל בגלל פופוליסטים כמוך.
    כשמשקיע זר רוכש דירה בתל אביב ב מיליון דולר, אנחנו (ובעיקר הזוגות הצעירים) צרכים להגיד תודה, כיוון שאין לנו מחסור בקרקעות וניתן לבנות דירות נוספות. המיליון דולר הללו הולכים כדי לפרנס עובדי בניין, חשמלאים, מתווכים, רתכים, צבעים, יבואנים ומשווקים של כלי בית, מקררים, מזגנים וכו'. כלומר כדי לפרנס מגזר עובדים רבים בישראל, וכמובן תשלומי מיסים וארנונה.
    אנחנו צרכים הרבה "משקיעים" שכאלה (שרובם יהודים) וכמה שפחות פופוליסטים כדוגמת יאיר לפיד.
    כמובן שצריך לשחרר חסמי בניה, ולהעיף את כל מקבלי השוחד בגופי התכנון וברשויות המקומיות. את השאר יעשה כבר המגזר הפרטי.

    השבמחק
    תשובות
    1. קודם כל מצוין שאתה חושד במניעים שלי ואני קורא לך לחקור היטב כל דבר שאני כותב פה ואם מצאת בעיה על תהסס להציף אותה. אם תעשה כך לגבי כל אחד - נוכל להפוך את העולם הזה ליותר צודק.
      לגבי הטענות שלך:
      1. אם לטענתך המחירים בפריפריה עלו בגלל שעלו בתל אביב אז אתה מסכים איתי בטענה הבסיסית שהעלתי: שעליות המחירים לא קשורות לבעית היצע (לפחות בחלק גדול מהערים בארץ). קוראים לזה אגב בועה פיננסית.
      2. אם אתה עדיין לא מסכים איתי - אז רק אזכיר שבדימונה יש רחוב רפאים שהדירות שלו כלל לא מאוכלסות. איך זה יתכן אם יש שם בעית היצע?
      3. מה קרה שאחרי כמעט עשור של עליות מתונות באזור גוש דן המחירים שם זינקו כל כך? הרי האוכלוסיה לא גדלה פתאם והבנייה לא הופסקה.
      4. התהליך של מעבר מהפריפריה למרכז קיים כבר כמה עשורים - מה קרה שמ2008 הוא התחיל להשפיע בצורה כל כך דרמטית על המחירים בפריפריה? מה השתנה פתאם אם זה לא היצע?
      5. איזה פנסיונר שם את כספו בהשקעה על דירה בעיר שחוטפת כל שנה או שנתיים אלפי רקטות?
      6. אני מציע פשוט לשנות את השיטה כך שלא כל הכלכלה שלנו תהיה תלויה בגידול המשכנתאות כפי שקורה היום.

      מחק
    2. ל אנונימי3 בדצמבר 2014 בשעה 11:18:

      לדעתי דווקא יש לחשוד במניעיך ע"פ תוכן תגובתך.

      אתה דוגמה מצויינת לייצוג האינטרסים של שלטון ההון:

      אם מישהו קונה דירה במיליון דולר הוא מעלה את מחירי הדירות - זהו אינטרס של בעלי ההון, הקבלנים ובעלי הדירות להשקעה.

      אם הכסף שמקורו בקניית דירה במיליון דולר היה משמש להעלאת משכורות עובדי הבנייה וכל התעשייה שמסביב באופן שיחסי לעליית המחירים, אז היה טעם בדבריך. זהו איננו המצב. ההפך.
      הכסף הזה משמש להגדלת היקף העבדות המודרנית שפרושה עבודה במשך שעות רבות עבור שכר זעום שאיננו מאפשר קיום ובוודאי לא קניית דירה שמחירה עולה בלא גבול בגלל אותו כסף.
      בקיצור - אתה תומך בהגדלת הסבל, המועקה, המחסור של רבים.
      נכון שהשקעות חוץ או פנים מגדילות את מחזור הכסף השקוע בחובות מוניטריים, אבל התועלת הזאת משרתת אך ורק את הבנקים ובעלי ההון.
      אם היית מבקש להקטין את פערי השכר במדינה באופן מיידי וקיצוני, אז היתה תגובתך מובנת.
      לא כך המצב והתחזותך ל"זוג צעירים" היא או פיקציה שנועדה להוריד ממך חשדות בכיוון היותך כלי שרת בידי ההון שלטון או שאתם זוג צעיר מהמאיון העליון המנסה לגנוב דעת לטובתו ועל חשבון היחידים והזוגות הנעשקים. במקרה היותר גרוע אתה סוג של רובוט שאיננו מסוגל לחרוג מתכנותו ומהמידע שהוזן לתוכו.

      קרא דברי מגיב בNRG :
      "השיטה המוניטרית לעצם קיומה דורשת מחסור ואסור לה ליצור מצב של שפע.
      למה? מחסור גורם לעליית מחירים ולרווחיות! שפע גורם לירידת מחירים ופשיטת רגל של המפעלים או האדם שמיצר אותו. מי ילך לקנות אוויר היום לנשימה? יש שפע, לא משלמים, זה שילך ליצר אוויר לנשימה יפשוט את הרגל.
      השיטה המוניטרית היום במקום לשחרר את האדם היא מתחרה בו, יוצרת שפע בידיים עובדות, שפע שיוצר תחרות, ירידת משכורות, חובות וסוג של עבדות. "

      http://www.nrg.co.il/online/1/ART2/626/066.html

      מחק
  6. Here's a closer view of the situation in the Israeli RE market, and why all seems to be going fine:

    http://rotter.net/forum/scoops1/160358.shtml?utm_source=rotter.net&utm_medium=mivzakside

    Just wait until the economy starts to slow down and income suffers...more than most countries external forces play major role in Israel's market, some totally unpredictable like the nut case neighbors...
    I've also said on here, that war is a wonderful excuse for politicians to burst the RE bubble, as there is NO WAY to conduct "soft landing" at this late stage.
    Again, anyone holding here because "as long as rates are down I will keep making money" is likely to have his financial head headed to him.
    Also, please print cut and paste to your monitor.
    Dated and timed.
    - Eran

    השבמחק
  7. לערן חזק ואמץ3 בדצמבר 2014 בשעה 16:07

    כל הכבוד על האייטם הממוקד שמעלה נושא ומתמקד עליו. המשך כך!

    השבמחק
  8. תגובה לאנונימי.
    אני בטוח ב100% אחוז שמישהו משלם לך לכתוב את התגובות הלא מאד מתוחכמות שלך,
    ואין לי ספק שבעקבות המשברים אחרונים בכלכלה העולמית וגם בארץ מתחת לפני השטח יש לבנקים שלנו כל מיני דרכים לעודד את השוק לעבוד כרצונם והמקום היחידי שבו כסף לא שולט בהכל הוא באינטרנט עולם הקוד הפתוח והמידע החופשי והחינמי במובן מסוים שפע שלא צריך לשלם עליו ההפך מכל הכלכלה מבוססת חוב של הבניקים.
    ועצם זה שיש לך את הזמן להגיב כל כך בחכמה ב11:18 ובמהירות מיד אחרי שהפוסט עולה זה גם מעיד כאלף עדים שאתה לא אחד מהזוגות הצעירים שעובדים מ8 עד 4 ואני מאד חושד במניעים שלך כי הפוסל במומו פוסל ...

    השבמחק
  9. Strange coincidence...

    http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4599280,00.html

    The sudden drive to recognize Palestinian State in European Parlaments is also part of American push to enforce their agenda on democratically elected Israeli government
    Also hidden from the public is the extent of Lapid and Livini cooperation with their masters in Washington against Israeli PM - I'm guessing they may release the details when the next crisis appears with Obama - a question of time and timing.
    Lastly, Israel's great hope may be....Putin.
    The surprising relief may become from....Putin.

    השבמחק
    תשובות
    1. ...and another strange one

      http://www.debka.co.il/article/24282/%D7%90%D7%95%D7%91%D7%9E%D7%94-%D7%A0%D7%92%D7%93-%D7%A0%D7%AA%D7%A0%D7%99%D7%94%D7%95-%D7%94%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%9C-%D7%A7%D7%99%D7%91%D7%9C-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%94-%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%90%D7%A4%D7%A9%D7%A8-%D7%9C%D7%A0%D7%AA%D7%A0%D7%99%D7%94%D7%95-%D7%9C%D7%94%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%A8%D7%90%D7%A9-%D7%94%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%94-%D7%94%D7%91%D7%90

      - Eran

      מחק
  10. בעיית היצע זה מונח קצת מוזר. יש היצע, יש ביקוש, בשוק בריא הם נפגשים ונוצר מחיר שוק. תמיד יש אנשים שלא רוצים או יכולים להרשות להם את המוצר - זה לא בעיה, זה החיים. השאיפות של אנשים בלתי מוגבלות, המשאבים כן.

    לטעון שיש "בעיית היצע" בגוש דן, זה כמו לטעון שיש "בעיית היצע" במגדל השופטים (או כל מגדל יוקרה אחר). אני לא יכול לקנות שם דירה, אבל אם היו מוסיפים עוד 2500 קומות אז אולי הייתי יכול לקנות דירה - הא! בעיית היצע! שהממשלה תיקח את הכסף שלי ותממן עוד קומות שם. עוד דוגמא, אני רוצה לקנות מכונית חדשה אבל לא יכול להרשות לעצמי, בעיית היצע! אם יכפילו את כמו המכוניית אני אוכל לקנות רכב חדש.

    בשוק בריא, שהביקוש גובר המחיר עולה - זה נכון. המחיר עולה, הרווח עולה וזה מושך עוד מתחרים. חלק פשוט מתחרים שמגבירים את ההיצע ומורידים את המחיר, אחרים מביאים פתרון טוב בסדרי גודל ואוכלים לכולם את הארוחת צהריים.

    השאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו היא למה זה לא קורה פה. התשובה היא, כרגיל, הממשלה. הממשלה מקבעת את הריבית באופן מלאכותי וכופה עלינו שימוש במטבע אחד. למעשה, זה לא שערך הדירות עולה, זה שערך הכסף פשוט נעלם. שום הגברת היצע לא תפתור את זה. כל מה שיקרה זה שישתמשו בתוכנית להגברת היצע כתירוץ לחלק את הכסף שלנו למקורבים.

    השבמחק
  11. זה לא שערך הדירות עולה, זה שערך הכסף פשוט נעלם
    How many working hours does it take to purchase x size apt. in Tel-Aviv today?
    Compared to say, 10 years ago?..
    Fortunately, posting doesn't cost a thing. Perhaps it should.

    השבמחק